事情在潜移默化中发生变化。

【资料图】

从央行喊话降低存量房贷利率，到促进民营经济发展壮大，从呼吁一、二线城市房地产政策要更积极，到超大特大城市积极稳步推进城中村改造，再到政治局会议重新定调房地产，住建部等相关部门积极响应发声，郑州、南京率先发布新一轮救市政策、央行超预期降息……

房地产将迎来历史性时刻？

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借此，道士君再简单给大家解读下房地产的新表述：

1. 会议没有提“房住不炒”，且强调“房地产市场供求关系发生重大变化”这个表态前所未有，预期完全转向了，未来会转向宽松刺激周期。

2. 这个会议是部署会议，后续还会有落实性政策，各地可自行解除房地产限制性政策，如二套首付比例，限购放开，认房又认贷等都可能会放松，要密切关注，尤其是8月中下旬或9月初。

3. 现在就是房价的触底区间，是非常适合入手买房。

4. 积极稳步推进城中村改造，超大特大城市迎来新的发展机会点。

5. 接下来，买房的深层次逻辑将发生变化，更聚焦核心城市+核心地段+高端改善。

那么，对于天津而言，这一次房地产新定调，影响有多大？

从明面上看，一是，楼市的刺激政策天津会积极响应出台，给市场带来提振，促进房地产预期加速恢复。二是，天津是房地产重点发展城市，尤其城中村改造会带来新的机遇。更值得一提的是，天津这一次踩准时机，紧跟着发布了公积金新政，吹响了第一轮救市的号角。

从深层次来看，本轮房地产刺激政策，锚定改善，对核心地段、房价领涨区、高端改善发展区，会带来更大利好。

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道士君梳理了一波数据：2022-2023年7月，天津400万总价及以上高端改善成交量在飙升，其中，2023年1-7月，400万总价以上房子成交3939套，同比去年飙涨22%，其中单月最高成交超900套。可以说，结合当下楼市利好政策的倾斜，天津改善市场迎来了新一轮黄金期。

主力成交集中在新梅江、梅江南、水西、开发区、体院北、六纬路等板块。

道士君曾研究了天津高端人群的置业轨迹，拆开来看，关注的几个重要指标：

一是，占据城市封面地段。

二是，窗外有霸屏的自然风景。

三是，产品设计够创新够奢侈。

四是，靠近高端产业中心。

有细心朋友也发现，在天津高端改善成交热区里，水西是一个新崛起的典型代表，这四项重要指标全都占了。

于是乎，道士君对水西板块进行了深挖。首先盘了盘商品住宅总价段成交结构，发现水西呈现出与“豪宅窝”的区域极其相似的发展轨迹。

自水西板块楼市起势至今，总价段成交主力集中在350-400万、400-500万、800万以上。其中400-500万成交量超3万方，占比最高，350-400万、800万以上成交量均超2万方。

另外，200-300万的成交量很少，200万以下几乎“零”成交。

同时，我们会发现，水西一出场即站上3万+的高位，之后的项目，也齐刷刷对标高端改善。而且板块总价段标线越高，房价越高，形成正相关发展趋势。800万以上总价的成交，成交均价已逼近5万元/㎡。

从面积段来看，基本是面积越大，单价越贵。

更值得一提的是，水西的价格走势与梅江、水上公园、新梅江等板块的价格生长逻辑及轨迹极其相似。

这种种数据佐证了了一个鲜活的事实：水西片区的居住定位，一开场锚定的就是纯改善，对于购买需求起点定位高，现阶段更是将改善拉升至一个新的台阶。

事实上，短短2年时间，水西快速崛起，形成了“三足鼎立”的楼市局面，成为富人、精英们置业的新热区，也是天津第五代高端住宅的集中区之一。

现在大家定义西青为新市区，定义水西是新市区的中心。

这也是水西楼市向上生长的底气和野心。

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水西紧跟天津楼市高端住宅迭代变化，陆续已有标志性项目出现。

地段环境卓越、产品尺度更完美、圈层更纯粹......

