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如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

(资料图)

山的那一边是什么？还是山！

我之前一直在担心一个问题是：会不会因为市场回暖超预期导致出现结构性短缺？从而导致房价上涨？典型的海河教育园，龙湖卖的差不多之后，剩下了华宇项目主力在售以及一批盘活无望的项目。如果这种格局，那很可能会有恃无恐的涨价。‍‍‍‍

再典型就是河西的核心区，融成疯狂刷学区之后会不会新供应断流了，那龙湖青云阙的策略就大获成功，押中了结构短缺溢价销售。而且中海的左岸系列也可以获得市场机会。虽然大趋势是稳中阴跌，但相中的项目却因为竞品短缺涨价了，这对买房的朋友来说也是一种尴尬。

事实上2月份的热闹之后很多项目开始涨价也是基于这一点的笃定。但是秘密君盘点了一下发现可能多虑了。因为大多数板块，大批项目正在路上。

市内六区关注度最高的就是大沽北路，此前天房时代天华的设计方案已经网上到处都是，小红书有一组方案据说是格调的新方案，真真假假几人知，但是高层+洋房组合不会变，洋房豪宅的定位不会变，如果节奏够快，能够赶上今年入市。和平住宅用地其实还有的，去年流拍的一宗沈阳道地块，为嘛流拍？因为没有学区！但是大沽北路如此地位的地块没有了，想买的准备好钱就是了。

未证实大沽北路效果图，红顶为大户型洋房

南开新项目有鹏飞南开学苑，76-120平米2-4室，落地窗啥的都有，但是从名字就可以看到，主打学校。誉山院即将开盘本身密度很低，而且有小院、有阁楼，旁边就是区政府，放在其他城市绝对是爆点项目。但是在天津，也不得不带点学区概念。在南开，卖学区房这是什么世道！而且前有紫阙，导致不敢冲高端。

誉山院户型分布及效果图

就秘密君个人来看，南开誉山院值得买，毕竟低密在核心区是有稀缺性。现在售项目以铂悦系为首，还有凤起，天拖有招商天玺配置很不错，但是地段来说目前价格高估，跟河东的上实仰山有些类似，如果价格松动就可以入手。相比之下天保项目性价比就很高了。1911也要复工，南开还有中医药大学位置极佳，工业用呢厂周边采光限制密度也很低，有远见的开发商囤地南开不会错。但总体来说，不存在供应短缺的情况。

中医药大学地块

河西梅江已经被中海垄断了，左岸两盘+时光之镜+峰境梅江，其余可买就是瑞府，基本没得选。除了梅江，剩下陈塘庄板块，贝爷念叨过很多，包括龙湖青云阙、泰达的郁江道地块也已经公布规划，8-17F到顶的小高产品。海河柳林的城投70号地块也基本上已经规划方案确定，整体下来，连同在售的融成、融正、体院北，河西会迎来集中供应阶段，青云阙错过了打结构性短缺的机会，市场声音与客户反馈都很混乱，今天接到电话拓客说洋房4.5，小高4.2～4.3，实话说买学区房的可以入手，119可以评为最近几年同等面积段的最佳户型，但是大户型改善的就算了。

△ 70#地块效果图示意

河北区让中海都铩羽之后，整个市场极端低迷，本地改善需求是有的，但是供应的产品、价格、区位，都存在些错位，现在能买的，除了十里观澜、西派秘密君此前很看好，还被维权了，其他就剩下绿道丹庭、天房北宁公元可以捡漏的房源，据说天房的御河桃源今年会重启，最起码是给市场补充一些新鲜选择。河东暂时没有任何新项目，红桥的津红光（挂）2022-012号目前尚未有动作，而且还是一个小地块，基本没什么看点。

△天房发展御河桃源‍

整体来说，热点恒热，补货充足，但是弱势区域依旧弱势，新增供应不多，但是不至于居奇涨价。

环城市最典型的是海河教育园，融创项目最近复工且销售破冰了，整体体量近1000套，此前销售了不到一半，最少还有500多套的供应在路上，如果复工打开销售，对区域市场是个很大的供应补充。

融创之外，阳光城与金科项目盘活略显艰难暂且不说，还有两个地块在路上，一个是城投新地块，一个是万恒置业的地块，目前这俩个地块还没有动作，但是看龙湖的月销100多套，这俩个项目在积极找代建/资金进入。而且云潮府、城投、万恒的位置更佳，拿地价格也很低，体量大，很难溢价销售，价格来的更合适。所以出于这个空档入手的人只能说是吃了供应与成交错位的亏。

