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【资料图】

本来这篇文章贝爷写了小万字，耗时整整三周时间，但因为篇幅问题被秘密按下了，商量了一下将分两次发表，这一篇先科普粉丝问的最多的陈塘板块和新八大里板块次新，下篇则有重磅的新梅江板块和几个河西黄金地段次新盘汇总。

直接上干货，次新房次新房，到底何为次新房？按照百度百科的解释，房龄5年以内的二手房或空置房都可以称为次新，如果这样解释就太片面了，其实次新并没有一个准确的官方定义，而是要考虑该产品在整个板块甚至说整个城市的大环境来研判，比如走在中国城市发展最前端的北京、上海，很多06年甚至更早的房屋都可以被称之为次新，而像杭州这种近几年新房供应量非常充足的城市，次新的定义就要相对苛刻一些。

说回天津，2016年是天津新房成交量的历史最高点，从16年开始天津新房成交量每况愈下，天津楼市近几年也一直在“去库存化”，不过其中河西新房的走势与天津楼市有些背道而驰，新房去库存化很给力，一方面是因为是“大河西”的概念更受购房者认同，另一方面也证明近几年河西的土地出让确实有限。以此类推，近五年来河西涌现了一批次新产品，贝爷盘了一下，想要在河西考虑次新其实逃不出新梅江、陈塘、新八大里这三大板块。

陈塘板块

靠教育资源又火了一把

陈塘是贝爷文章中谈的一个板块，也是后台粉丝问的最多的一个板块，贝爷这次争取给它聊透。为什么近半年陈塘这么火热？答案不言而喻：教育属性的加持。非常有意思的是，这个板块目前有且仅有的三个次新郁江溪岸、天房美棠、绿城诚园无论是教育资源还是商圈配套完全一样，有没有“都是一个师傅教的破不了招啊”的感觉？那咱们就用“师傅以外的招儿”（产品力）说道说道。

按入市顺序说吧，天房美棠2017-2018年交付，分为美棠佳苑和栖棠佳苑，共计15栋楼，全部为高层（18-32层），贝壳走量最多的是97平三室，也有125三室和140的四室，全部为两梯两户，不带连廊，小区纯人车分流设计，全部为中央空调地采暖设计带精装交付，360万左右即可上车三室户型，缺点方面小区的物业服务（天房物业）非常一般，小区整体品质也与高档小区无法相比，公共区域出现大面积的面包砖，整体绿化率也相对偏低。

观点：天房美棠属于陈塘板块三室户型的一个门槛级项目，同时胜在学籍的确定（相较新房），虽然整体品质一般，但在未来几年内有入学考虑的群体是可以选择的。

郁江溪岸一期2019年交付，二期待售三期烂尾，二手房成交量均来自于一期秀竹苑，小区一共8栋楼，3栋高层（23-32层）和5栋洋房（12层），不是纯人车分流设计，但秀竹苑的公区用料、绿化要强于天房美棠，同时去年业委会刚刚更换了万科物业，社区服务未来可期，3栋高层均为两梯五户设计（全部为两室），5栋洋房为两梯两户设计（两室+三室），主力户型为91平两室（高层）和92平两室（洋房）、102平两室（洋房），也有120平三室洋房，但市场流通性欠佳，成交量很少没有参考价值。

观点：郁江溪岸是整个陈塘板块的门槛级项目，其中80平的两室250万左右，如果是预算有限同时在意学籍的群体可以考虑，至于美棠和郁江溪岸如何选就要看钱包，预算有限对户型无要求可以考虑秀竹苑，对三室偏执更多一些选美棠。

绿城诚园，现阶段陈塘板块真正意义上的改善次新盘，从一进社区就能感受出来，社区绿化采用的是法式园林设计，周边采用欧式小品进行点缀，地面均为纯石材铺装。诚园一共三期，一期两栋7层到顶洋房，5栋15层的小高层，89-130平，二期一栋6层洋房，7层洋房，其余仍是15层小高，86-143平米，三期全部为小高层，11栋楼全部为15-17层到顶，80-120平米。

由于三期的诚园年底年底交付，现售的二手房均为1、2期，但挂牌量并不大，主力户型多以130平（两梯两户）和89、120的两梯四户为主，均为小高层，价格昂贵，89的敲门砖户型成交价在420万左右，120平的高层边户550万左右。

观点：诚园89的户型贝爷不推荐，性价比不高，除非你对绿城的品质很喜欢，120和130的户型有改善需要可以上车，因为甭管是现在的美棠还是郁江溪岸，亦或者是明后年交付的天禧和融成，这些产品的改善户型并不多。

贝爷在之前的文章提到过对陈塘板块的看好，双铁加持+商圈成熟，现在又有了教育资源的加持，近半年的次新成交价不降反升，可以说在如今萧条的天津二手房市场，这并不多见，还是那句话：不敢说这个板块一定增值，但抗跌属性绝对尚可。

新八大里

近年天津城市更新标杆

从天津近年来城市发展来看，城市中心南移已经成为不争的事实，而号称河西最美天际线的新八大里无疑是城市中心南移的“先行者”，12年老八大里动迁、13年规划先行，14年土拍、15开工建设并入市、17-19商业住宅陆续交付使用，新八大里无愧近些年天津城市更新最成功的案例与典范。

现在的新八大里住宅均为次新，具体项目及案名为一里天地源熙樾台，二里格调绮园，三里北大资源阅城，四里中海复兴九里，五里中海寰宇天下，六里天房六合国际，七里中冶德贤公馆。其中中冶德贤公馆和天房六合国际在快速路以北，而一至五里则在快速路以南，值得注意的是新八大里有很多城市型公寓，基本上每个项目都有涉及，这也导致它们的成交均价在贝壳app上拉低了住宅均价，如果均价在35000以下的都属于公寓，而从地理位置看快速路两侧为公寓，一至五里嘉江道以南为住宅，七里则是澧水东道以北为纯住宅（七贤北里），快速路和澧水东道之间为住宅公寓共存（七贤南里）。这里同处快速路以北的六里七里可以对比，一里交付不久且挂牌稀少没有成交量无参考价值，同处南侧的二里~五里可以形成对比。

