都知道，2023年开局就很凶猛。新房、二手房，均展现出有别于往年的火爆景象。

也给全年市场开了一个好头。

(资料图片)

用索罗斯的话说，市场是存在“反身性”的，大跌之后未必会有大涨，但肯定会有修复。

2023年，必定是房地产的修复之年。

这一点，已成共识。

不过，乐观的同时也需谨慎，不是所有区域都能借“势”涨价。

有一条公认的金科玉律，地段，地段还是地段。

而论地段，天津最好的地段就是上三区，也就是，和平、南开、河西。

这可不是地域歧视，的确是，它们的城市基本面太好了。

单从成交数据就能窥见一二。

全市16个行政区，排在房价涨幅前三的，就是它仨儿。

尤其和平和南开，一个涨18%，一个涨13%。全市唯二涨幅超10%的区。

河西，价上虽比它俩逊些，但量上拿捏得死死的。

一年成交27万平米，把持着市区近三成的市场份额。

“市区一哥”，无人能及。

有韧性，有共识，更关键的一点，上一轮行情就是从上三区开始的。

不出意外，此轮新周期，它们依旧会领涨。

初步预计会有10%的空间。

那么上三区置业，买哪里好呢？

下面我们将三个区的主力楼盘、尾盘，以及2023年将入市的新盘，做了个盘点。

打算今年置业的朋友，可以收藏起来了。

主力楼盘

上三区在售的主力楼盘，和平，无；南开，有7个；河西，有6个。

和平，真的是太魔幻了。

不仅中海和平之门当年开当年罄，连带之前的“陈货”也全被去化掉了。

现在，整个新房市场，都已无房可售。

南开的优缺点，十分鲜明。优点，有文化底蕴，知名度高。

甚至不少外地人只知南开，不知和平。

再者，豪宅林立，俨然成了天津排面的代表。

缺点也是“壕”化太严重了，令普通人高攀不起。

若把这7个主力盘分类，可以划分三个阵营：

第一阵营是：金地阅千峯、绿城凤起悦鸣。都是千万级的豪宅，各有各的“炫耀资本”。

金地阅千峯，天津的地王之王，交房早，用料足，走进去全是money的感觉。

绿城凤起悦鸣，新产品，颜值高，老城厢的“全美方钻”。

第二阵营是：铂悦融御、铂悦公望、招商江山玺。

成交套均价在600-800万左右。

第三阵营是：天保上城观景、保利云禧，都是南开门槛级楼盘，最低门槛300多万。

保利云禧已是现房，天保上城观景又有南开中学加持。

它们也是去年南开的流量担当。

河西的主力楼盘，除了一个在老城，一个在小海地，一个在陈塘，其余均在新梅江。

这也是“全村儿的希望”。

吸引了大批改善的目光。

仅2022年一年就卖出17.8万平米，约占河西全区近七成的量。

天津瑞府目前主推的是二期，2024年10月交房。

中海左岸源境有洋房，这别说在新梅江，乃至整个市区都不多见。

体北鲁能公馆的稀缺性更高，老城的“独一份”。

中交融成、中交融正，傻傻分不清的名字，卖点却大不同。

一个卖学区，一个卖门槛。

套均价能差出50万。

尾盘

这里解释下，我们说的尾盘，有两个评判标准，一是剩余存量在20%以内。二是市区50套以内，环城100套以内。

注，一些出问题楼盘比如南开1911、正荣紫阙等不推荐楼盘，并未纳入“买房大集”。

按此，我们盘了有6个，即南开2个、河西4个。

中交海河公馆地处老城厢，又是中营小学学区房，目前主推62-122平米户型，预计4月底交房。

迎顺府只有一栋楼，不知不觉也已去化了六成。

华宇御熹臺只剩下叠拼了，上叠650万起，下叠828万起。

中交富力天禧剩余房源主要集中在2号楼，因为挡光的问题，还有特惠房，78平米285万起。

中海左岸澜庭只剩12套。

中海天空之镜，2022年一年就签约了506套。目前还剩下100多套，100、128、143、169、208平米。

2023年8月底交房。

即将入市新盘

最最最重点的来了。

之所以说，上三区会是市区买房躲不开的“高光区”，除了自身发展硬核外，更重要的是，它有新盘。

去年市区一共成交了10宗地块，90%都在上三区。

加上之前被搁置的地块，初步预计2023年会有8个项目将入市。

其中“含金量”最高的是大沽北路地块。

2016年6月成交，至今已被搁置近7年之久。成交总价102亿，折合楼面价36744元/平米。

共三个地块，总体量约27.76万平米，其中居住类建面约合14.68万平米。

目前已确定为格调代建，今年入市。

据说还会引进重点小学，正在洽谈中。

南开的建投誉山院、鹏飞战备楼地块都会在2023年入市。

建投誉山院外展已开，售楼处在黄河道上的原南开悦玺售楼处。

项目为纯洋房社区，4-8层到顶，共8栋、234套。新产品，还有附加值。

一楼带实体墙围合的小院，还有地下室，顶楼带阁楼。

预计四月底五月初开盘，放风价5万多。

鹏飞战备楼地块，今年也会入市。

亮点是有九年一贯制南开学校，估计会有350万以内的房源。

河西2022年已成交的这6宗地，为三四批次卖出的地，都是按需定产，动作会很快。

中海峰境梅江售楼处和样板间已开放，预计2月份首开。

一共5栋楼，三款户型143、185、230平米，精装，小高层放风价5-5.5万/平米，洋房6-6.5万/平米。

妥妥的老梅江地缘改善“专供”。

中海新梅江地块预计3月份开盘，户型比中海天空之镜更大，也是小高层，14-17层到顶，一共23栋、976套。

龙湖W4地块规划已出，一共规划了12栋住宅楼，其中洋房7栋、小高5栋。一共518套房源。

该地块位置很好，前有四中分校，后有师大二附小美塘小学，东侧有规划的幼儿园。

产品也很新，估计会是当下流行的新产品，配有玻璃幕墙、落地窗、大宽厅设计。

其洋房还有附加值，一楼带实体墙小院，顶楼带阁楼。

而且还有小户型，90-141平米，精装。

目前地块已动工，外展已开放。

泰达郁江道三地块，今年也能入市。

估计DE地块会是高层，F地块能做出洋房。

此外还有海河柳林70号地，别看刚挂牌还未摘牌，但这地块已有主，为蓝城代建。

这是海河柳林第一宗宅地。

也是2023年天津出让的第一宗宅地。

下半年差不多能入市。

结语

过去这一年，房地产形势大变，不变的是上三区的地位。

市场越熊，它们的优势越突出。

如今新周期已至，起跑的姿势已摆好。

它们将是今年最有确定性的机会。

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