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如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

(资料图片)

我是极懒惰的人，12月底就酝酿写年度总结与展望，但懒得整理一拖再拖。前几天写了政策，无奈被删除，今天结合中原年报，聊聊秘密君对2023年的看法。补充一句：相比大多数平台的胡诌，中原作为老牌机构，分析还是很扎实的。

政策：主线任务救房企，规避风险

支线任务刺激购买欲，底线是房住不炒！

前几天秘密君详细聊过：住建部长在新年开始态度鲜明给出了2023年的政策方向：对购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的，都要降下来。对买第二套的要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭的要给予政策支持。对买三套以上的原则上不予支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。

换句话说2023年的房地产政策：必须要在经济回温中企稳回升，不能拖后腿，不是信心的问题，是政策刺激到企稳回升为止，但是底线是不鼓励炒房。

对买房人来说2023购房政策是历史性宽松，而且最起码上半年利率会在3.4%～3.9%之间维持低位，但这是政策的支线。

2023楼市政策的主线依然是“保交付”，全国10万家房企中，2022获得政策支持、金融支持的依然是少数，所以主线任务是救房企，通过房企确保交付平稳，不能产生蔓延到金融、社会面的系统性风险。

2023年保房企的政策不外乎：暂缓实施三线四档考核，更大力度给钱输血，以及特殊的保护工具设计。老百姓不关心这些，只是告诉你，活下来的企业暴雷的概率下降了，特别是知名大型企业，信任度可以回升一点。遇到真便宜不是不能买。

买房人关注的是买房政策。2022年中原数据全国地产松绑超过1120次，历史之最，但没有起到想要的效果。商品房市场走低、固定资产投资以及社会消费总额都不如人意，意思就是2023年还有刺激空间？

2022年三四线城市底裤都不剩了，2023年那就政策刺激一二线，一二线首先是人口涌入有需求，其次是一二线热起来会产生示范效应。所以2023年一二线城市实质性刺激政策会有的。咱们说天津现在买房门槛还高么？本地人限购两套，还可以买一卖一，还可以滨海不限购。外地人只要半年社保了，落户门槛不论是积分还是投靠还是人才都已经低到史无前例。

想买的时候想尽办法都可以买到，不想买的时候，给你指明方向都不买。天津2023年一季度预计还会有宽松政策，但除非全面放开落户，否则政策无法刺激天津楼市走热。但如果上海北京热起来，天津会如何？肯定会受到示范效应推热，叠加自身的政策，会有热度提升，秘密君个人判断天津与其他一二线城市政策出台会集中在一季度，实际传导到天津楼市可能在3季度。只论政策。

销量：价值逻辑回归，区域结构重构！

全新房价格局，资源为王时代！

天津2023年在已经极低门槛情况下下很难迎来政策市，而房价下跌让买房没了套利的可能，贷款极度容易也不需要买房来做金融工具，也就意味着天津市场的金融属性会很弱。（强调天津市场是因为很多热点城市的逻辑不同）那么天津市场就得回到根儿上来就是：需求！

2022年天津新房供应量641万㎡，成交量797万㎡，与21年供应1221万㎡，成交1295万㎡相比。成交面积跌了38%，成交金额跌了36.8%，往年一平均1200万方销量的是慈航今年只有800，市场萎缩了一大截。谁敢说这接近4成全是因为疫情？那就纯属扯淡了。

但是成交均价却从16960上涨到了17410，涨了3%，但别激动，这是因为远郊成交跌幅太大，市区价格高，带动了均价上涨。中原对于这部分做了非常明晰的阐述：成交金额TOP10中市区项目占六成，同时七成项目销售均价在3.5万元/㎡以上。而且无22年新拿地项目，21年入市项目仅有3个，其余均为历史顺销项目。

从区域结构来看，非常悲哀的事实是：区域间价值分化成为定局，区域价值成为房价的决定性因素，和平河西量价齐涨，南开价格高但是量很低，河东红桥河北回归刚改属性，从市场定位来看就低了一档。

秘密君特别提示的是：数据越热、房价越涨、房企越容易扎堆，买房人为了保险或者是羊群效应也更愿意涌入，更会推升这种分化。大多数人会能买河西南开不买其他。如果买河东红桥与河北，别买最高价，很容易站岗，除非产品或者资源很稀缺。

从价格来看，和平6万+、河西南开4万+，河东3万+，河北红桥2万+，环城环线内2万+，环外与武清市场突破两万大关失败保持1万+，其他都在万元以下。这个新的房价格局估计会保持一段时间。

