在过去三年，北京哪个板块的房价上涨最猛？

既不是“产业牛逼哄哄”的海淀，也不是“早已暮气沉沉”的望京，而是“后起之秀”的亦庄河西。

(资料图)

在过去三年，北京亦庄河西地区的房价从“5万+”迅速上涨到了“8万+”，部分高品质项目甚至已经逼近“10万+”。

我们早就已经说过：北京过去十年看“海淀”，未来十年看“亦庄”。

“海淀”经过数十年的发展，政府、开发商和二手房东，该挣的钱都已经挣到手软了，这个时候还去买海淀高价盘的人，就是“接接盘，站站岗”。

“海淀虽好，但真的不能贪杯”。

非常容易高位接盘，是城市强势产业区买房投资的最大弊端。

相反，如果不能抓住北京亦庄这一轮的“大发展，大机会”，那么肯定将会错过北京未来的十年“发展红利”。

2022年12月21日，北京亦庄经开区召开了《北京经济技术开发区2022年第五批拟入市地块土地推介会》。

这一次亦庄计划推出两个地块：一块地位于“亦庄台湖嘉会湖”，另外一个块地位于“亦庄河西”。

尤其是“亦庄河西X47地块”这块地，将会在2023年亮相，我们预计这块地的政府指导价可能将会在“9万+”。

这也就意味着亦庄河西的“政府指导价”在短短3-4年时间内，实现了“两连跳”：从5万+到7万+再到9万+。

可以说，前几年买在亦庄河西的“业主”，梦里都会笑醒。

海淀虽然是北京最强的产业区，但房产投资回报率这几年确实无法和亦庄相提并论：原因非常简单，海淀的房价太贵了。

所以，产业最强的地方，其实未必是买房投资最好的地方。

那么，亦庄未来还会不会有第二个“河西”？

或者说，未来谁将成为第二个“亦庄河西”？

我们认为，这个地方最有可能就是“台湖嘉会湖”板块，其将成为亦庄经开区“第二个河西板块”，应该是基本确定的。

根据2022年12月21日《北京经济技术开发区2022年第五批拟入市地块土地推介会》上透露出来的消息，我们可以看到：

第一，台湖嘉会湖板块将于2023年开始征地，挖湖，正式启动大规模的建设。

这意味着耽搁了多年的台湖4街区，正式开始启动建设。

第二，未来台湖嘉会湖板块的规划和建设将学习新加坡工业园区和苏州工业园区，打造成为北京的“苏州工业园区”。

如果能够实现这个目标，嘉会湖将会成为亦庄房价最高的板块。

第三，台湖嘉会湖的的北京小学、北京八中预计2023年开工，而且将会是“亦庄学籍区”，学籍管理在“亦庄社会管理局”。

台湖的北小和八中，将会是“亦庄学籍”，这已经是一个公开秘密，而旁边的景山学校依然是“通州学籍”。

第四，S6线从嘉会湖站到马驹桥，将会在亦庄河西设站。

S6号线作为新城联络线，它不仅把亦庄河西和嘉会湖连接了起来，同时也意味着嘉会湖站将会成为“轨道微中心”。

未来的“嘉会湖站”，向东可以直达北京城市副中心，向西可以直通亦庄核心区，向北可直达国贸CBD和望京。

嘉会湖的“枢纽地位”非常明显。

第五，2023年整个嘉会湖只会出让一块地0032，其余的用地将会在嘉会湖整体建设成型后再“出让”。

这是什么意思？

意思就是从2023年开始，嘉会湖就不再“供地了”，要等到整个嘉会湖地区“建设完成后”在卖地。

到那个时候，整个嘉会湖的房价指导价就不可能再是“58000元/平米”了，而且也意味着嘉会湖不会出现“大规模供应”了。

2023年，嘉会湖“不愁卖”的。

综上所述，我们认为在经过数十年的发展以后，北京楼市的投资格局正在发生巨大的变化。

以海淀、望京为传统的“高价值板块”由于房价的不断攀升，楼市投资的回报率正在不断下降，而成为越来越多的刚需和改善的“填坑之处”。

而一些新兴的板块正在北京崛起。

其中亦庄就是北京最为明显的“强势崛起板块”，中高端制造业的不断迁入，教育资源的强大，学籍的独立，亦庄经开区的托管等。

都成为了亦庄经开区房价上涨的核心因素。

而随着“亦庄河西”的成熟，亦庄河西已经成为了北京南城房价最高的板块，也是北京南城唯一的“10万+”房价板块。

在北京的南城五环外，房价能够做到10万+，唯有亦庄河西。

那么，未来还会有第二个“亦庄河西”吗？

我们认为“台湖嘉会湖”将会成为亦庄的“第二个河西”地区，甚至可以这么说，成熟后的“台湖嘉会湖”房价可能会超过亦庄河西。

产业不断迁入、商业配套档次不断提高、教育资源也很强大，加上亦庄学籍区的加持。

“台湖嘉会湖”才是北京投资的“不二选择”。

尤其是2023年“台湖嘉会湖”将会启动大规模建设，明年将是买入台湖嘉会湖的最后时机了。

关键词： 北京经济技术开发区 北京亦庄