空港

(资料图片)

因为学区的优势，成为了很多客户的首选

今天我们来捋一捋最新情况。

共有7个楼盘

一期：金地悦城大境、绿城桂语听蘭、新城中梁长风著

二期：复地林与里、天保九如品筑、远洋潮起东方、想云湾

先看看最新价格情况吧

再看看各个楼盘整体情况

一、金地中粮悦城大境

悦城大境、长风雅著是邻居，两个项目定位差不多，卖的主要是地段，产品但求无过。

项目共分为三期开发，一期已经售罄，二期还剩10来套现房。

剩下就是三期产品，8-11层到顶、1梯2户，预计2024年4月交房。

部分楼座不通地库，沙盘上没有标明，要向销售人员了解。

项目还有3栋楼座没有入市，存量已经不多了。

户型100、120、140㎡，价格区间18000-24000元/㎡，毛坯交付，面积越大单价越贵。

说实话，户型设计上有一些槽点。

比如，100、120㎡的进深有些短，餐厅空间有些局促；100㎡的面积段，居然只有一卫，玄关收纳空间也有点可怜。

140㎡做到了宽厅、家政间，客卫可以延伸出来，做干湿分离，但是主卧的布局有些零乱，没能做出这个面积段的享受。

探盘的6个项目中，悦城大境是唯一一个交付过的楼盘。

所以，我们把重点放在了考察社区上。

先说优点，悦城大境很舍得用塑胶铺地，不仅健康跑道铺的塑胶，而且做的是双跑道，多个消防登高面也铺就塑胶，打造楼间的活动场地。

社区园林内，井盖多用草皮遮盖装饰，有细节处理；仔细观察，部分片区草皮有色差，应该是换种、补种的原因，至少园林养护工作持续在做。

单元入户区域大开大合，门头做出了府邸感，归家体验不错。

精装修的一层大堂也还可以，不惊艳，但也不会掉价。

再说说拉低印象分的一点，园林景观有些单调。

在园区转了半天，愣没找到一处硬景，儿童区、户外会客厅啥也没看到，基本除了树就是草坪。

为了保证客观，多说一句，悦城大境社区挺大的，而且还有三期在施工，没有交付，也可能是我没逛到主景观处。

而且，小区大门多少有些过于简洁了，感觉单元大门营造的仪式感更好一些。

对比空港一期、二期市场，它们之间的价差正在缩小。

倒是在产品上，存在明显差别。

一期宅地容积率更高，产品更中庸，附加价值整体偏低。

但这并不妨碍，一期的成交量碾压二期。

控总价的营销策略，实际就是用较低门槛，去占有板块成熟的配套体系。

SM广场、复地湖滨广场、空港医院、实验小学、一中滨海学校等等，这些都已经眼见为实，不必等待。

实地探盘也能发现，空港一期已经有率先交付入住的小区，居住氛围也要比二期更成熟。

而二期产品，则借助低容积率，与一期打出差异化。

洋房、顶跃、叠拼，设计露台、小院、地下室，每个楼盘都在尽可能为产品上价值。

明明同属一个片区，却走出完全不同的发展路径，这种丰富的产品线，倒是为当地乃至滨海客户，提供了更多选择空间。

二、绿城桂语听蘭

桂语听蘭可以说是空港的头号红盘。

项目入市后，几乎一直是板块的销冠，还是遥遥领先的那种。

工作日、下雨天，案场还是有6、7组客户到访，人气确实挺不错。

项目规划有20栋14-16层到顶小高层，目前一半楼座基本售罄，还剩3栋楼座未加推。

1年时间，这个去化速度算比较理想的。

在售户型76、89、105、140㎡，均价21000元/㎡，预计明年年底毛坯交房。

76、105、140㎡户型

这个项目好卖，首要因素还是配套，特别是学校。

新房不承诺划片，但桂语听蘭北侧就挨着空港实验小学、一中滨海学校、空港四幼，太容易让人浮想联翩。

售楼处大门外，还特意贴出空港的中考高分占比，数据很有说服力。

其他像SM城市广场、三甲医院等大配套，直线距离也就4、5百米，即便在市区，生活便利度也不过如此了。

项目南侧的环河东路，正在修建地铁Z2线，最近站点东六道站步行可到。

其次，桂语听蘭的工程进度靠谱。

明年年底交房，感觉现在主体施工就完成得七七八八了，再加上绿城的口碑，兑现上大家更容易信赖。

再有，桂语听蘭算是空港一期项目里，比较偏改善的产品。

比如实景的社区大堂，建面约200㎡，不只有接待前台、休息区，甚至能开小型会议，确实有星级酒店大堂的气势。

项目的样板间很早就亮相了，特别是140㎡户型，51.8㎡巨厅、社交双厨设计，带来很强烈的视觉冲击。

独立家政间、完整的主卧套房、客卫干湿分离等等，户型亮点不少。最关键是，各个空间留足了收纳容量，不只是看着好看。

这次探盘，我们得知桂语听蘭开放了清水房的展示，专门去转了转。

去掉家具渲染、拆改变化，再去看清水房的尺度，基本能实现户型图的演示场景，挺有参考意义。

三、新城中梁长风雅著

从桂语听蘭出来，去往长风雅著项目，途中会经过2、3家企业厂区，其中就有一汽丰田的零件中心。

长风雅著共分为两期开发，一期26栋8-11层住宅，共计1100套房源。

其中，20栋已经基本售罄，目前在售3栋楼座，户型85、98、115㎡，均价18000-20000元/㎡。

