大家好，第二十篇小爽文上线。

道士君休了个年假，原本计划出去浪一圈。基于目前的情况，现状是大门不出二门不迈。

(相关资料图)

今儿聊一个话题，也是一个想来天津拿地的开发商咨询的问题：天津哪些改善楼盘不好卖？

直接上名单：招商江山玺、金地阅千峯、铂悦融御、旭辉铂悦公望、华宇御熹臺、上实仰山、正荣紫阙。

招商江山玺，这个项目案名，道士君颇为喜欢，嗯，江山就是人民，人民就是江山。这个盘，纯粹的高端改善，产品直接143㎡起步户型，按照单价最低4.5万起，总价700万起。去年年底开盘，卖了多少套呢？截至2022年11月，备案成交28套，有时候单月挂零，销售惨淡，实现均价45862元/㎡。这个盘不好卖，核心是天拖这个板块还需要滋养，板块还不具备撑起高端住宅的场子。所在的板块与高端改善客群需求错位。

金地阅千峯，南开区2019年入市的豪宅项目，最小面积176㎡，仅478户。3年多过去了，熬成了现房，截至2022年11月，备案成交数据186套，可以说连一半都没卖出去。算了算，平均月销5套。要说论地段、论品牌、论品质、论产品、论规格等等，金地阅千峯都可称得上是上上位，但是站岗多年，终究是为地王买了单。

铂悦融御，这个项目是旭辉以总价14.68亿，成交楼面价30082元/平米，拿下的南开灵隐南里地块。铂悦融御产品为110-180平米的大户型，今年2月首开，截至11月，卖了43套房，效果不理想。这个项目难卖的点：一是处于南开豪宅窝里，竞争激烈，等高线来看，产品、品质等优势并不明显，处于高不成低不就的状态。

旭辉铂悦公望，这个盘道士君认为可惜了，本身地段硬壳，学区也好，产品创新......任何一点拿出来，都会成为营销强卖点，可却从好卖演变成了不好卖。去年首开，攻势很猛，一度抢不上，一共252套房，现卖了86套，从2022年开始，基本最高月销售保持在5套，按照这个流速，去化周期33个月，也就是3年左右时间。现在不好卖的原因，是由于旭辉出险风波，在高端客户购买心理种下了不稳定的种子，虽然目前金融街操盘了，且看后续销售是否迎来转机。道士君希望这个盘销售提速，如期交付，到时候看看所谓的高端铂悦系的交付如何。

华宇御熹臺，这个盘卖了得有2年左右，卖了107套，作为华宇在天津的第二个盘，也是高端系产品，这个销售业绩着实不行。对内，毕竟第一个盘锦绣大家华丽丽的销售摆在那。对外，周边竞品卖得还不错。这个盘销售陷入困境，市场声音弱，一方面是小海地属于地价高，房价、需求支撑弱，发展受限的板块。另一方面，购买力与片区需求不对等，客户分流严重。

上实仰山，先上结论，这个盘终究是没仰起来。也曾被评为片区内的“房价刺客”。去年年底开盘，成交均价3万9左右，卖了没几套，截至目前卖了38套，其中有一半是因为11月份猛烈降价销售上行所致，目前均价3万5左右。讲真，论河东改善楼盘，上实仰山确实没啥存在感，销售差败高估了自己，不了解市场及客群需求。

正荣紫阙，楼盘是个还不错的楼盘，却又是一个因为高地价卡了脖子的楼盘。2016年、2017年拿地的项目，有的封过盘，有的转手他人，有的降价处理，有的蛰伏......正荣紫阙基本算是守住了价格标线的盘，但市场很残酷，只能吭哧吭哧一点卖，3年多了，成了现房，还剩20来套房。

有人说，船停在码头是最安全的，但那绝不是造船的目的。

是，这些不好卖的改善盘，初心有的是为了打造天津市区高端品质住宅，有的成了这几年跌宕起伏的楼市的见证，有的是板块撑不起高端改善的场子，有的是高地价的牺牲品......无论哪一种，都在向前，虽然不好卖，但没有停在船舱。

也许有一天会明白莫泊桑的一句话，生活可能不像你想象的那么好，但是也不会像你想象的那么糟，人的脆弱和坚强都超出了自己的想象。这些盘，虽说输了市场，但赢了自己。

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