腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

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大概有三件事可以做：

大家好，我是秘密君

今天晚上，有消息传出：天津部分银行已经在执行：楼栋封顶后方可发放房贷。秘密君跟业内人士求证的结果是：确有其事，而且很多小银行已经在执行，四大行目前虽然尚未正式实施，但是已经提前予以提示。该政策可能在三月份正式铺开执行。

关于房贷办理的流程，之前天津一直执行的是施工至正负零项目就可以办理预售证开始销售。

销售的时候客户会缴纳首付，缴纳首付后就拿到一张首付发票。同时，购房有个网签流程。按照正常要求是在房管局进网签、出网签后办理一个预告登记证，然后银行看到发票与预告登记证两个要件后会将房贷放款到开发商的监管账户。

也就是说，30%的首付发票是个证据，然后房管局网签后的预告登记证是个证据，这两个证据证明你交了首付，而且有买房资格，银行才会给你发放剩下70%的贷款到开发商账户。

但是在实际操作中，很多银行为了吸引开发商采用自家的房贷业务，可以做到看到首付发票就放款，预告登记的环节可以用开发商给银行签署的抵押担保协议来代替。

这样一来，当然会加快开发商拿到全部卖房款项的进度，但是存在的问题是：有一部分客户交了首付，银行看到首付发票以后放款了，结果到了房管局办理网签的时候发现自己不符合购买资质，这就产生了退网签的现象。

而更重要的是：开发商替业主的担保压根就是个高风险选项。比如说：一个项目房子还是刚出正负零，但是卖完了，客户交了首付了，银行贷款也已经发放完毕了，但是还有一大批没有走完网签的，但是这个开发商爆雷了。

这种情况下银行手里只有开发商的一个抵押协议，但是开发商已经爆雷了，这个抵押协议也没啥鸟用，更何况，这个抵押协议往往是在建项目，这个在建项目还仅仅是正负零阶段，距离能交付抵押、强制执行远了去了。

这就尴尬了，一旦这种情况发生的多了，对于银行来说这就是个风险项有木有。

所以新的政策要求银行放款有三个前提，

一是：看到客户缴纳首付的发票。

二是：看到房管局出备案的预告登记证

三是：看到房子封顶。具体是整个项目封顶还是说办理房贷的这一栋楼封顶目前尚未明确。

相比于此前的拿着首付票据就能放剩余贷款相比，无疑是放款的条件严格了很多。因为房管局办理进备案出备案预告登记都需要时间的，开发商拿到所有卖房子的款项就会晚一段时间。

更重要的是，正负零就可以卖了，你也可以收30%的首付，但是大头的70%需要拖到封顶。这个时间周期比进出备案要长的多得多，短则三个月，长则半年，耕层住宅更是久远。对于买房人可能没啥影响，但是对于开发商的回款速度，这是一个巨大的冲击。

总体上来说，这个新政策的直接影响就是：让开发商回款速度变的更慢了。直接目的是规避银行的风险，堵上这个漏洞，当然更重要的是，给项目如期交付多了一道保险。毕竟封顶比正负零更接近交付。

有个专家曾经说：“（房地产）最终要过渡到取消“预售制”，这是房地产“三高”（即高杠杆、高负债、高周转）运行的重要节点之一，我估计过渡期至少需要几年。这个专家叫楼继伟，是财政部原部长，在2月23日的讲话。

从这个动作来看，无疑是堵风险、降低开发商杠杆与周转速度的直接刹车。楼部长的讲话是方向明确的信号。

在说完这个新政策之外，今天晚上，侯台装饰城碧欣路西侧地块正式挂牌，成为天津2023年首宗挂牌的住宅用地。印证了秘密君此前说的：天津可能不会再做土地集中出让，而是有意向有，恢复以往的单宗挂牌模式。

具体来看，侯台装饰城欣路西侧地块地块已经是天津土地市场的老面孔，去年一批次二批次都有过挂牌，但是始终未能出让。当时捆绑有商业地块超过5万平米。

但是今天挂牌来看，仅挂出了57012平方米用地的住宅用地，规定容积率为1.6，宅建筑规模不多于72220平方米，另含商业服务设施建设规模19000平方米。挂牌起始价为107000万元（居住部分出让起始价为95400万元；商业部分出让起始价为11600万元）。

以此测算，住宅部分楼面价格达到了13209元/平方米，虽然目前水西板块的住宅价格报价节节高，但是这个楼面价格秘密君个人是并不看好。当然，附带的商业部分两万平方米也要求有一定的商业运作能力。目前来看，既然已经挂牌大概率已经有意向企业，会不会是万科会在天津土地市场杀回来？

在所有人都以为要救楼市、保地产、加把火的阶段，房贷新政策给所有人都提了个醒：曾经的花活儿、套路、杠杆已经越来越远，降杠杆、降负债、降周转、防风险，会是房地产的主基调与大方向，而且往后的路，可能会越走越难。地可以少卖，但拿地的企业必须要靠谱，房地产向金融系统输送的风险点必须要防住。

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