时间如白驹过隙，转眼2022年还有1个月就要结束了。

2021年共成交107宗涉宅用地，量上虽是不少，但多数为三四季度成交的，入市相对缓慢。

今年房企的开发节奏似乎慢了不少，截至10月份，今年商品住房供应量为555万㎡，仅是去年全年的1/2，主要也是受土地市场影响。

(相关资料图)

现在盘点去年成交的地块，主要也是拉长时间，看看这些地块销售情况。

跟着分析师来看看，这些地块如今进展如何了。

1

都，入市了么？

去年天津成交的107宗涉宅地块，其中68宗地块入市，已入市的项目比重达到了64%，还有39宗地块未入市，这其中还有一些地块已经出了规划等待入市中。

未入市的地块主要分别在远郊、滨海等非核心板块，蓟州、静海未入市地块较多，其次是滨海新区。

主要原因是部分地块为平台公司摘得地块，多数地块后期或再去找房企共同开发的。

这样的方式可以实现优势互补，平台公司有土地资源资金实力雄厚，房企具备开发能力、机制灵活，产品力也会实现质的提升。

还有部分地块由于去年年末成交，加之今年操作难度增加，入市速度减缓。

2

都，多久入市？

盘点的已经开盘的68个项目，最快开盘的只用了108天，是宝坻城南的新城悦隽首府·泊阅。

市区或各区的高端盘，开盘周期往往相对较长，对产品执著、对作品打造笃定等等拉长了入市周期。

入市平均周期在219天，超过7个月，中位数为196天，6个半月左右，两者相差约20余天，差异较小。

这两年的楼市不同于前两年快跑快销，这两年，开盘入市加推都找准了时间点，算个市场高点入市。

但整体来看，6个月就开盘的项目达到了25个，占比超过1/3，8个月开盘的项目达到了51个，占比75%。

从数字上来看，开盘速度并未减缓很多。

3

都，卖的如何？

以下所有数据时间截至2020年10月。

入市的68个项目，截至10月底，共计销售131万㎡，283亿元。

销售金额最高的是中海和平之门，销售额是28.6亿元，中海摘地花费21.6亿元，28.6亿中也未计入商铺等销售数据。

其次是绿城水西雲庐和中海云麓公馆，共有6个项目销售超过10亿，还包括绿城桂语听蘭（空港）。

销售面积最高的是万科滨江都会，成交面积8万㎡。

从成交排名靠前的项目来看，主要还是集中在热点板块和品牌房企上面，价格优势高性价比上也可以冲进榜单。

往往，改善盘占据金额榜，流量盘占据面积榜，万科滨海都会冲进成交金额前排还是有一定的实力的，高性价比的产品、小竞争、强品牌力、强示范区展示等等拉高了项目的销量。

成交量是一部分，还要看的是项目成交转化的情况。

从统计的数据上来看，目前仅有6个项目全盘的成交转化超过50%，其中中海和平之门达到了95%。

转化率较高的项目主要有三个特征，一个是板块内竞争小且成熟板块，中海和平之门就不说了，华美学府壹号院靠近大港主城区周边在售项目少，上东金茂智慧科学城均是板块在售项目较少，竞争少；

第二个是房企强大的品牌力，比如中海、新城和金茂，在区域内已经形成一定的知名度，上东金茂智慧科学城和新城悦隽学府均积累了一定时间的品牌客户基础，片区客户对品牌形成了一定的认可度；

第三就是相较周边的一个高性价比了，但风险就很大了！

转化相对较低的项目与板块基本无关，主要是周边有地缘客户情结品牌，其次就是房企本身品牌力较弱、产品和价格上无明显的优势。

4

说在最后

土地减少直接导致今年新房供应的短缺，这两年开始各家房企都开始打磨产品，在产品打造上下狠功夫，并且现阶段的楼市，看得见摸得着才是硬道理下，多数项目等示范区、实体样板楼等呈现后才开盘，部分项目还会选择等入市节点，多多少少会拉长入市周期。

但从数据统计上来看，约1/3的项目可以6个月实现入市，75%的项目可以8个月实现入市，并未过多拉长周期。

另外，去年成交的已入市的地块，总的来看，销售数据表现相对较好。

一方面是价格，这两年土地市场相对平稳，各地块在板块定价上有一定的话语权；另一方面是产品，相对两三年前还在售的项目来说，新颖的产品的的确确可以吸引客户来访。

最后说，销售排名还是转化排名靠前的，品牌保障是关键，这里提到的是保障不是品牌力了，其次是小竞争板块，市场热度、市场话题度要一直保持！

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