天津80%的新盘，面临“技术贬值”。

因为新产品，正批量上线。

(资料图片仅供参考)

只要是新出的地块，基本都要做新产品。

占比从去年的10%，提高到接近20%。

一旦超20%，整个住宅产品体系，会发生不可逆的颠覆。

技术推动变革，这话一点不假。

铝板、落地窗、宽厅、玻璃幕，也是靠技术和材料的进步，带来产品迭代。

老产品会相对贬值，甚至被淘汰。

过时的东西，价格必然折损，这是经济规律。

局面很严峻。

出于资产保值，买房人必须警醒。

为什么说严峻呢？

新产品已从豪宅，蔓延到普宅。

2021年，天津首次出现第三代住宅。

天空之镜、铂悦公望、瑰丽花园……仅是高端改善在做，属于金字塔尖的小部分人群。

中海天空之镜

格调瑰丽花园

没想到成功打样，卖的贵，还卖的好。

恰逢市场低迷，房子不好卖，开发商就得琢磨产品。

再做同质化的老产品没出路，只能卷价格。

自此，一发不可收拾，新产品越来越多。

2022年，环城开始产品换代，甚至1万多的盘也加入。

做不到大面积铝板，就用铝条；做不到纯落地窗，那就留个小台……

但整体形制，已跳脱出第二代住宅。

由俭入奢易，由奢入俭难。

买房人对新产品，是真的认可。

花语尚东，1个单挑4个，凭产品出圈。

天空之镜，涨到那么贵了，还有人愿意买单。

上实仰山，要不是做了新产品，也很难走量……

中铁建花语尚东

上实仰山

区域分化、板块分化，产品也分化。

新产品卖的好，接下来就批量生成“铝玻”。

南开两个新盘，河西的龙湖、格调、蓝城，和平大沽北路……都有新产品。

鹏飞·南开学苑

市区、环城200多个热点盘中，去年新产品有16个。

今年算上即将入市的，已经27个了。

占比逐渐扩大，预计明年能达到3成30%。

再看滨海，更快一步。

空港的想云湾，在“铝玻”基础上，叠拼还做了露台。

想云湾

于响的际华园·天津府，做了架空层。

贻成船厂地块，沿河一面也做了架空层……

新产品就像多米诺，推倒第一张，就停不下来。

上一代老产品怎么办呢？

外立面还是米咖涂料、掐腰户型的老产品，只能眼巴巴看着。

唯一的优势，恐怕就是交房早，或现房。

都愿意买选房，但最大的抗性——

不是新产品。

再过两年，在售的新产品交付了，出让的新地块，也陆续跟上更新的产品。

一旦蔓延，就会形成降维打击。

老产品越来越无人问津，可能只剩两年的生命周期了。

刚需盘还好，特别是改善盘，将面临相对贬值、淘汰。

注意，不是绝对贬值！

改善人群对价格容忍度高，但对产品一丝不苟。

有钱人，有资格喜新厌旧。

杭州、南京等城市，为什么这么多业主众筹换铝板？

甚至升级架空层和车库入口，“医美风暴”此起彼伏。

核心动力，是未来二手房价能保值升值。

上一代产品没有竞争力了，新房打不过别人，将来二手房也打不过。

从库存来说，新产品的二手房，竞争小。

天津二手房挂牌16万套，但新产品可没多少，以后也占比有限。

竞争对手少，流通率也高，1和100的关系。

现在不少二手房价格合适，跌好几年，早去泡沫了。

又是现房，为什么改善还愿意买新房呢？

因为产品代差太大，差了一个时代。

10年前流行的衣服，现在谁还愿意穿？

最近汽车降价事件，同理。

燃油车降价去库存，新能源车涨价还得排队买。

因为技术带来的变革，不可逆。

量变引发质变，新能源车占比已达三成。

住宅的新产品，也是技术革命。

落地窗需要满足防火防爆、四步节能……

以前做不到，或成本太高，现在都能普及。

铝板也是，厚度处理、流线造型，以前用在公建的，都能嵌入住宅了。

就好比特斯拉降价了，比亚迪销量就下降。

降维打击。

新产品就像高铁，没开过来时，总觉得很遥远。

一旦开到眼前，认知重叠期极其短暂，然后就追不上了。

天津第三代住宅刚兴起，马上第四代就要来了。

空中花园、开放式阳台、跑道阳台……陆续登场。

其它城市住宅

其它城市住宅

有人说，天津不适合这个。

适不适合是一方面，市场接受不接受是另一方面。

刚需会计较，封上阳台能多几平米空间。

改善已经买到160甚至200平米了，还在乎那几平米？

要的是生活方式。

房子内部空间已经固化，客厅、卧室、卫生间弄不出花儿来。

但生活方式可以创新，谁还没个露台梦。

每一次创新，都是先被有钱人接受，他们可以消费升级。

当年苹果手机出来时，也不是普通工薪阶层买得起的。

但趋势确立后，没人再用按键机了。

不要期待新产品会比老产品价格低。

因为成本高。

普通涂料50元/平米就能搞定，真石漆150元/平米，一体板350元/平米。

干挂铝板，成本高达600-1000元/平米。

普通断桥铝小窗600元/平米。

如果是一整块玻璃的落地窗，成本几何倍数增长，基本在2000元/平米。

算下来，新产品比老产品的成本，要高出1500-2000元/平米。

绿城水西雲庐E地块第四代住宅外立面，成本高达3700元/平米。

关键是，改善人群愿意为产品付出溢价。

同一板块，新产品卖得贵，很正常。

这才有了“喀斯特现象”。

中海峰境梅江比周边二手房单价贵出将近2万。

绿城水西雲庐E地块卖到5万，旁边老破大卖2万。

新盘决定市场趋势。

已经很明显，无需再讨论。

改善人群，必须要买新产品，这绝对不是“废话”。

第一，避免资产相对贬值。

第二，未来接盘的大多是80后、90后。

审美有本质改变，更追求颜值。

先有颜值，别人才愿意了解内涵。

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