还有3栋没有加推，全部做的85㎡两室。据销售介绍，两室户型的去化相对比较慢，所以推盘节奏也相应变慢。

二期17栋楼座，明年才会入市，户型会稍大一些，有125㎡户型。

在售的3款户型都做了样板间，看惯了前几个项目的宽厅、落地窗，再来看长风雅著的样板间，会有一些落差。

85㎡户型只有两室，但两间卧室都能放下大床，餐厅空间较小，吃饭比较憋屈。

115㎡三室两卫，看着没什么亮点，均好性其实做得还可以。

入户收纳、客卫干湿分离、家政阳台、主卧套房、U型厨房、宽敞餐厅等等，不惊艳、但挺实用。

总得来说，这是个没什么产品加成的项目，它的定位就是以较低门槛享受空港一期的配套。

项目一期组团预计今年年底毛坯交房，外围去看，一期部分楼体确实已经实景呈现，不知道大区景观、内部装修做得怎么样。

四、复地林与里

按工期节点，预计明年年中交房。

一般此时，大多数楼盘仍处于看效果图的阶段。

复地却提前一年，完整的实景兑现一栋洋房的全貌，以及宅间园林。

先来看看实景图。

复地林与里实景图

复地林与里实景图

再来对比复地林与里的效果图。

第一反应，还原度太强了。

颜色、比例几乎没差别，甚至每一根线条都是“原汁原味复刻”。

第二反应，实景状态的确比效果图看起来更高级，更灵动。

复地林与里效果图

颜值即正义的年代，显然复地更懂年轻人，在外立面和园区上用足了功夫。

米白色和金色搭配，是不是眼前一亮？

市面上，除了米咖色、红色系，就是灰色系，很少有“白金风”。

低区使用了石材，其它部分为真石漆，并配以金属板。

整体的金属感很强烈，但又不失年轻化。

复地林与里实景图

仔细看，外立面的线条非常丰富。

每一层都有腰线，窗框也不止一层线条，像“双眼皮”。

窗户之间，放置了纵向栅格，更加“活泼”。

复地林与里实景图

复地林与里实景图

屋顶的金属挑檐，似乎在“炫刀工”，棱角分明、张力挺拔。

复地林与里实景图

由于高成本的材料，以及复杂的线条，复地林与里投入的建安成本达7500-7800元/平米，远高于市场其它价位楼盘。

复地林与里实景图

看过复地林与里的实景，猛然感叹：

原来不是所有房企都在降标，很难得，市场上依然有人用匠心造好房子。

有的房企，会把利润、指标放第一位；

但也有像复地这样的房企，不管市场冷与热，极度爱惜羽毛，决不让品质折损。

社区内很大的舒适感，是园林给予的。

除了楼体外檐，复地将部分景观也实打实的兑现了。

“乔木-观赏小乔-灌木-地被”合理搭配，形成丰富的立面层次。

儿童乐园，融入了明亮的色彩及多种游戏空间，让孩子充满探索欲。

软胶地面、圆润的器材，保证安全。

复地林与里实景图

复地林与里实景图

在景观园林的设计上，复地林与里更崇尚“均衡主义”。

在每个组团，都会设计儿童乐园、老人休闲广场、户外健身空间、草坪会客空间、一米菜园、疗愈花园、萌宠乐园、健康跑道……

希望让业主在最近的距离内，享受全龄活动空间。

复地林与里的治愈系园林，很有意思。

通过种植多彩的观赏植物，散发出自然的味道，形成疗愈花园般的观赏、放松空间。

以上种种，让复地林与里的景观成本骤增，高达550-650元/平米。

高于同价位的其它楼盘，妥妥的改善盘水准。

楼市行情不乐观，房企处境艰难。

甚至有的买房人说“能交房就不错了，谁让赶上这时候了呢！

听起来很乐观，实则极度辛酸。

这种环境下，复地不降标，甚至增加成本，实打实的良心兑现，绝对称得上“孤勇者”。

从用材到工艺，都不怕拿着放大镜仔细打量、严格探究。

外部看得见的地方如此，内部隐蔽之处更如是。

举几个例子，就知道复地的“靠谱”程度了。

比如，复地林与里的钢筋密度，是其它楼盘的1.2-1.5倍。

地库在回填土上加了梁，防止沉降。

而且，地面、墙面满铺3层防水……

未来，复地林与里的社区实景是什么样子？

大概就相当于现在所看到的一切。

哪怕只是部分的呈现，对于房企来说，也不是简单的考验，至少也不敢在产品上有所轻怠。

敢于提前展示，复地是要用产品力“表决心”了。

说到复地，它可是空港的“老朋友”了。

深耕空港13年，创造了多次“楼市现象级”。

复地温莎堡，连续3年蝉联东部，是空港的别墅豪宅标杆。

复地湖滨广场，连续4年稳居东部首位。

复地自持大型商业街区——复地活力广场，已成为天津东部最热闹的商街之一。

依托于复星集团的强大背景，复地这家房企，在天津独树一帜。

就比如说复地林与里，是北方首座被嵌入复星的“健康蜂巢”社区。

业主可通过复星集团自主的线上问诊、绿通转诊、预约就医、送药到家、健康产品及健康档案，一站式解决健康问题。

另外，复地的业主，还可享受多种“馋人”福利。

复地活力广场商家提供的专属优惠、复星康养的定期体检、复星旗下海鸥手表提供的每年远低于市场价格的定制服务、亚特兰蒂斯酒店的优惠、购买舍得酒的优惠、购买青岛啤酒的优惠……