而天津第五代高端住宅，有个明显的标签：定制化、纯粹化。

在水西，目前在售的几个项目，都各有特色，其中城投水西·东方天宸，与天津第五代高端住宅的标准高度契合。

城投水西·东方天宸项目效果图

城投水西·东方天宸是天津城投集团大手笔布局的高端住宅。

说起天津城投集团，它是城市综合运营服务商，是深耕天津的本土国企，建造了天津站、津湾广场、天津之眼、意式风情街、文化中心、天津国家会展中心等城市地标。同时，天津城投集团在房地产开发领域也有着卓越表现。这两年，地方城投补位腰部和底部，开始铆劲发挥效力，天津城投集团发挥自身优势，去年上榜房企销售金额榜前10。

关于天津城投集团的城市综合运营服务商身份，道士君多说两句，这身份意味着更强的统筹意识、更重的社会责任、更远的战略眼光。

尤其是社会责任这一点，在当下的房地产市场颇为重要，保交付、高质量交付是底线。

最近，房企的暴雷潮依旧在继续，买房千万不要在市场混乱期去赌，选择靠谱房企，能交房、能按时保质交房排第一位。国央企＞绿色安全线的一线房企>小房企。把买房风险尽可能降到最低，这是目前最高明的买房。

说实话，在水西，相较于其他房企而言，天津城投集团的国企实力背景有着更稳的优势。

那么，对于水西来说，天津城投集团是一级土地整理商，

引领了水

西的“造城”计划，实力不容小觑。

基于对自己整理的土地了如指掌，天津城投集团直接发挥主场优势，同频城市发展节奏和步伐，在水西揽收了G、C、H三宗优质地块。

它有一种清晰的“需求者逻辑”，即：

城投水西·东方天宸是基于其已开发的，如城投·东方和府、城投·东方熙荷等项目高品质、中高净值客户群体的实际居住需求和痛点，做了其“东方系”产品的更高升级，是天津城投集团的TOP级项目；其次，据道士君独家了解到，天津城投集团会把这三宗土地价值发挥到极致，做出高端递进品质住宅。

从巧妙的区位地段选址；

到标签式、高品质化的建筑立面；

到“均大户型”的定位与设计！

再到结合内外部环境，圈层化、定制化的园林景观。

城投水西·东方天宸选址的定制化，在于极致。

城投水西·东方天宸的C地块，体量将近10万平米，南向与公园一路之隔，是水西最后一块待开发的一线临湖地块，稀缺度较高，且从1.5的容积率来看，该地块未来可能具备打造更低密产品的可能。

城投水西·东方天宸的H地块，小而精的一块宝地，位置优势凸显，临近快速、华苑、一中心。让这里的城市串联性、通勤效率更好。相对于其他地块，是可以平衡城市烟火气和新市中心的静谧的一块地。

而目前在售的城投水西·东方天宸的G地块是天津城投集团在水西首次斩获的地块，它是水西“神龙摆尾”的一宗地，也好似镶嵌在水西湖边的一块碧玉。一入场瞄准的就是高端改善客群。目前是水西在售项目中难得的纯改善项目。

除此之外，G地块有个鲜明的特征：

它更靠近公园西门，并与华苑高新区、商业街、文化中心、泰康高端养老中心、现代美术馆等组成的「超级商圈」保持晚饭后公园散步的距离。

如此一来，就实现动与静、喧嚣与宁静的转换。

我们都知道，水西正门开发较早，整体上比较热闹、喧嚣。城投水西·东方天宸的G地块，处于绝妙的西门位置，相较于水西正门口，更显静谧。将高净值人群享有的私密性，静谧性精准输出。而这也恰恰是高净值客户的核心需求。

不得不说，天津城投集团拿地的前瞻性和“稳”、“准”、“狠”的独到眼光，绝了。

不得不佩服，天津城投集团以约30万方大盘态势布局大西南市场的野心。这野心，一方面体现在其深深扎根水西的决心。另一方面体现在做高端改善产品的独到用心。

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我们都知道，2023年水西的产品掀起了天津产品的“第三次革命”。

