主 编：柯谈

来源：柯谈地产观

(资料图片仅供参考)

春节后开工至今，多地楼市成交回暖明显，但回暖程度不一。一二线城市中，北京、苏州、天津、重庆等多个楼市成交火爆，排除1月春节因素干扰，节后日成交数据，更是直线上涨。

从2021年9月底开始，救市政策层出不穷，市场行情不断下探并反复筑底。随着去年底防疫政策放开，2023年开年各地楼市迅速回暖。

不用怀疑，楼市小阳春真的来了！

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在目前这轮周期中，北京成为了一线城市的领头羊，因为北京楼市的小阳春来的最早。

自去年12月疫情防控彻底放松之后，北京楼市的购房需求得到彻底释放，不管是新房还是二手房的成交量，都呈现井喷式上涨，2023年第2周二手房网签量达3361套，更是近4个月的最好成绩。

以北京贝壳为例，从2023年1月1日至16日的二手房成交量是4700套左右，贝壳北京的市场占比基本为50%，以此推断整个北京市场预计半个月成交1万套，远超2022年的行情。

1月份因为有春节，排除春节因素的干扰，我更关注节后开工后的二手房成交量。节后开工至今，北京楼市二手房成交依旧火爆。

据统计，春节后北京各大中介的当日签约成交汇总数据如下：

1月28日成交约138套

1月29日成交约276套

1月30日成交约305套

1月31日成交约355套

2月1日 成交约342套

2月2日 成交约324套

2月3日 成交约358套

2月4日 成交约492套

2月5日 成交约795套

2月6日 成交约936套

肉眼可见，北京二手房成交量正在直线上涨。

特别是上周末，二手房日成交分别达到795和936套，在10天里一共成交了约4321套，平均日成交432套。按此势头发展，2月成交超过15000套没有问题，按照北京楼市的历史规律，妥妥的小阳春。

至于同为一线城市的上海，东方卫视2月6日专门进行了报道，权威媒体对上海楼市的定调是：交易转暖，刚需购房升温！目前上海的行情是，新房火爆，二手房平稳。

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强二线城市中，苏州成了楼市回暖的领头羊，楼市的火爆成功吸引了央视财经的眼球，不远千里来采访。权威媒体的背书，是对苏州楼市小阳春的充分肯定。

其实，从1月开始，苏州楼市就暖意浓浓，提前进入小阳春。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年1月，苏州新房成交均价为27380元/㎡，同比上涨12.89%；二手房成交均价为29677元/㎡，环比上涨0.78%，同比上涨2.42%。在价格上，已经有了明显上涨趋势。

节后开工第一周，苏州新房成交772套，环比上涨489.31%，同比上涨721.28%；二手房成交690套，环比上涨350.98%。在成交套数上，市场明显升温。

疫情全面放开以及在苏州55条新政的全面刺激下，2023年苏州楼市已经逐步向好，开年打响了楼市回暖第一枪。市场预期出现逆转，买房人也终于慢慢放下“戒备的心”，开始对苏州楼市信心满满，这一点从最近苏州园区部分二手房源挂牌价的变化可以明显看出来，二手房东的自信又回来了。

近期已经有不少买房人发现，苏州二手房平台上关注的二手房源都在涨价，尤其是园区奥体、湖东等板块优质次新房。

根据贝壳找房显示 ，荣域花园1套228㎡大平层猛涨80万，单价达到了惊人的102921元/㎡。

还有和风雅致、路劲凤凰城两个小区二手房源，分别涨了20万和16.2万。

我曾无数次的说过，牛市涨价历来都是从好地段的品质房和学区房开始。苏州亦是如此。

3

这一轮小阳春的大黑马是天津。

节后开工进入2月份，天津贝壳二手房2月前五天的成交数据依旧火爆，2月1日成交182套，2月2日成交182套，2月3日成交173套，2月4日成交342套，2月5日成交428套。