随着一批高周转TOP房企的爆雷，买房人对房企的选择越来越谨慎。

买复地的房子，并非仅是一个居住空间，更难得的是“软服务”。

业主所享受的权益，是天津其它房企给予不了的。

据了解，复地林与里的业主，70-80%均为本科以上学历。

社区高知圈层比较纯粹，毕竟高学历者更注重生活品质。

就像越来越多中等收入的90后，只买BBA和特斯拉。

他们对品牌挑剔，也拥抱创新。

复地不仅懂得都市精英人士的审美，更对居住、生活的需求，有深刻洞悉。

五、天保九如品筑

从想云湾的售楼处出来，迎面就是天保九如品筑的项目工地。

烟雨朦胧中，多个塔吊一同作业，工人进进出出，业主看到应该会很欣慰。

项目总占地面积约16.04万㎡，体量和想云湾不相上下。

想云湾的配建主要是商务办公，九如品筑的配建更贴近生活。

围绕住宅，配建3座公园，1所幼儿园、1所小学和1所中学。

其中，小学、幼儿园已经封顶，开始内部装修，这里的小学，指的就是逸阳梅江湾，公园则已经破土动工。

探盘当天，站在我们旁边的客户就是冲着学区买房，只买最小户型。

5个住宅地块，分为两期开发，目前在售一期2个地块，明年年底交房。

洋房精装户型97、109、129㎡，毛坯户型133、145、177、212㎡，整体均价21600元/㎡。

叠拼户型240、300㎡，面积上挺大胆的，上叠均价24000元/㎡，下叠27000元/㎡。

不论上叠、下叠，都有50-70㎡户外资源，以及70-120㎡地下室。

一期产品还有3栋洋房没开盘，其余产品大概去化了三分之二。

不过，二期3个地块货量也不小，九如品筑且有的卖。

建筑立面成本比较高，首层石材，精装产品主材是装饰一体板，毛坯产品则是陶板。

样板间的参观感受，当然是面积越大越动心。

看看97、129、212㎡的客厅，是不是有明显的视觉飞跃。

这次探看的空港二期3个盘，九如品筑应该是最敢做大户型的。

建筑面积约212㎡四室三卫，一层仅一户，约7.5米大宽厅，主卧像一整套独立住房，配备衣帽间、书房、豪华浴室。

概括来讲，它符合我们对大平层的期待。

但到97、129㎡这个面积段，户型设计就很平庸，甚至会带来一些痛点。

比如，129㎡的餐厅，居然只能放4人桌，比例实在不太协调。

还有145㎡及以下户型，玄关本来预留了超大的L型收纳空间，可进深留的太短了。

样板间的入户门是向内开的，门对面没有装标准柜，因为如果装了，门大概只能打开到一半。

大区交付时，强烈建议入户门改成向外开，方便业主加柜子。

六、远洋潮起东方

潮起东方挨着九如品筑，施工声音混杂在一起，不太能辨别来自谁家。

但透过围挡，能看到潮起东方多栋住宅已经封顶，有些则在主体施工阶段。

售楼处现场，播放有工地的监控画面，施工进度更清晰直观。

除了施工监控，工艺工法展示也很细致。

信任缺失的时代，这或许会是一个新的营销潮流。

项目共分为3个地块，在售的是1、2期地块，预计明年年底交房。

这2期地块，共规划12栋洋房、10栋叠拼，其中洋房有4栋未开盘，在售95、115、123㎡户型，房源不多了。

部分楼座是不通地库的，沙盘上有标识，看盘时要注意。

洋房精装修交房，面积越大单价越高，价格区间大致17000-20000元/㎡。

叠拼有3栋未开盘，上叠、下叠均约140㎡户型，下叠带约70㎡地下室，户外资源占有也有优势。

上叠均价22000-23000元/㎡，下叠均价27000-28000元/㎡，但现在基本只剩上叠在售。