底层核心体现在两大方面，其一，产品的突破创新：宽厅、落地窗、大露台、挑空、小院等集大成。其二，产品面积段的突破，直接跨进改善场域。

许多人对水西的执念，不仅因为它的稀缺生态光环，是真的想体验全新的优质的生活方式。

目前城投水西·东方天宸在市场上抛出的新定义：要打造PRO MAX级湖居生活。

城投水西·东方天宸示范区实景图

道士君基于项目本身，从两大方面和大家分享一下。

外核层面，尤其标签式、高品质化的建筑立面，三大特有亮点：

城投水西·东方天宸建筑立面效果图

其一，超大的玻璃幕墙立面，搭配奢侈级面宽，环幕视野的感觉一下就出来了，而且是那种晨起阳光洒下，瞬间能模糊室内与自然的边界的风景。

其二，外立面以香槟金铝板、东方几何建筑点缀，勾勒出金属曲线的灵动质感，很东方，且能与自然湖景巧妙结合，有水纹的波动感。

城投水西·东方天宸建筑立面效果图

其三，建筑顶部采用老虎窗与香槟金色铝板，这个想法很奇妙，呈现出了典雅文艺，有立体感和建筑美感。

拾级而上，视线层层递进，墙面的立体感和阶梯感给人一种很惊艳的感觉，就好像可以从不同高度看到不同的自己。

城投水西·东方天宸鸟瞰效果图

内核产品层面，拿城投水西·东方天宸，推出的爆款建筑面积约175㎡户型来看，整体面宽达约16.5米，尺度惊人，带来IMAX视觉景观享受。

城投水西·东方天宸建筑面积约175㎡三室示意

户型的核心，是一个大约72㎡的“LDKB”一体化空间。万万没想到，客厅做到了约9米的开间，餐厨整体开间约6米，进深约10.6米。这么大跨度，中间竟然没有一处承重墙，整体空间规整、开敞。这一点放在水西，乃至全天津，都是很惊艳的存在。

城投水西·东方天宸建筑面积约175㎡三室示意

这个户型更高明的一点是，宽窗和巨厅的互动，城投水西·东方天宸的客厅窗，宽约7.2米，高约2.35米，整体面积足足约16.92㎡。这个宽度，基本抵得上很多大平层整个客厅。二者巧妙的打破了室内室外的界限，不仅放大了空间感，更契合的是室内室外景观来了一场自然融合，这样的体验感、舒适感颇为带劲。

城投水西·东方天宸建筑面积约175㎡三室样板间

除此之外，这个户型还有更多的细节点。

比如，沙发背后，还可以划分出一个多功能空间，譬如健身、品茶、书画、收藏等等，摆放书桌、茶台、健身器械等。

比如户型在收纳设计上预留得比较多，几乎每个房间都有规整的墙面可以放置柜体，极大地增强了功能性。

......

在这样的空间布局中，我们能看到多种生活场景，既彼此连接，亦相对独立。孩子的成长、主人的隐私、朋友来访，老人的便利......如此种种，所有人的需求都得到充分的照顾。所有的温馨、责任，都包含在了一条条精心设计的动线里。所有的窗内窗外之景，都包括在与自然融合的细节里。

除了建筑面积约175㎡的三室，城投水西·东方天宸还有另外两款热销户型：

城投水西·东方天宸建筑面积约155㎡三室示意

城投水西·东方天宸建筑面积约135㎡三室示意

这两款户型也是精细研磨出来的，把高端客户需求的舒适性、功能性、空间性、视觉系等统统释放，真正做到了居住的场景化。

对于城投水西·东方天宸的户型产品，正如天津城投的对外宣传：

把东方系的高端产品放在水西，既是对水西的重视，更是在研究天津市场之后，针对客户真实反馈，要拿出势必颠覆现有改善产品的产品。

宽厅、落地窗、大露台、小院、挑空、大面积等集大成，这里的每一点，在当下天津市场都称得上是出彩，更何况是多项叠加。

城投水西·东方天宸项目效果图

除此之外，城投水西·东方天宸的G地块是毛坯交付，把装修的自由度和创意度，交给客户，这也是高净值客户对于审美的个性需求。

而且项目为纯洋房社区，相比目前水西在售的其他项目而言，社区更纯粹，产品更纯粹，圈层更纯粹。

现在市面上，很多社区，大而广，覆盖刚需、刚改、改善，产品户型更是差距较大，圈层不统一，不优质。而纯粹的高端圈层，往往孕育在纯粹的高端住区之中，城投水西·东方天宸做到了这一点，在水西乃至天津，也是非常难得的存在。

一个外地开发商，道士君陪同下观摩了城投水西·东方天宸后评价：未来十年，它一定是天津最有辨识度的住宅之一。

道士君觉得，整个天津的富人们，都该实地去看看，这个改变认知的楼盘，这个充满野心的楼盘，这个很东方的楼盘。

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在地段、“均大户型”的定位与设计、标签化的外立面、圈层营造之外，城投水西·东方天宸当前市面几乎“独一份”的特质，是园林景观的营造和圈层的纯粹性！

