去年问“房价跌不跌”，今年问“房价涨不涨”。

【资料图】

只是过了个春节，天津楼市似乎“改头换面”。

二手房，成交量惊人，眼看要破700套大关。

业主坐不住了，魔幻的“坐地起价”。

新房售楼处周末“人满为患”，一堆楼盘喊涨价。

面对“冲击”，很多人都慌了。

如果“慢升温”，自然会理性从容。

偏偏突然“急升温”，一下子就乱了阵脚。

涨价了还买不买？后面会降回来吗？

不买会不会没房了？

现在还没涨价，过俩月会不会涨？

所有疑惑，都需要回答这个问题：

这是一次常规的小阳春？还是贯穿全年的行情？

结论说在前：

现在楼市火热，是阶段性的。

大部分新房涨价，都属于跟风，算不上实质涨价。

只有个别楼盘，属于趋势性的真涨价。

为什么？原因很简单。

第一，天津楼市基本面有没有变化？

第二，就算有大行情，天津会领涨全国吗？

天津楼市的底层逻辑，没有变化。

政策、经济、产业、人口、购房人群，都未出现本质改变。

而这些，都与房价互为表里。

既然没变，那房价又因什么而上涨呢？

房价说到根上，是货币效应。

居民手里的钱，决定房价高度，以及对楼市的支撑力。

所以，天津这波行情，只是供需关系不平衡的短期体现。

积压的需求集中入市，导致成交量爆发式增长。

待释放完，楼市也逐渐回归平稳。

天津本身不具备房价大涨的动能，那外部呢？

放水放的令人心毛。

1月M2增速高达12.6%，创下2016年5月以来新高。

仅仅1个月，市面上的钱就多了7.38万亿。

钱如海水，四面八方涌过来。

懂经济的人，都听到了央行印钞机的轰鸣声。

每一轮放水，都能带动房价大涨，2008年、2016年均如此。

如果钱进入楼市，天津会不会迎来大行情？

需要明确——

即便中国房地产迎来大行情，天津也不是第一波。

楼市行情，有自己的“运行轨迹”：

一线城市最先启动，深圳领涨，广州、上海、北京“前赴后继”。

之后，二线城市接棒，杭州、成都、武汉、南京、天津、青岛……

这是客观存在、颠扑不破的城市轮动。

远的不说，就说2020年。

2020年，中国楼市迎来了一波大行情，主要受全球央行放水影响。

3月开始，一线城市作为领头羊，房价跳涨。

佛山、东莞、宁波、合肥、成都……强二线城市“一脸热辣”。

天津被轮动到了吗？

被轮动到了。

2020年底到2021上半年，天津有一波儿行情。

2020年底，和平学区房跳涨，三片普小涨幅达25%。

2021年3月，改善盘启动。

天津瑞府、中海天空之镜、绿城诚园、融创梅江壹号院……涨幅达5-10%。

关键是，涨价之下，成交量还冲高。

天津瑞府签约95套、绿城诚园签约49套、中海天空之镜签约38套、融创梅江壹号院签约28套……

2021年5月，刚改盘启动。

保利和光尘樾，涨到2.3万/平米，涨了10%，5签约233套，6月签约110套。

美的旭辉翰悦府，高层涨到2.1万/平米，5月签约79套……

2021年8月，出现恒大事件，全国楼市变天，一轮短行情宣告结束。

包括天津在内，所有城市行情的启动，都遵循一个规律：

重点学区房——核心地段优质盘（改善）——核心地段普通盘（刚改）——非核心区域——远郊、二手房（市区次新、重点学区房除外）。

但基于房住不炒、楼市求稳、分化剧烈的框架下，一般都走不到最后两步。

改善、刚改涨完后，这一轮基本就结束了。

这就很清晰了。

天津会不会有大行情，取决于一线城市动没动。

北上广深，现在还停留在成交量的修复上，并没出现普遍的实质涨价。

比如全国楼市风向标深圳，2月二手房3000套的成绩，已是两年来最好。

但距离“荣枯线”5000套，还相差甚远。

那今年有没有大行情？

2023年才过去2个月，周期太短，无法确定。

如果小阳春过后，一线城市房价大涨，轮动到天津至少也要下半年。

到时，天津哪些板块房价能有起色？

2021上半年就是“镜子”。

仅有头部板块，能获得房价抬头的机会——

和平、河西、南开、西青的核心地段。

只是改善、刚改盘的戏，没有刚需盘的份儿。

2021年都没涨价的板块，今年也不可能涨价。

也因此，徐主编一直强调：

天津，要“轻城市、重板块”。

今年天津楼市的两个时点：

· 上半年看“补偿性购房”，已经确凿无疑。

· 下半年看“城市轮动”，还需要观察。

还要明确一点，什么才叫“牛市确立”？

刚需盘，涨3%以上；改善盘，涨5%以上，同时保持高成交量。

刚需买房，对价格极其敏感。

卡着首付买，可能多一万都拿不出，一旦涨幅超3%，势必影响购买力。

改善买房，对房价弹性容忍度高一些。

但涨幅超5%，也照样会“买不起”。

如果，涨价后还能成交量很高，说明两点：

❶ 买房人对后期房价乐观，预期较高。

❷ 激发出更多买房需求，“路转粉”，本来不打算买，也集中进场。

这才算得上“牛市确立”。

回到眼下的天津楼市，房价还处于修复状态。

是买还是等？分4种情况：

❶ 重点学区房。

今年上学等用，那没辙，必须得高价买。

用《老炮儿》的话讲：“摊上事儿了，就得认”。

房价快涨慢回，上半年没机会降价。

今年不上学的不必着急，可以等下半年，争取个谈价空间。

❷ 存量有限的改善、刚改盘。

不用等，抓紧选房源。

不管怎样，今年楼市一定比去年强，等来等去等到没房。

比如绿城桂语听蘭、仁恒星源世纪……

❸ 存量充足的改善盘。

不必焦虑，下半年会有更多改善盘入市，选择空间更大。

❹ 刚需盘。

更不必焦虑，即便天津迎来大行情，刚需盘也很难涨价。

关键词： 天津楼市