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(资料图)

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今天天津规划与自然资源局正式上架了津西体（挂）2023-003号地块，该地块就是市场非常熟悉的体院西地块。按照公告，该地块共包含建筑面积21.35万平方米的住宅用地，容积率2.4，另有梁总合计10350平方米的商业服务设施用地，以及幼儿园用地。

该宗地块挂牌起始价为53.5亿元，其中住宅部分起始价格为51.4亿元，商业部分2.1亿元。

高达五十多亿的体量基本已经锁定今年的年内地王项目。因为在天津土地推介名单、预申请地块名单中，几乎很难有地块超出这个总价体量。

核心区的土地项目最大的就是工业大学二期地块以及南开中医药大学地块，尖山地块虽然素质很不错，但是是商业属性居多。

而工业大学地块此前在与现上实仰山地块合并出让中起始总价是31.5亿元，最高限价41.5亿。在拆分出让之后，而且土地价格下行，加上居住部分总体量不超过13万平方米，工业大学地块的总价已经很难与体院西匹敌。

此外南开中医药大学是年内南开的重点项目，目前已经有外地开发商在跟进，而这个地块南北两个地块加起来建筑面积大约是15万平方米，即使是楼面价格拍到三万，总价都无法与体院西地块相提并论。

所以基本上，体院西地块高达53.5亿元的总价已经锁定了今年的地王项目。

在高总价之外，秘密君详细对比了一下今年的土地出让指标与2022年挂牌时候的指标，会发现有很大不同。

下面是2022年当时的挂牌指标，居住用地两宗，合计建筑面积23.26万平方米，容积率2.9，建筑密度20%。合计起始价格为58.3亿元。

但是今年出让的居住用地地块容积率降低到了2.4，建筑面积降低到了21.36万平方米。。起始总价也降低到了51.4亿元。

如果对比楼面价格来看，去年挂牌时候的楼面价格达到了25064元/平方米，而今年调整后的楼面价格降低了大约1000元/平方米，到了24067元/平方米。

可以看得出来，除了幼儿园地块没有进行显著调整之外，商业建筑面积由原本的20682平方米降低到了现在的10350，整体商业部分楼面价格基本没有变化，但是总价降低了接近1.4亿元。

总体上来看，这个地块的总价从原本的61.8亿元降低到了现在的53.5亿元，商业配比减少了，而且住宅的楼面价耕地、容积率更优，密度更大。

这种深度的调整必然是有意向企业进行了深度的沟通，甚至是形成了非常完善的方案，关注这个地块更多的是关注意向企业会是哪家。

市场普遍猜测的是中海金茂，此外在天津还有能力拿地的还有保利、万科、绿城招商这些房企。但是保利与万科虽然有市场扩张的需求，但是大概率还以流量项目为主。中海如果今年拿了这个地块估计今年拿获其他地块的概率就小很多，中海今年的重头任务是冲上海、冲北京，其他城市的投资额度难免会被压缩。

不论是谁拿地，这个地块未来呈现的产品水准大概率会是对鲁能现有的产品形成一个降维打击的。

鲁能在2020年8月份，以总价36.2亿元的代价拿下体院东地块，楼面价格达到了30548元/平方米。容积率更低只有2.05，但是鲁能在定位上没有采用均质化的排布方案，而是用了传统的高低配方式，这就导致高层产品相对密集，洋房产品又需要拔升到很高的价格水平。

在产品配置之外，地块本身是个东西面宽窄，南北进深长的地块，加上南向又是老道奇球场的位置要保留，因此在户型产品的面宽设计上，明显落后于市场。现在主流的大宽厅、大面宽、南向三四面宽在鲁能的户型中都很难呈现。

与此同时，当时的市场正处于从传统产品向大面积落地窗、玻璃目前、铝板外檐转变的阶段，但是鲁能在产品设计上保持了传统的方案。综合下来导致鲁能在后期的销售中的确是承受了不小的压力。但是必须说，鲁能的精装、用材能够看到操作豪宅项目的功底的。

河西市场很长时间以来都是以新梅江、陈塘庄为供应主力，虽然能够吸纳全市很多改善客户的目光，但是也有部分客户其实并不认同。更希望在核心区寻找目标产品。鲁能从2021年5月开盘到目前卖了大约500套，销售均价始终在52000元/平方米左右，单价相对楼面价格并不算高，但是远超新梅江，就是因为其核心区位。甚至是为了区位很多客户接受其户型与产品等方面的不足。但是体院西地块出让后，地块面宽充足，只要不盲目追求高低配，一定会出现时下市场主流的产品，而地价空间意味着更有空间的价格。对于追求河西核心区的客户来说，是个值得期待的目标。至于南开客户，就期待一下中医药大学与工业用呢厂吧。

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