区域结构外，2022年天津市场的需求已经改变了，刚需继续走低，改善相对稳定。秘密君个人看这个问题是，刚需的购买力受到疫情冲击更明显，而且割韭菜已经很多轮，2023年如果没有大批量外地人补充，刚需市场依然不乐观。但是改善市场第一个是到了改善需求释放的阶段，第二个是购买力储备比较强，第三个是区域性的腾挪，比如红桥去河西的这种需求，相对旺盛。‍

所以未来买房价格可接受范围尽可能更靠近市区、核心区，尽可能买高品质中等以上户型住房，现在买高层六七十平米没有未来。

秘密君很期待合富的板块分析，但尚未出炉，2022年大多数板块其实是折戟沉沙的，逆势的只有水西，津滨大道算是稳定，其他环外板块几乎大多数失守。秘密君个人看好的环城板块包括津南国展，西青水西、海河柳林，未来城。国展是城市发展必须投入打造的板块，水西明年会炒热，海河柳林是价值高地，未来城是北部刚需盲从与大规划满足刚需想象的结果。

2023年的三大不确定因素：

一是疫情，如何反复？直接影响经济回升，与客户购买意愿，看央行调研购房意愿跌到了冰点。二是暴雷房企的处置，会不会打骨折？会不会现房销售？如果会，刚需、竞品就亚历山大了。三是外地买房人，购买力受伤，买房不能涨价的时候，还坚定买天津的教育资格的外地人还有那么多不？

中原数据认为2022年比2021年外地人购房减少了1万套，大约是100万平米，那么天津少掉的另外三百万平米是从哪里少了？这1万套会回升多少？乐观估计，恢复7成就不错了。当然外地人会回来，但是外地人不是这个市场的主力，更何况经过这一波，外地人对天津的定位，是否会改变？

土地：2023缩量不会引发供应短缺！

地价下调是基准路线

在全国性土地降温背景下，天津土地成交建筑面积400万平米，出让金315.8亿元，下降7成。很多人担心财政压力，这不是草民该担心的问题。平台公司拿地超过59%，国企央企拿地超过35%，民企只有6%。

这意思是以后都是国央企的天下了，现有的民企在天津，2023年很难有太大看点。

这就是天津楼市的难处所在：周转太低，市场不小但是民企份额很少。在中原的检测数据中，7成项目开盘去化不足50%，基本没有项目实现现金流回正，这也让很多房企不敢在天津拿地。而从开盘周期来看，目前从拿地到开盘超过8个越，一方面政府背景的公司效率很低，第二个是市场本身无法满足开盘去化目标。

在这种情况下，即使是开发商拿地，也会选择一些安全系数比较高的区域，开发商其实给买房人指明了方向：安全为上。所以你看，土地成交向中心城区集中的态势非常明显，市内六区成交占比达到了20%，远郊区县大幅度下滑。

土地出让减少会不会引起供应不足？秘密君一直在考虑这个问题，中原的结论是不会，因为存量项目超过1000万平米，没有销售的还有2200公顷，够天津两到三年卖的。

但是土地成交下滑的另一个侧面是土地价格下跌，平均地价跌了5～10%，这就很明显，未来房价还很有压力。

所以即使是现在吹牛涨价的项目，明天周围出来一块地价跌了一千的地，立马得特惠促销。不是不可能，毕竟土地出让压力也是巨大的，否则，不会刚过新年就开土地推介会。

做个简单的总结：政策来看，天津一季度有可能出台新政策，二三季度在一二线城市转热的推动下，政策面形成不错的氛围。市场成交角度来看，外地人一二季度需求会有所恢复，但不会回升到往年水平，到三四季度这种回升就会走弱。本地客户因为2022年的蓄积观望在外地人进入、政策推动氛围走热环境下，会逐步入市，形成一个偏刚改类市场的小高潮。

改善市场还得看河西，河东河北的刚改市场会有所改善，但肯定河西的回升没法比。刚需市场依然是拼杀为主，很难涨价，环城客户会集中在几个热点板块释放，全面开花已经没可能了。2023年的土地市场依然会想办法加量供应，维持表面的价格稳定，实际楼面价格还得低价吸引开发商。毕竟开发商的池子都萎缩了。地价下行会延迟半年以上时间表现在房价上。

2023年的天津市场必然会比2022年的开局全年都要好，但是恢复到2020年以前的市场还言之过早。时间周期看，一季度逐步走热，二三季度会是顶点，这里借用中原的结论最妥帖：长周期见顶，短周期见底。也就是说大环境决定了楼市也就这样了，不会在创新高了，不论是价格还是成交量。但是对比2022年，会有回升，杀价不会那么狠，量也不至于那么惨，2023年事实上是个市场的修复过程。这当中，疫情、暴雷与外地人的需求是三大不确定因素。（最后，诚挚致谢，引用报告章节来自天津中原）

关键词： 天津楼市