园林、立面没什么太特别的地方，但有一点，潮起东方的洋房做的外跨阳台，只计入一半面积，所以出房率会比较高。

2款洋房样板间户型，都没什么毛病。

建筑面积约95㎡三室两卫，三开间朝南、客卫干湿分离、U型厨房、餐厅可放6人桌+边柜。

玄关收纳空间略显紧张，次卧门朝向客厅，所以电视墙有些短。

建筑面积约123㎡，面积充足，看上去自然更舒服。

小家式主卧、大开间厨房、长桌餐厅、约5.7米的宽厅，都能带来视觉享受。整个户型的收纳预留也充足很多。

潮起东方的户型很喜欢做跑道阳台，再加上落地窗（地面约10公分反坎），家政、休闲、观景三合一，也算是把情趣空间给足了。

叠拼是有实体楼展示的，做的是下叠户型，权且参观一下。

以叠拼标准来说，户型方正、视野开阔，公区集中在一层，南向还有一间老人房；二层挑空部分用来做主卧套房，整套下叠能实现四室三卫，很适合大家庭居住。

地下空间打造的也很诱人，难怪下叠能卖得这么好。

空港二期的住宅地块，容积率普遍低，洋房+叠拼是设计主流。围绕着低密产品，每个项目都有点自己的“杀手锏”。

七、想云湾

项目刚刚开放售楼处，预计11月下旬排卡。

因为探盘当天在下雨，拍的照片都是灰蒙蒙的，大家见谅。

售楼处内部，还营造了一个小景，整体氛围还挺有想象力的。

项目地块是在去年三批次供地时出让的，当时天津联创群辉置业有限公司以13.672亿元摘得空港二期这宗约17.7万方的土地。

根据工商注册信息，天津联创群辉置业有限公司为天津联博基业科技发展有限公司100%控股子公司，而联博基业则是联想与天保基建、天津博施共同出资设立的“天津联想科技小镇”项目平台公司。

地块整体分为7个子地块，4个宅地，2个商服，还有1个建幼儿园。

住宅建面约25.2万方，共计约1446套房，去化周期注定挺长。

这个住宅部分案名为想云湾，将由联创操盘，聘用绿城物业。

另外，商业建面约5万方，包括南侧约2万方的写字楼，和东侧约3万方的联想大楼，未来联想的研发、办公部门会迁移过来。至于联想的工厂，是落到空港三期的，和住宅部分划清界限。

值得注意的是，联想大楼下方的商街，是由政府负责建设、招商的，与项目开发商关系不大。

项目预计首开A地块的洋房，5-9层到顶、一梯两户，户型面积约89、109、131㎡，同时还有141-171㎡的顶跃产品，毛坯交房。

顶跃户型还设计了33-53㎡的露台，这就又多了一份附加值。

项目后期还会加推叠拼产品，上叠136㎡、下叠142㎡，叠拼应有的附加空间基本都会有。

A地块有4个出入口，没有社区大堂，大堂建在了相邻的B地块。但A地块北侧有少量商业配建，B地块则没有。

单元楼座立面采用现代风，真石漆+铝板+落地窗（地面约10公分反坎），中规中矩。

3款洋房平层户型，都做了样板间，个人观感不错。

建筑面积约89㎡的户型，同时实现了3间卧室+3开间朝南+4米开间的客厅，能看出在功能性、舒适度之间的极力平衡。

U型厨房、独立餐厅、玄关+卧室的充分收纳，在这个面积段都实现了。

唯一牺牲的就是没有双卫、只有单卫，只能用干湿分离提高利用效率。

建筑面积约109、131㎡户型就没什么缺憾了，89㎡有的它们都有，还升级了小家式的主卧套房，以及约5.4米和约7米的宽厅。

约109㎡户型

约131㎡户型

还有一点，3款户型都在北向做了家政阳台，同时解放了室内和南向观景空间，这也是我个人最喜欢的一个设计。

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