上周，二手房成交了1612套，相比之前一周的227套，直接涨了6.1倍！

要知道，这几年，天津的二手房周成交，能上1000套已经不错，1300属于超常发挥，1600这个成交量好多年没看到了。

特别上周末元宵节2天，成交套数分别是342套、428套。428套这是自2020年以来的最佳单日成绩。

天津这一轮的上涨逻辑很简单，就是二手学区房成交量大涨。

天津“8.31”大限后，和平区排位下降，热点就来到河西、南开。上周，河西、南开分别成交425套、228套，位列全市成交的冠亚军。全市成交量TOP10小区，清一色来自河西。学区置业，越逼近开学季，议价空间越小。

此外，外地客户对天津楼市贡献巨大。外地人热衷的武清区的成交量上涨明显，上周成交140套，位居全市TOP4。

节后，天津楼市在朋友圈火了。不仅二手房成交火爆，新房市场一样热闹。

据克而瑞统计，上周全市热销项目共接待客户25303组，平均单盘接待92组客户，相比元旦假期，数据直接翻倍。

连年阴跌的天津，这轮楼市回暖与学区严重相关，对于长期的投资价值，我仍然不看好。刚需改善可入，多套投资请谨慎。

4

重庆楼市的小阳春也是来势汹汹！

春节后第一周，中心城区新房成交了16.44万方，环比春节前一周上涨了25%，带看量上涨了30%。

售房部里看房的人络绎不绝，买房的人开始排队！

最重要的二手房成交量，重庆楼市节后交出了一份完美的答卷。

以贝壳平台为例，2月2日，成交156套，2月3日，成交180套，2月4日，成交218套，2月5日，成交255套，成交量日日开花节节高。要知道去年同期，重庆贝壳单日成交量仅仅才50套到60套，足足上涨了4倍左右！

我专门咨询了重庆贝壳渝北区门店一位熟悉的中介，他告诉我说：“节后开工至今成交量暴涨，带看量跟去年相比至少上涨了10倍，从30号到现在，店里最多一天能签4、5单，一个星期完成了过去3个月的量”。

为了应对二手房火爆的成交量，重庆各区的不动产登记中心不得已推出“延时服务”，工作日中午不休息，继续办理登记服务。

5

毋庸置疑，2023年的楼市小阳春已经来了。

北京、苏州、重庆、天津就是先头部队，其它一线和强二线一定会陆续跟进。

鉴于目前的行情，我有八点忠告：

一、2023年能否大涨，要看高层态度和政策力度了，但是回暖和小涨，已经是板上钉钉。

二、2022年发生了如此众多的严重问题，比如土地流拍、开发商爆雷、烂尾楼遍地、土地财政下滑、公务员降薪、失业率攀升、经济下行、理财收益亏损、居民存款大增、消费大跌，提前还贷潮涌现等等，归根结底只有一个原因：房价下跌了。这一切社会问题的根源就是房价下跌。如果你读懂这段话了，说明你进步了。所以，解决问题的唯一办法就是：再次推动房价上涨。

三、春节期间、海南、西双版纳、北海楼市火爆，三年疫情导致旅游地产报复性回暖，但是我警告大家，全国的旅游地产中，只有包括三亚、海口在内的海南东海岸值得投资，其它城市一律远离。

四、这个春节，三四线的返乡置业热度不错，当然了，这都是疫情放开的原因。还是那句老话：2023年，只能买进一线和强二线。

五、打算卖房和置换的，赶紧先去银行预约提前还贷结清贷款。因为目前提前还贷潮已经来了，还贷时间太久，这样会耽误你卖一买一的置换。

六、如果不是置换的话，不要提前还贷。存量房贷利率很快就会下调，高层不会允许大规模的提前还贷继续下去。手里有资金的，今年务必在一线和强二线置办房产，原因我不赘述了，去看我去年的文章吧。

七、二三月是最佳抄底期，看中的价格合适赶紧入手。置换的朋友，赶紧降价卖房。

八、成大事者，从来都是顺大势、逆人性的。这个世界上95%的人，永远都是错的，你需要做的就是，远离他们。

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