近日，天津公布了2023年的财政预算草案。

(资料图片)

对今年的土地出让金，定下明确目标：

945.5亿。

相比去年，翻了3倍！

这对今年天津楼市，会有什么影响？

哪些区域的土地，将成为重头戏？

楼市，永远有一张关键底牌——土地。

《天津市2022年预算执行情况和2023年预算草案》中披露：

今年，天津国有土地使用权出让收入预算为945.5亿。

去年土地出让收入为378.9亿。

也就是说，今年要完成去年将近3倍的量。

翻3倍？乍一听，未免有些“难以企及”。

事实上，这并非不能完成。

天津1300多万人，每年新房交易量1200万方。

土地出让金，每年在800-1000亿，这都是正常均值。

即便2020年，又是突发疫情，又是楼市降温，天津也出让了861亿。

去年的379亿，创下15年新低，是极其不正常的“极值”。

很多房企自身难保，有心无力，暂别土拍。

今年拨云见日，融资通道打开、楼市回暖。

暴雷房企出清，优质房企回归战场，补充弹药。

天津从去年四批土拍开始，市场化房企已经进场拿地了，比如中海、龙湖。

所以，今年的土地市场，一定大幅好于去年，回归均值。

交易，需要钱与货对位，才能一拍即合。

现在房企有钱了，关键是有没有好地。

《天津市2022年预算执行情况和2023年预算草案》中显示：

今年，市级土地出让收入预算为487.5亿。

占整体预算52%，超过一半了。

（市级土地出让收入指外环线以内核心区的土地出让收入）

去年，市级土地出让收入为151.2亿，占整体40%。

今年核心区要大力度卖地，提高供应占比。

天津城投，已经先递出“投名状”。

最近推介的土地中，绝大多数来自核心区，大约300万方。

问题来了，这些地能不能卖的出去？

卖好地，才能好卖地。

什么叫“好地”？新房成交量高的地，买房人共识强的地。

天津楼市飘着五个大字：回归核心区。

去年市区成交占比从10%提高到12%，最高冲到过14%。

环城、远郊，成交占比都下降了。

大风大浪时，才能沙里淘金，核心区房价坚挺抗跌。

所以，核心区属于“有供应就有成交”。

它的容量，取决于供应量。

城投推介的很多地块，符合市场需求，是“好地”，出让概率非常高。

房企拿地不再有赌的成分，哪里好卖拿哪里。

比如海河柳林津南、东丽的地块，恰好承接市区外溢。

河西一片二手房成交量破纪录，背后是大量的置换需求。

不愿意去津南环外的人，不得已往东丽走。

而海河柳林津南地块，正好承接河西外溢。

现在河东外溢，除津滨大道外，几乎无处可选。

海河柳林东丽地块，也能承接一波儿需求。

水西板块继续“吃南开”。

南开改善门槛越来越高，源源不断的需求会溢到水西。

河东富民路地块，引进市五所重点校。

红桥今年要发力了，用教育撬动土地。

重点放在西站核心商务区，先启动一期。

同义庄地块，引入天津实验小学。

运输六厂地块，引入天津一中（初中+高中）。

西站也属于高铁板块，只是这么多年没有住宅，被北漂儿忽略了。

如果出现300万左右，还带重点学区，城市界面又是全新的，一定会跑出量。

另一方面，红桥“中端供应断档”。

中海云麓公馆，属于高端，卖的是南开、和平外溢。

九和府、中交春风景里，卖的是市区门槛。

只有中端，比如仁恒星源世纪、碧桂园云鼎、万达水西台，卖的是红桥地缘改善。

后两个，要么施工慢，要么没房了。

以至于最近市场回暖，仁恒星源世纪单价涨了1000-2000元。

只要红桥补充300-400万的中端供应，不愁成交量。

有供应就有成交。

今年的土地出让，会继续推高核心区的成交占比。

市区成交占比，将从12%奔向15%。

抛开没出让的土地不说，核心区已有不少新盘候场。

龙湖青云阙、格调郁江道地块、格调大沽北路地块、中海峰境梅江、中海时光之境、建投誉山院、鹏飞南开学院、金地水西印、城投水西地块……

关注度一个比一个高。

最关键的，今年出让的核心区土地，属于“按需定产”，是有效供应。

去年的托底，是计划经济，强扭的瓜不甜；

今年卖的地，是市场经济，久旱逢甘霖。

房企节奏会飙起来，上半年卖地，下半年就能入市。

有人会说，“天津楼市库存量太高……”

这就属于被表象迷惑了。

高库存以环城远郊为主，核心区的有效库存量并不高。

又有人说，“还有大把的二手房可以选……”

天津二手房挂牌量确实高，但市内六区10年以内房龄、90平米以上、带电梯的，只有2400多套房子，没有一个是新产品。

所以，现在改善人群强烈感觉到“无房可买”。

人多房少，市区新房开始涨价。

中海天空之镜已经干到5万、仁恒星源世纪高层3万、天保上成观景4万、上实仰山3万7……

市区改善存量已经“报警”，房企完全可以进场拿地。

改善人群现在觉得没的可买，下半年就能有更多选择。

但是，这只属于改善。

刚需的供应，不会大幅增长。

环城卖地少，也会利好市区。

因为新房供应少，买房人会选择次新房。

那么卖掉二手房的业主，会回流市区改善。

时局生变。

今年的市区楼市，温度会很高。

供应大增，成交量大涨。

眼下，市区已经成为引爆楼市的导火索。

一旦市场快速复苏，观望需求会瞬间被激发，集中入市。

但房源不可能一夜之间暴增。

如果想买交房早的房子，现在必须快速进场。

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