什么醒年盹？天津楼市根本就没睡。

春节复工后第一个周末，楼市就狂飙了。

学区房看房排队，售楼处忙的找不到销售……到处都是人从众。

(资料图片仅供参考)

很多人还没醒过味儿来，不敢相信，“真有这么多人吗？”

去年，政策放松+高层定调+需求积压，已经埋下伏笔。

小阳春板上钉钉，今年会走出个大阳春。

眼下行情，比预想还要热一些。

成交量肯定是大涨，但没想到这么快就出现涨价现象了。

今年的涨价，还真不是随便喊一喊。

分三种情况：学区房涨价、新房涨价、超跌回补。

❶ 学区房涨价。

2月4、5日，河西一片“凶猛跳涨”。

一口气涨价10万的，大有人在。

有买房人表示，周末看房业主坐地起价，看了几套都没谈拢。

河西学区房成交量，一直在冲高。

它不是从春节后才刚开始，元旦就猛冲了。

1月30日-2月5日，这一周天津二手房成交1612套。

仅河西就成交了425套，比南开多一倍，创新高。

量在价先，河西学区房的确具备涨价基础。

再加上“和平学区外溢”，河西一片涨价早是共识。

2022上半年，是河西一片的低点。

当时我们也无数次建议，一定要在上半年买房。

一年时间，重小涨了15%，现在继续涨。

涨幅超15%，就有点高了，性价比不明显。

河西一片门槛价与和平三片持平，很合理。

现在上海道私产30多平米，门槛价230万，已经触及和平三片。

如果再涨，就属于业主情绪化了，不利于卖房。

和平三片已打样，涨到250万的，最终都回落到230万。

涨价，必然导致需求外溢。

除了河西一片，南开北片也有5-10%的涨幅。

中营学片的如意大厦，几乎没有200万以内的房子了。

楼层、装修都还不错的，得220万。

五马路的颂禹里也是，30多平米150万很难买到，得160万以上。

南开与河西涨价的逻辑不一样。

南开北片，属于“结构涨价”。

便宜的房子不断去化，门槛价变相上涨。

河西一片，便宜的房子早就没了。

新闻里就还12套在售，向荣里只有44套在售。

重现去年和平的场景，低价房被买空。

奇货可居，业主“跳涨”。

❷新房涨价。

没错，真的有新房涨价了。

分两种情况。

一种是“人多房少”，卖的太快，开发商涨价。

南站金融街金悦府，北漂儿集中进场，迅速扫货。

81平米总价涨了7、8万。

关键是，招商公园1872去年底降价后跑太快，没有小户型了。

150万以内，南站只能买金悦府。

海教园是现在最热的板块，上学是刚需，不买不行。

周末“人挤人”，都找不到销售给讲解。

锦绣大家新加推楼座1万9，上调1000元/平米。

龙湖天璞表示马上涨价。

它周末两天认购40多套，涨价不是句玩笑。

另一种是“营销安排”。

比如中海全系涨价，特别是天空之镜，已经涨了7%。

现在100平米也得450-470万。

不少新盘，普遍收回优惠点位。

这两天一算价就发现，开发商给的“弹性空间”很小。

❸ 超跌回补。

徐主编说过，楼市会从“极值回归均值”。

去年楼市恶化，买房需求骤减、情绪低迷、预期不足。

不少板块内卷，导致房价阶梯下降。

比如北辰、武清、南站……千疮百孔，房价超跌。

这都是特殊情况下的“极值”。

现在市场回温，超跌随之回补。

· 上实仰山，去年底特惠最低3万/平米，这就属于超跌。

现在最低也得3.4万/平米，好楼层回到3.75万/平米。

· 大华国展公园世家，去年降到1.1万/平米。

今年这个价格没有了，最低1.3万/平米。

· 万科翡翠大道，去年底高层最低1.45万/平米。

这些特惠房都卖完了，现在基本1.6万/平米。

· 首创禧悦去年降到1.2万/平米，现在回到1.4万/平米。

· 运河文化城189高层已回到1.5万/平米，没有去年1.3-1.4万/平米的超跌价了。

新房并没有普遍涨价。

但去年为了抢量跌太狠的，基本都回涨一些。

目前，天津楼市成交量，的确爆发式增长。

2月的成交量，将比以往正常值多一倍，新房将超100万平米。

但需要明确，这是补偿性买房。

是阶段性的，不是趋势性的。

大部分板块，今年都不具备涨价基础，先止跌修复。

饿太久，吃的虽然很多，但不会长肉。

特别是卖房的业主，一定要理性，不要情绪化涨价。

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