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(资料图片)

刚刚，天津规划局官网正式挂出了津南西（挂）2023-009号宗地出让公告，地块位于南开区西湖道与南丰路交口，正是熟知的中医药大学北院地块。除了该宗重点地块，同时挂牌的还有津南海河教育园2宗，合计起始价10亿元。西青4宗（14.78亿的香泽道地块、8亿的保山西道地块、8.7亿元的李七庄地块、3.94亿的中北镇地块。）以及北辰柳东道与济辰路交口1宗，挂牌价格11.76亿元。

8宗土地总体挂牌土地金额达到了88亿元，而且上批挂牌的东孙台、体院西地块以及天钢地块下周初将会迎来摘牌，天津土地市场迎来了久违的小高潮。

最最重点的就是中医药大学，据挂牌公告，南开中医药大学地块住宅部分占地面积53128.2平方米，用地容积率为2.3，合计住宅建筑面积为119400平方米。另有3106平方米用地为配建幼儿园。

在南开核心区，十万建筑面积的地块绝对算是大体量！此次挂牌起始价格为31亿元，合计楼面价格25963元/平方米，最高限价35.6亿元，最高楼面价格29815元/平方米。

此前绿城服装街地块楼面价35857元/平方米。

旭辉铂悦融御楼面价30082元/平方米。

南开誉山院楼面价28000元/平方米。

鹏飞战备楼地块楼面价约22140元/㎡

而前两天刚刚挂牌的体院西地块起始楼面价24067元/平方米。

土地价格合适与否，一目了然。

值得一提的是，天津市场流行卖学区，这个地块周围的玉泉里、玉皇里都属于南开中心小学双峰校区的招生范围，中医药大学地块大概率也会划入这个学片。

南开北片的中学不乏名校，中心小学与北片中学的组合很强劲，与九年一贯制怎么选，考验家长的智慧与钱包了。

虽然是南开区为数不多的优质地块，但中医药大学地块已经是土地市场的老面孔。

2021年的土地推介会上该地块首次露面，当时与南地块4万平商业捆绑出让，总价高达37亿元，有开发商测算后结论是住宅地块承受的楼面价29000元/平方米。

2022年，该宗地块又出现在预申请地块名单中，最终无人问津，未能进入出让序列。

今天该地块正式挂牌，意味着已经有意向非常明确的潜在买家，而山西建投此前也曾经放出消息，要拿！

目前南开市场的层次非常明显：一类是地段优质、高价格，大户型的豪宅项目：铂悦公望均价5.7万，户型面积112/131㎡三室、142/172㎡三室；绿城凤起143-230,均价6.5万；金地阅千峯160、170、180平户型均价6.8万。可以说豪宅市场很拥挤，还不说正荣紫阙。

第二类是地段次核心但户型或者价格定位中高端的项目，铂悦融御面积108、144、177均价5.3、建投誉山院面积虽小在89-127平米之间，但是均价高5.1。

第三类是位置相对边缘，户型面积适中的改善项目，招商江山玺均价4.2、天保上城观景均价3.9，保利云禧4.35。

最后一类是具备落户条件的公寓类项目，鼎福汇迎顺府中交海河公馆，均价都在3.3-3.5左右。

除此之外，只有暴雷的南开宸院与南开1911两个项目。

这么看下来南开的客户真的太艰难了，要么选择向外走，要么选择接受高价格。跟河西相比，南开改善客户几乎从来就没有太多选择：1-4月，南开销售最好的项目包括铂悦融御、天保上城观景与保利云禧，卖了80-96套，平均下来单月能卖到20-30套左右。上个月开盘的建投誉山院克尔瑞数据是36套。

事实证明，天津高端市场拥挤已经是不争事实，品质改善市场、区域入门项目，绝对有机会。当年南开宸院卖的超级火爆，核心原因就是提供了一个南开的入门选项。

中医药大学位置很不错，目前来看楼面价格并不算高，只要开发商不追求高定位，不骚操作，毛坯产品的均价能控制在4.5万左右，做主流面积段的90-140，在天拖都卖四万的年代，这个项目一定好卖，甚至是没有竞争对手。

这也是为什么个人一直说天拖不超4万可以买，因为中医药大学、工业厂的位置、定位应该是南开的腰部价格，天拖超过4万入手需要很多年消化。

其实我更想找买了誉山院的客户，有机会咱们深度聊聊。

伴随着中医药大学地块这一波的挂牌，天津土地市场进入了一个小高峰，虽然小，估计是年内的最高光时刻了。

海教园也上架了两块低密地块津南（挂）2023-02号和津南（挂）2023-01号，容积率均为1.3，二三月份海河教育园走量堪称迅猛，目前只有龙湖与华宇主力在售。云潮府处于缓慢复苏阶段。此次两宗地块密度较低，楼面地价8000出头，相对津南城投拿下的俩宗土地有了小幅提升，但是目前来看区域流量稳定，估计流量型开发商会很感兴趣。

西青中北镇、李七庄都是传统城市外溢型刚需板块，目前从金地艺华里的反馈来看，客户密度依然可观，只是观望情绪浓重。整体价格没有突破，维持在9000平米左右。刚需从来不缺供应！而水西板块最近处于热点区域，楼面价都在15000元/平米以上。虽然普通开发商很难有绿城一般的产品力与溢价能力，但是热点板块自带市场惯性。

可以看到无论是环城还是核心区，拿出的都是压箱底的好地。现在最具看点的地块基本上都集中露面了：53.5亿的体院西地块下周就会正式拍卖，坊间消息关注的房企不少，贡献溢价也是极有可能的；东孙台小地块，下周也会正式出让；天钢柳林虽然很明确去处，但是同样是个非常重要的看点项目。下周，大家一起关注。

天津市场上有能力，能持续补仓的开发商不少，但是相对高峰期已经是凋零大半了。这几宗地块报名、露面的开发商基本上就是未来相当时间内在天津市场的主流开发商了。央企是绝对主流，地方国企占一部分。洗牌之后的房企，依然有信心布局天津的房企，这一波都会露面了。熬了三年，天津土地市场第一次有如此牌面！

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