△海河教育园项目相对位置‍‍‍‍

津南除了海河教育园没有新盘，其实津南有点傻，楼市开发只要搞好国展西与海河教育园足以。国展西学校地铁都有了只要落地开通，搞个商业进来，沿着国展大道一路接入海河柳林，这才是津南的未来。津沽公路属于上个年代，首创推的99新楼130万起，已经砸塌了地板。

津南没什么看点，但是西青今年的看点大半部分属于水西。

典型的绿城项目新推E地块上了300平米左右的大平层面向市场高端供应。而同一个板块里，金地水西印均价3万，127、143、169户型，定位改善，目前正在排卡。而城投的水西地块也即将面世，很快会出案名，定位也是改善。水西板块的改善市场很热闹啊。

△格调初晴二期规划图

前不久规划局官网公示了格调初晴的二期项目，基本跟首期的产品很类似，之前可是每次开盘都售罄的存在。在高端市场的竞争力也不容小觑。秘密君一直说高端的路上越来越拥挤。

金地通过代建在西青老根据地发挥出色，先后拿下了杨柳青代建项目叫做青云玖章，李七庄板块项目叫做艺华里。目前这两个项目都已经在动作，两个项目都是洋房+叠拼。杨柳青项目大概率需要面向杨柳青地缘改善，而艺华里的叠拼利用规划放宽，吃一波环城地缘改善不是问题。

△金地艺华里

绿城入手住宅集团股权后，在密云路的项目早在两年前就已经定了案名为绿城桂语映月，售楼处也已经建成了，但是迟迟没有动作，最近又有一版规划在公式，会不会动，可能还得观察。地上住宅建筑面积共20.0万㎡，户均为120㎡。作为一个大体量项目，位置很理想，如果入市，不光对西青，更多是对红桥市场都会有冲击。当然秘密君找了一下整个片区的控制性规划，后续释放的土地体量规模不小，恐怕是水西之后，下一个西青集中卖地的区域。

△天房发展御河桃源

北辰跟东丽一直表现疲软，新盘供应也相对短缺，东丽区基本上没什么新项目供应，就看海河柳林今年出让能带动东丽在市场上有些声音，北辰只有曲江地块一曲天辰今年入市，虽然北辰放出了巨大的规划要打造文化区，秘密君在西安也看过曲江的片区操盘，项目很不错，但是很抱歉天津市场说规划、说文化区压根没人相信。产品供应主力也就是100以下的小户型，立面也是现在的主流，纯刚需无疑，除了北辰地缘，大多数客户对于地段是比较抗拒的。宸光壹号当初实现的价格大约是11000～12000，这个项目拿地价格五千多，至于卖多少，那就且看吧。

△一曲天辰效果图

滨海新区秘密君关注到的项目不少，中铁十八局拿下的塘沽五车地块3月份公布规划，贻成船厂地块早已经公布规划。此外，新兴际华拿下的响螺湾地块已经定名天津府，海洋公园对面的碧桂园地块命名为幸福里，开放了售楼处。在售有万科，合景。虽然大沽化在推介城市更新项目，但是竞争压力不容小觑。

对岸的于家堡片区与万达板块还处于红海竞争，完全不存在供应不足的情况。泰达核心区最有看点的就是格调的会展中心城市更新项目，今年也会入市，泰达几乎被格调垄断了。今天塘沽南站城市更新项目也释放出了第一波城市概念方案，没错也在格调手里。

倒是生态城核心区，起步区高品质项目销售接近尾声，中部区域快速消化，越来越向北推进，如果外地学区投资热潮持续下去，有可能存在清尾完毕，高价买个边缘区的情况。

除了上述这些项目，武清城投拿下的影视城地块也已经公布规划，户均面积125平方米，大户型。山西城投在宝坻的项目定名君诺学府，武清项目叫做新光之城。……秘密君大概数了一下，大概有20+新项目在排队入市。这些项目中有在2022年拿地的，也有更早之前的项目。过去3个月开工6个月开盘的节奏早已经慢了许多，大家等待的不过是一个风口。2月份的市场让很多项目看到了积极入市的希望，但是3月份刚刚过去一半，很多项目估计得给自己打个问号。

整体上来看，天津绝大多数片区，依然是库存高企，短期不必担心供应不足的局面。但是强者恒强、弱者更趋疲软的态势并没有因为二月份的小幅度回暖而改变，天津市场的撕裂仍在继续，学区成为未来两三年的市场主题。要说回来，大家有么有发现，三月已经接近尾声了，预公告制度宣告了两回，但是挂地依然迟迟没有动静？

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