八大里的门槛级项目天房六合国际，贝壳显示不到350万有两套97平两室出售，折合均价不足36000一平，都快赶上周围公寓的价格了，即使放在新八大里这个地段的住宅也确实便宜，这也从侧面暗示着项目的产品力差强人意，项目至今地标写字楼和住宅8-9号楼仍处于烂尾状态，要知道六里与旁边的七里同样坐拥同样的教育资源（师大二附小德贤小学），位置也要更出色，天房集团当年却交出这样的答卷确实令人汗颜。

六合国际的容积率高达3.0，在住宅项目中确实不低，同时小区绿化面积和物业相对一般，多说一嘴，很多人以为天房美棠和六合国际品质会差不多，但其实有所区别，前者为天房集团上市公司天房发展开发建成，整体社区品质要强于后者。六合国际现售的次新全部为高层，1-4号楼38层到顶，三梯四户，5-7号楼32层到顶，两梯四户。

观点：六合国际的主力户型为109的三室和119的三室，同时也有97的两室和140的四室户型，其中97平全阳户型为新八大里三室的门槛（350万），三室109户型挂牌价在420万左右（32层到顶），推荐。

中冶德贤公馆，新八大里从始至终单价最贵的一个项目，商业、学校、地理位置优势明显，七贤北里为纯住宅社区，整体品质较高，物业服务和绿化均为八大里中的佼佼者，由六栋洋房和四栋高层组成，其中1-4号楼为高层，33层到顶，两梯四户，由87两室中户、122、132两种边户组成，87两室现在的挂牌价在380万左右，122的南北通透户型挂牌价则高达620万左右且房源不多，5-10号楼为纯洋房，挂牌量更是寥寥无几。七贤南里的性价比相对北里较高，社区同样是封闭管理，由四栋高层组成，26-29层到顶两梯四户带连廊，由100、109、122三种三室组成，其中100三室性价比最高，三开间南北通透，挂牌价在410万左右。

观点：显然南里性价比更高，和六里的109的价格相仿，不过六里的户型更方正，如何选看个人，如果预算充裕的话选北里122户型是个不错的选择。

再来看快速路以北的四个项目，实话实话贝爷之所以没有将新八大里次新作为首选是因为除七里以外其余均是迷你围合式社区，4-7个高层（洋房）分布在四周，中央景观区内嵌其中，同时一层充斥着大量底商，停车杂乱，几个开发商各自发挥的空间有限，就比如二里的格调远没有它其他项目那么出彩，至于这几个次新如何选？主要看价格和户型。

格调绮园这边共两个园，共计五栋高层七栋洋房（10层），全部都为一梯两户，其中主力户型为85两室高层、88三室高层、104三室高层、124四室高层，均为南北朝向；洋房里面77和84的两室并不推荐，均为东西向，而140以上的产品鲜有在售。格调独特的园林风格虽然受限于地块面积没有完全发挥出来，但相较于其他几个里仍有一定优势，同时泰达自持的物业也在南侧物业中属于头部。

观点：是格调的铁粉同时也对新八大里板块认可，格调104和124的户型尚可，但二里属实有些“高不成低不就”，户型、位置皆不如四里、五里，价格优惠不如三里。

三里北大资源阅城，南侧中性价比最高的一个盘，同时它也是唯一一个没有东西向的，共计三个园区，共计七栋高层（25-32层）三栋洋房（10层），4、5号楼与公寓在一侧，16、20号楼为两梯四户，其余为两梯三户，173的洋房在700万左右。

观点：95-97的三室高层在350-360万，作为对比，这个价格只能在二里买到85-88的两室，可见三里的次新突出的就是性价比，虽然园区绿化和北大自持物业相对一般，但胜在价格实惠，南侧刚需首选。

中海复兴九里分为两个园，包含五栋高层六栋洋房，全部为一梯两户，其中高层户型为96、99、106、108，洋房有74、79、128、144，77-79为两室户型。

观点：这里推荐96和99的三室高层，售价在410-420万之间，三开间的108三室户型是高层中最好的户型，74的东西向两室和79全南两室极不推荐。

中海寰宇天下，八大里入住率最高的一个里，也是南侧这边地理位置、交通最好的，次新单价总价皆不低，五里分为四个园，四栋高层九栋洋房（3、4、5、6为公寓），除了10号楼一梯三户以外都是一梯两户精装交付，四栋高层87两室、88两室和109三室，洋房72、78、82的两室，90、114、119、124的三室，140、204的四室，其中环境最好的是9、10、11、12这个洋房社区。

观点：五里性价比最高的为高层109的三室和洋房124的三室，前者挂牌量较少但户型不错，后者价格在550-600万之间，适合用定位于新八大里的改善人群。

总结：新八大里城市界面最好，配套成熟，学区尚可，但居住舒适度差强人意；陈塘城市界面需要时间，但九年一贯制的教育资源最省心，但改善和刚需的价格之间始终有一道难以逾越的鸿沟。真落到购房者身上还是要看清自己的钱包认清内心所需，有舍有得，没有十全十美的楼盘也没有完美无瑕的抉择。下一篇将会带来新梅江次新盘点和几个散落在黄金地段的次新汇总，码字不易，如果这篇文章确实给到大家帮助的话别忘来个点赞、转发、收藏一键三连。

关键词： 新八大里 天房美棠