津南区，是当之无愧的“流量王”。

(资料图)

销量最高的，除了滨海就是它了。

但是给你一秒钟，说出津南区你认为值得买的是哪里？

并没有脱口而出的答案吧。

虽然卖的多，但存在感挺低的。

想要出名，只能“曲线救国”，比如靠学区。

那么，我们就来说一下，津南区今年哪里可以买？哪个板块能起势？哪些楼盘快没房了？

津南区的盘是真多，林林总总40多个，但架不住很多都是无效供应。

活跃在市场上的，总共就20来个。

海教园

海教园靠学区出圈，但目前新房可选择不多。

主力楼盘龙湖天璞、龙湖樘樾、锦绣大家，尾盘中海南开郡。

龙湖的两个盘在南部，天璞一期交付的很好，二期在今年6月也即将交付。

所以二期流速很快，目前存量还剩约300套，下半年就尾盘了。

之后，龙湖樘樾接棒，2024年交房。

中部的主力盘是锦绣大家。

去年二期开盘，单价1.8万/平米，较一期降了一些，2024年下半年交房。

如果想现房，在中部只能看看中海南开郡。

海教园新盘选择不多，更多是根据上学时间来选择。

新天津人有学区需求的话，依旧是一个好选择，今年热度也会重新起来。

辛庄

2022年，辛庄又“火”了一把。

首创禧悦二次降价，打的新欧鹏教育城直接“闭麦”。

首创禧悦现房都售罄，在售的是今年交房的准现房。

盯着洋房的人比较多，但是也在纠结价格。

辛庄有价格天花板，超过180万甚至150万，流通就比较差了。

新天津人会选高层低总价小户型，洋房对应市区外溢。

透露一下，有房企打算收购朗诗悦府这块地。

国展西

由于“邻居”辛庄的价格调整，国展西的日子并不好过。

大华国展公园世家因此也降了价，吸引了一波刚需。

中建展望定位改善，洋房也即将交付。

盯着的人不少，其中大部分都是河西卖掉学区房的人，需要改善。

作为河西外溢第一站，国展西有自己的价值。

中国铁建花语澜庭、中建海河陆號院，都是400多户的小社区。

产品洋房+叠拼，新产品+颜值高，能吸引改善客户，刚好承接河西外溢。

咸水沽&葛沽

这两个板块以地缘买房为主，新天津人很少会去了。

比如新城和兴府、海玥名邸、和泓·葛沽湾·首府，基本都是地缘刚需和改善。

之前会吸引新天津人，是因为总价低。

但是高考新政之后，没有中考优势，新天津人“放弃”，流速变慢。

保利时代、东亚新华国樾华府做了新产品，还有四居室的户型，主要承接本地改善。

同时，咸水沽本地人，也愿意去海教园或者市区。

大港会有一部分人去咸水沽改善，但大港人也会全市买房，比如新梅江、中心商务区都能有大港人的身影。

富力又一城，存量巨大，还得卖几年了。

周边学铁商都不太齐全，新天津人不建议购入。

天嘉湖

天嘉湖还能卖的动的盘，就是中海国际公园城。

存量也不少，不过价格足够便宜。

学校和商业也引进了，适合新天津人落户，70多万就能买两室。

津南区的尾盘相当稀少，都来自热门板块。

海教园的中海南开郡，是中部唯一的在售现房。

洋房89平米走量比较快，价格在年尾还有一点小幅的上升。

目前总价在200万起，精装修交房。

海教园的阳光城未来悦，因为房企问题，确实没想到能交房。

更没想到卖的还不错，居然也尾房了。

国展西的中国铁建花语天著，是国展西的现房。

交房品质一般，尤其是地面处理的不太理想。

卖得快的楼盘，不外乎现房或低价，还得是热点板块。

津南区今年的纯新盘太少了。

海教园的两块地上半年要动，但是具体规划、产品还未出。

今年住宅规范放宽，小院、阁楼都可以做起来了，这两个地块肯定是要做新产品的。

海教园在教育方面有优势，热度很容易起来。

2022年被空港截胡了太多，新盘入市后，会追回来不少。

此外，津南环内地块，今年就要出让了。

海河柳林已经启动，第一块地出让落在了河西，津南也不会太远。

接下来，津南也将回归外环线以内。

如今，河西区学区房如此大的成交量，背后是巨大的置换改善需求。

所以，今年津南两个片区会有热度。

一是国展西，能够顺着地铁承接河西外溢。

二是环内将挂牌的地，关注度会很高。

而且，现在土地出让都是“按需定产”，一但出让会很快入市。

还有就是海教园，有学区概念的板块会继续有热度。

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