1月11日，天津365淘房【年终盛典】·第六季圆满落下帷幕。

全场高能的干货输出，让广大粉丝听得酣畅淋漓。

中海地产天津公司助理总经理王野、天津中原研究院高级总监薛秋宇、知行互动总经理鲁兆明、《弄堂房子》主理人林文琦、天津365淘房平台总监、365房地产研究机构首席咨询师徐志平……

(相关资料图)

七位大咖齐聚一堂，分析趋势，指点迷津。

更没想到的是，他们对2023年的预判，出奇的有共识。

尤其两大关键词！

关键词一：复苏

2023年，天津楼市复苏，已成新共识。

之前天津新房每年基本都是1200多万平米的量，但2022年只成交了799万平米，同比跌了36%。

王野表示，外地人没有过来，是主要原因。

今年这些“被压抑”的外地客户进来之后，会产生一定的市场补充。

2023年的市场，肯定会比2022年好。

他预计，天津今年新房的成交量会在1000万平米，会有大概20%的增长。

个别项目的价格会修正5%。

薛秋宇认为，无论是秩序的重建，还是市场规模的重建，它的前提一定是信心在前面。

2023年的市场，一定会晓喻新生！

因为，开弓没有回头箭。

2022年，“放松”成为高频词汇。全年房地产调控超过1120次，2021年只有651次。

更重要的，现在下场的是“国家队”，不是以各地方城市为单位。

同时口罩以及其他因素，也得到缓解甚至已根本性扭转。

2022年天津新房成交量跌了四成，一是因为口罩。

一年365天，差不多三分之一的时间都被口罩耽误了。

外地客户购房大幅下降，2022年比2021年减少了约1万套。

宝坻、武清、津南外地客户购房量下降最为显著，同比分别下降66%、49%、40%。

好的现象是，12月末以及1月，一些外地客户购房的趋势，在逐渐恢复。

二是因为暴雷。

2019-2021年，天津成交金额TOP30房企中，在2022年发生债务展期的大概有20多家，涉及项目100多个。

大概影响了天津20-25%的市场份额。

好在这部分也在转好。

长周期见顶，短周期见底。

薛秋宇预测，2023年天津新房成交量大概能恢复到900-1000万平米。

鲁兆明认为，2023年一定会比2022年更好。

但我们一定不要盲目乐观，要谨慎乐观。

人生就像跳华尔兹，身段好不好不重要，重要的是踩在点上。

林文琦也表示，没有永恒的夜晚，也没有永恒的冬天。只要疫情可控，楼市就不会更坏了，2023大概率好于2022。

这一年，会是改善盘大放异彩的一年。

徐志平，更是将2023年，定义为“灾后重建”。

2022年是绝对的“房灾”。

天津新房成交量近14年最低，土地成交量近15年最低。这是他从业16年来从没见过的。

有几个极值：

●40%——很多重点城市新房成交量降40%。全国成交量的降幅是26%，但是全国开工量降40%，全国土地成交量降40%。

●70%——TOP50的民企70%暴雷；天津土地成交金额降7成。

●90%——武清高村成交量跌了90%，武清商务区跌了75%，京津新城板块成交量降幅超过80%，全年零供应。

这些都是典型的极值现象，也叫“针刺现象”。

极值是一定会回归均值。

再者，政策钟摆期会有“加速度”，去年不让谈恋爱，今年又开始催婚， 明年就得把孩子生下来。

房地产已经从污名化变为支柱产业，口罩这个最大的不确定因素也消失了。

加之，增量（新天津人）已开始进场，还有供求关系、超额储蓄等因素。

预计2023年全年新房成交量会增长30%以上。

大概的走势是，上半年靠新天津人补偿性购房，下半年靠城市轮动。也就是，“驼峰行情”。

重点关注核心区和超跌板块。

关键词二：分化

2023年核心的关键词是分化。

房企在分化，城市在分化，板块也在分化。

王野表示，之前暴雷的房企基本上已退出历史舞台，优秀民企的份额也变小。

市场在向排名前列的头部房企集中。

未来，这一趋势会越来越强。

与此同时，全国城市之间也有分化。

王野直言，开发商的资金是有限的，有限的资金一定投入确定的城市里面去。

好的城市会越来越好。

天津也在分化，绝对共识的区域一定会站起来。

好房子的保值能力更强。

薛秋宇指出，市场成交呈现“向心化”。

2022年成交土地，特别是市场化土地中，市内六区占比约达20%。

而在2019年之前长达十几年的时间，市内六区每一年成交的土地转化成可以销售的面积在全市的占比只有3-5%。

拿地向心化趋势明显。

无论是买房人买房还是开发商拿地，都是一样的原则：

市内六区优于外围，环城四区越靠近外环线越好，远郊、滨海一定选相对成熟的中心区域。

现在天津新的价格格局已经形成。

和平6万+，河西、南开4万+，河东3万+，河北、红桥2万+。

环线内2万+、环城环线外1万+、武清1万+、宝坻、蓟州、宁河、静海多数板块万元以内。

行政区分化加剧，流量、价格与行政区基本面相匹配，且发展不可逆。

2023年部分学区价值高的板块价格或仍有涨幅。

徐志平建议，天津可以“轻城市”，但一定要“重板块”。

天津是由一个个小城市组成，各个小城市的共识、人口和资产属性并不相同。

供应僵尸化，土地市场以需定产。

买房半径在收缩。

“蛙跳游戏”结束，市区是回归市区，环城四区是回归外环线。

预计2023年市区占比继续提高到15%。

2021年上半年涨价的板块，今年房价上涨10%左右。4月、11月各涨5%。其他板块相对较稳。

刚需保障化、改善市场化，会成为房地产新发展模式。

接下来，天津还可能跟进什么政策？

●林文琦：

>利率下降，降准降息 ★★★★★

>首套两成 ★★★

>限购限贷的放松 ★

●徐志平：

>限购取消

>利率会更低（动态调整机制+LPR）

>二套贷款基点会降低

>落户政策继续放松

●薛秋宇：

>开弓没有回头箭。2023年政策将真正做到“应出尽出”。

对买房人，有什么买房建议？

●王野：

>买你能买得起的最好的房子。它一定是对于你来说，相对更保值的。

>选择开发商很重要。尽量选择大品牌、安全的。

>刚需我比较支持买二手房，改善尽量选好的区域，有更多人认可的区域。优选上三区。

>户型选择上，建议选择能买的起的最大的。

●林文琦：

>2023年一定要抓住确定性。牢牢抓住核心资产&稀缺资源。

●鲁兆明：

>房子是用来住的。改善我们生活是永远不变的主题。

●薛秋宇：

>量力而行，不要因为买房而影响了自己原本生活的节奏。

>安全，安全，还是安全。

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