有人提出，当下及未来的心尖愿望，想躺在水西上看风景。

水西公园作为天津中心城区环内最后一块自然生态湿地，占地高达约 140 万㎡，其中水体面积约为 42.73 万㎡，21 个园中园，140 多种鸟类途经，清代三大私家园林之称......构建起了一座稀缺、宜居、纯自然的“理想城”。

城投水西·东方天宸与水西天然景观相拥而立，提炼出东方传统院落形制的神韵和精华，以城市之水为源，取“源”为景，或以砾石为水，形成“三脉、三庭、四境”的十境庭院，定制出一个“理想景观社区”。

这个“理性景观社区”的景观之美，究竟美在何处？

核心在于城投水西·东方天宸造的一种“意境之美”，一种“与自然交融”的大美，更细腻的说，城投水西·东方天宸表达了视觉上的“诗意美感”、体验上的“安逸自信”、情感上的“内敛博大”，正如一座十境庭院，藏尽园林近千年。

城投水西·东方天宸以北宋名画《西园雅集图》为蓝本，仕大夫生活画卷为脉络，通过画景还原的方式，融筑七大雅集空间，构建出宋韵山水园林。

从规划设计手法上，巧妙实现整体社区几乎每 3 栋楼就可以独享一个主题景观。

城投水西·东方天宸景观规划示意

强调的是“房外有园”和“园中有房”的“宅园合一”完美境界，人究竟“宅在园中，还是园在宅中”，早已分不清，而形成浑然一体的美好。

城投水西·东方天宸示范区实景图

除此之外，城投水西·东方天宸在社区入口处的景观也花费了很大心思，尤其是北侧和东侧入口。用一个词来形容：大开大合。

北侧入园，庭桥泉岛，园中有院，景中化境，故名“赏园”。

不难发现，其景观元素保持着东方的风雅与闲趣。而扭转的曲线，仿佛似海河之水的流动线条演变而来。动静、高低之间的转换与过渡让整个空间丰富、多层次的演绎。

城投水西·东方天宸示范区实景图

东侧同样“入园先入境”。

围绕流水瀑布，绿岛、树池与浅潭，利用花池高差营造的瀑布水景来强化视觉体验和高差错落的空间感受，形成更丰富的景观空间体验，也让空间在此发酵出更多的可能性。从高低流水瀑布，到水景与绿岛的错落咬合，模仿森林的潺潺水溪与茂盛绿岛，在看似限制条件、却也是天然优势的高差中，打造出都市少见的山地景观体验，向自然致敬。

这个景观还有一个可爱的名字：“瀑园”。

城投水西·东方天宸示范区实景图

某种意义上，城投水西·东方天宸的园林景观，本身就是一场关于园林继承和发扬的时空艺术，已经达到一个新的高度。

城投水西·东方天宸示范区实景图

傍晚，不想出去水西公园，在社区内四季花开的花径里，就能散步；

老人下棋，孩子在长椅上看故事书，或玩滑滑梯；

因为建筑低密，以及度假式园林营造出的惬意，让这里的“亲地性”特别好；

枫树、山桃，山杏，紫叶矮樱、紫丁香、金枝槐...不同主题的树木和花境，实现了四季常绿；

于是，内部的社区景观公园与外部的水西公园，也就巧妙的融合了。

城投水西·东方天宸景示范区实景图

一座稀缺、宜居、纯自然的“理想城”，一个“理想社区”，呈现的是天津全新的高端生活。

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天津城投集团扎根水西，是一个契机，甚至背后的意义，远远大于一个项目本身。

对于水西，这是共生共荣的佳话。

对于购房者，也是入驻新富豪区的优质选择。

看完城投水西·东方天宸，你会不会有这样一种思考：

高端住宅的关键价值，到底是什么？

正是这种基于需求，而设计演绎出来，定制化、纯粹化的地段、空间、品质、圈层、氛围啊！

在恰当的位置，搭建定制化的圈层空间场景。

更精致的园林景观，坚守纯粹的产品设计......

毫不夸张地讲，水西改善的理想居所，城投水西·东方天宸是一个优质的选择。

最新消息，城投水西·东方天宸将于8月底9月初新加推建筑面积约175㎡的首层庭院产品。感兴趣的朋友们可重点关注。

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