楼市进入四月后，基本热度开始下降，今年入学转学的，基本进入尾声，刚需购房者着急的已经上车了，不着急的还在观望着，四五月的市场简简单单，五一假期也没有想象中那么好，看大家的状态都出去玩了，疫情憋了三年，是该多出去走走，看看，毕竟旅游比买房花钱少。

最近天津楼市没有太多利好消息，不过也会出现一些热点楼盘，卖的非常火热，例如南开，河西的改善楼盘，或者自带九年一贯制学校的新盘，掌握了流量密码的新盘，确实让人着迷，河西一片的热度也开始下降了，不过和平的关注度又上去了，南开热也是新房热，二手房和学区变化不大。

最近的各区的初三一模成绩，又给各板块浇凉水，撒热度，有些客户咨询天津买房，现在是不是还在降价？关于天津楼市，最难的时刻已经过去了，现在进入分化时代。

【资料图】

和平，河西，南开新房，学区房，稳中带升，河东，海教园，空港带学铁商的板块，卖的也都不错，相对去年元旦前，价格都有所上涨，市区非学区，老破小，远郊区县非核心新房，二手房，挂牌量增加，价格还在降价，算不上冰火两重天，也能说是楼市分化明显，购房需求集中。

按照目前买房的几个需求：上学，改善和自住。有好学区，好学片，物业品牌好，最新设计的新盘，自然卖的好，成交也上得来。

相反没有上面特点的新房，二手房就成为过街老鼠，人人喊降，最近贝壳数据显示，仅仅贝壳一家平台，天津二手房挂牌量达到17万套，作为买家，如何在这么多二手房里，选出适合自己的房子，就要看自己的需求和思路了，买对了还能保值增值，买错了用不上还得赔钱，这几年买房赚钱的不多，赔钱的到处可见，所以今天我们用成交数据，反过来聊一下。

下图是全市二手房5.15-5.21号成绩数据。

考虑二手房的客户，如果为了孩子上学，首选市区的二手房，理由如下图，基础教育整体好一些，中考容易点，高中选择性多一些。

最好的是和平，其次是河西，南开，再下来是河东，河西南开哪个好，二手房成交数据看，家长们考虑河西的多点。和平那么贵，成交量也排名靠前，说明家长们用真金白银投票，不过个人觉得和平只适合20%的人，剩下的还是看看其他区。

对于普通老百姓，追求的是性价比。

能全款的客户，150以上建议和平拆间，河西一片老破小。

只能贷款的考虑一室落户上学的，能接受总价240以上，建议和平，控制150-200的，河西一片，100-150，河西二，三，南开北，南都能选，具体怎么选，可以看看之前的文章。

根据最近的一模成绩，没有垫底初中的片区，和平全区，河西一，河西二，南开南，河北一，河东三片。

如果考虑自住，能接受老破小，买两室比买一室价格更划算，性价比更高。

远郊区里武清的成交量最高，教育资源好也是重要的原因，另外北漂的最近原则也是武清楼市最强原因，今年的中考移民的事，给各位一个提醒，考虑武清的想好了再上车，最近有一些武清的朋友，卖掉了武清的房子，置换到市区了，因为孩子需要上学，中考。

对于不考虑孩子上学，只看通勤和生活状态的年轻人来说，武清是不错的选择，但是我也建议你看看西青南站附近，价格不贵，配套也不差，通勤市区也方便，后期工作，生活更方便。

不过对于郊区的房子，有个最大的问题，新房多，二手房库存更多，所在二手房市场里，稀缺性差，不容易保值。

市区里没有电梯的老破小库存量大，郊区里，没有地铁，学校的次新房多，大家卖房的目的，很多也是为了置换学区和改善。

关于天津学区的介绍之前多次介绍，大家可以看一下下面图片，重点看各区的重点小学和热点小学，九年一贯制学校虽然一模成绩不好，但是未来也是趋势，可以重点看对应的居住小区。

接下来三五年，市区会增加很多一贯制学校，如果作为家长，你不想那么卷，还想居住环境好点，这些一贯制学校的次新房新房，你可以重点关注一下。

关注改善，今年市场也是大热，水西和梅江是两大阵营。水西绿城卖的很好，现在城投和金地也要入市分一杯羹，西青的地卖三四万一平米，对于外地客户来说，很难接受，但对于本地人来说，居住改善是主要目标后，区域和学区就不那么重要了，老梅江就是很好的栗子。

梅江改善看中海，天空二期和老梅江中海新项目，给了改善客户更多的选择，最新的设计风格，是现在改善客户的主要需求。

不同预算有不同的选择，就怕预算够了，方向错了，为了上学考虑郊区，为了居住买了老破小，作为中介，给客户最好的方案是因人而异，在天津买房，学区房是道迈不过去的坎，老破小也是躲不了的选择，但是要想买的房子升值保值，除了看钱包，还得看自己取舍。

总结一下：

1.天津买房，好学区都很贵，但是也好卖，也能升值保值。郊区的房子便宜，占用资金少，但是可能用不到，卖也不好卖。

2.学区房首选市区，和平，河西，南开，次选河东，河北，除非新房次新房，要不然不建议红桥。

3.学校里重点最好，预算不够考虑普通小学，或者热点小学，最好不买菜小。

4.公寓可以买，和平的公寓或者总价特别低的落户公寓（最近有消息称武清公寓将不能落户），其他区不要买公寓，除非你不考虑升值，保值，出售。

5.老破小可以买，但是顶楼，北向，奇怪户型的不能买，装修差的可以花钱装修，价格便宜就行，最低总价原则买，后期同样也好卖，不用担心出售问题，在市区买房上学，大部分人预算不多的时候，也只能买老破小。

6.改善盘新房看品牌，物业，后期看规划和学区，既然考虑很久不换房，居住舒服才叫改善，稀缺的资源是水系，海河，水西公园，梅江湖景，天津很难再生。

7.九年一贯制的新房还会火，价格溢价不高可以买，房价下线是周边二手住宅，上线是未来的中考成绩，河西，南开今年还会有新盘入市，三四百万的客户，可以再等等，选择性会更多。

8.天津楼市又开始进入拉锯状态，今年的利好政策还没出台，所以今年有购房需求的客户，可以趁着空档期，出来看看，捡个漏。

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