本文作者：徐志平

“年更遥”又来了！

(资料图)

只有老读者才懂这个梗，哈哈~

对于国人来说，今天才算是新年，新的一年天津楼市又会怎样？

关于行情

今年楼市复苏已经形成共识，但是，复苏的程度、范围和时点呢？

人的阈值不一样，变成行动就会不一样，所以金融市场波动才会成为常态。

再穷的家庭也得吃两顿饺子，富贵人家也不能天天大鱼大肉，隔三差五也得吃点粗粮，市场波段在熊市牛市都免不了。

对于天津楼市来说，今年会是典型的驼峰行情。

年初的小阳春靠补偿性购房，因为去年积压的实在太多。

天津新房市场容量是1200多万平米，去年只卖了800万平米，500万刚需加上300万改善。

如果减掉暴雷房企的非正常签约，也就是说去年少了500万平米的大数。

大概的组成结构是，刚需少卖了300万平米，主要是外地人来不了造成的。

元旦之后的北漂汹涌、河西爆棚已经初见端倪，年后会更加明显。

还有200万平米的改善没有买，这是以本地人为主。

这个也好算，同样的市场环境，二手房成交量降幅是新房的一半，没感觉不正常吗？

去年二手房首次超过新房，按面积比值是55:45。

原因我们之前已经分析过了，重点是结论，卖掉房子之后的再购比例大幅下降，很多人选择了持币观望。

去年一个读者跟我聊，她本打算置换，二手房卖了，但看空楼市就把钱投了理财产品，没想到理财产品也亏钱了，防不胜防。

要知道，市场上有很多人是把着门观望，不进也不走，就在门口呆着，只要风向一转变，定力差的就会蜂拥而入。

其实，风向在去年年底已经转向了，年后就看风力强度了。

下半年则要靠城市轮动。

小阳春打完收工之后就需要等待城市轮动，房地产周期的规律是一线城市先起，带动二线城市，再拉动三四线，这就叫城市轮动。

去年二三四线市救了一年，救了个寂寞，就是因为搞反了。

如果今年上半年一线和强二线市场起来了，天津一般是慢半年，四季度才会有反应。

业内有个说法，今年北京会领这个头，春节前西城区600万以内的房子几乎都卖空了，这是个先兆。

在如此空前的政策刺激下，房地产市场是一定会有反应的。 很多人都是从个体来估量普遍状况，认为人人都面临危机不可能买房子，这是幸存者偏见，因为高收入的人不会说也不敢晒。 南京中电某所那个普通员工就是个典型教材。2022年住户储蓄增加17.84万亿，比2021年的9.9万亿多出近一倍，多出的其实是20%的人占了80%，甚至2%的人占了80%，而买房子这件事只需要少数人参与。

拿天津来举例，去年卖了18.3万套房子，全天津有1300多万人，占比仅是1.4%。

关于房价

对于去年的房价涨跌，悲喜不相通，和平有楼盘单价涨了1万，北辰有楼盘降了两成。

为什么市区易涨难跌，环城则恰恰相反？

用核心地段论解释太过简单，需要换个角度。

首先，是刚需和改善的分道扬镳。

刚需市场份额下降是趋势，天津的改善份额从2019年的1/4已经提高到4成左右，到2025年刚需改善五五开算是保守预期。

中海这两年能在天津异军突起，最大的原因就是坚决布局了改善市场。

为什么说刚需份额要下降？

第一是因为这些年房地产市场突飞猛进，刚需已经趋向饱和；

第二就是人口结构变化，2022年中国人口首次进入负增长，出生人口减少106万，总人口减少85万。 最关键的是，90后相对80后下降17%，00后相对90后下降13%，00后相对80后下降了28%。年轻人才是刚需主力！

新的一年，楼市表现也很好判断：

改善受货币推动（关注M2），刚需靠收入增长（关注GDP），刚需攒够钱肯定是在经济复苏之后。

更长的趋势用一句话概括，刚需保障化和改善市场化，这是政治经济学。

并不是说刚需不能买，而是要认清它就是消费品，不是资产。

能反兑现金的东西才是资产，换不回现金或大幅折价才能换回的就是消费品。

有些小城市，根本就没有二手房市场，那这个房子就是最最典型的消费！

在房地产领域，大城市就是由一个个小城市组成的，选择“小城市”的时候要了解基本面。

只有城市中心才是面向整个城市，既有消费属性（就学就业），又有资产属性，流动性更好，还有额外租金收益。

其次，市区是以二手房为主的市场，二手房占比75%（南开甚至能到87%），再算上没有统计进来的公产房和企业产，市区二手房占比超过8成。

二手房业主不像开发商，手里就一两套房子，不需要快周转、现金流，也没有年终考核，对市场预期的反应也极快，房企还需要等量起来才敢涨价，业主一点都不客气。

所以在以二手房为主的市场特点就是快涨慢回，涨起来很快，跌起来很慢。

环城远郊新房二手房的比例是五五开，二手房业主要看开发商的脸色，现房降价能把二手房踩到泥里。

再者，2022年有一个很突出的现象，由于土地出让金降了七成，导致环城的配套建设速度变慢，因为土地出让金支出的大头就是城乡建设。

有些新板块，开发商交房了，可水电却通不了，甚至有些连路都没有，遑论其他配套。

官方的规划文件里也提到了这个问题，外环线周边拥有大片待开发土地，但道路等基础设施和公共服务配套设施相对欠缺，难以吸引人口聚集，人气活力不足，导致该房地产价格与中心区存在较大差距。

北京三环与四环外房价比1.7，上海内环与外环房价比是1.8，天津中环与外环比房价比是2.5。

客观说，天津的房价梯度确实太陡了，中心6万+的房价，城市边缘就应该是2万，天津目前也就1万7左右，原因就出在配套兑现上。

开发商现在拿地越来越谨慎，大原则是按需定产，哪个区域房子好卖就去哪拿地，环城去年没怎么卖地，按说应该会供应紧张。

但事实是一个悖论：不卖地新房供应量下降，二手房就会卖的更好（环城二手房以次新为主），卖掉二手房的业主会置换回市区，反而利好市区。

另一方面，天津这两年在城市建设领域的高频词是城市更新，2022年几乎每个区都发布了自己的城市更新规划，既然新板块不好做，那就在老城区淘金。

两年前我们提出回归市区之后，市区成交占比已经从6-7%提高到12.4%了，今年市区占比会继续提高到15%。

对于环城来说，今年要回归外环线了。

2023年，天津经济大的突破有难度，更多靠old money，能拉动的区域比较少。

市区和环城继续分化，环城今年的房价对买房人仍会很友好，而核心区会有10%左右的涨幅，上半年和下半年各5%，如果超过这个涨幅也不现实。

两个波段，成交量起来之后就会出现，像天空之境1月份就涨了5%等于把上半年的提前透支了……拭目以待！

最后，给读者们拜个年！

春节期间我们不停更，推出《2023买房大集》专题。

把今年各个区的主力楼盘、尾盘和将入市的新盘都捋一遍，今年打算置业的读者们一定要收藏。

关键词： 天津楼市