今天这篇文章，只为给一个板块正名——

天拖板块。

【资料图】

这几年，它被楼市忽略了，肉埋在饭里。

从现在开始，天津的改善买房人，你们必须要关注它了！

结论说在前——

天拖板块，是典型的中产社区，未来能保值升值。

房地产的顶层设计，越来越清晰了：

刚需保障化、豪宅独立化，改善市场化。

能市场化，才能有升值空间。

天津的房子，正在回归居住属性，带资本属性的极少。

只有中产社区，既有居住属性，又有资本属性。

市区标准的中产社区，就两个——新八大里、天拖。

总价集中在350-500万，这也是天津楼市的黄金总价段。

除了总价段，中产社区还有几个必备标签：

纯粹社区、教育标签、“热带雨林”。

天拖板块，是个纯粹社区。

它是天津城市更新的一个成功样本，1平方公里、183万平米的建面。

整体城市界面，都是全新的，没有老破小的拖拽，圈层统一。

天拖板块效果图

中产社区，必须得有还算不错的学校。

目前，天拖板块落地了中营瑞丽小学，“压轴好戏”就要来了——

即将引进南开中学，初中+高中。

已经签约，只要学校一开建，天拖板块的热度立马飙升。

这是板块的重大利好。

不仅板块内的孩子，有机会进入南开中学，同时还能吸引摇到南开中学的家庭，来天拖板块买房。

南开中学效果图

天拖板块，是典型的精英规划。

两条轴切割成四大片区，配比了住宅、商业、公园、体育中心、学校、办公。

形成窄路密网的复合街区，同时，6、8、11号线三条地铁贯穿其中。

就像“热带雨林”一样，多业态混合，才有活力。

天拖中央公园实景图

天拖板块商业实景图

一个板块，最怕故事讲完了、没有后劲了。

好巧不巧，天拖板块还在建设，还有爆发力。

板块内的天环客运站一带，就要启动了，规划为住宅和10万平米的商业mall。

据透露要引进万象汇，是TOD的形式，目前正在铺设地铁8号线。

天环客运站城市更新效果图

更关键的一点，天拖板块符合市区发展的大趋势——职住平衡。

什么是职住平衡？

人要工作，需要产业；人要生活，需要配套，也就是住宅、教育、商业、地铁。

产业和配套离得太远，就是会产生交通拥堵、居住密集等城市病。

如果要把产业和城市配套建设在一起，就能解决这个问题。

随着高薪者的聚集，最终大为可期。

这就是典型的中产社区，都市精英生活的样本。

天拖板块实景图

那么，需要回答一个关键问题：

现在天拖板块的房价，合不合理？

天津是单核城市，房价梯度极其明显。

从地段价值来说，南开边缘3.2万/平米，南开腹地3.84万/平米。

天拖板块，自然属于南开腹地，来看看它的二手房价格。

融创中心，成交价基本都在4万/平米以上；天房天拖，成交均价3.8万/平米。

现在的房价，完全符合地段价值。

新房目前只有两个盘：天保上城观景、招商江山玺。

其中，天保上城观景的部分房价，竟然还“倒挂”。

按理说，二手房每年房价折旧1%，板块内二手房大约5年房龄。

如果有新房，房价在4万/平米左右，相当合理。

但天保上城观景，确实已经低于地段价值了，性价比很高。

天保上城观景效果图

天津房价，从2017年开始去泡沫，至今平均回调30%+。

天拖板块最高时卖到过5万/平米，现在房价回调25%，泡沫释放，已经进入合理范围。

从2020年开始，天拖板块的平均价，就已稳定在4万/平米的基准值。

这一点，与新八大里一样，非常保值。

先能保值，再谈升值。

未来，天津房价会进入很长的修复周期。

现在和平区已经修复了，房价回到2017年。

天津核心地段的房价，都会慢慢修复，只是时间问题。

还需要看到一点——水西板块房价的“反推力”。

水西板块的房价，已经拔到了5万/平米，还有1300万以上的别墅，改善标签坐实。

天拖板块，与水西板块仅一路之隔，而且还是南开区。

现在房价4万/平米，是不是还有很大的空间？

再搬出那句话：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

板块有没有长期价值，还得看客群的广度。

天拖板块，能承接两部分人群：西青改善回流、南开中端改善。

近10年来，西青人口增长率全市第一。

上两轮周期，西青卖了大量的刚需盘，各板块也陆续进入换房周期。

蕴藏大量回流南开的改善需求。

很大一部分人的置换目标，就是像天拖这样的中产社区。

同时，南开豪宅化不可逆，未来单价6万的房子会更多，600万以上的门槛。

那总价400、500万的中端改善怎么办？

只能来天拖板块，仅此且唯一，“毫无退路可言”。

虽说西营门也要做城市更新，但才刚起步，十年内都不会构成威胁。

最关键的，西营门是“有机更新”，做不到城市界面的彻底逆转。

未来，天津楼市的各种变动，本质上是人的变动，是中产阶级和新天津人的变动。

城市的中产阶级，会选择哪里？

年代久远户型奇葩的老破小、通勤不便的环城或远郊，都不会是他们的选择。

他们的选择是什么？

新房或次新、三室起步、均好的教育、便捷的交通、繁华的商圈、纯粹且新的城市界面……

当中产成为楼市中最大基数的客群后，买房，就要跟着中产阶级走。

对于天拖板块，改善人群必须要重新认知。

南开中学、天环客运站的城市更新，是后续的两大爆发点，板块价值还在拔升。

随着宅地出让、住宅交付，天拖板块还会增加人口。

最终保持在3万左右的人口规模，促使商业进入正循环。

楼市行情不好时，还能保值抗跌的板块，一旦行情好转，会第一波儿起势。

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