救市大招越来越猛，楼市预期越来越明。

(资料图)

有人对当下楼市总结：往上走的是负债，往下出溜的是行情，忽上忽下的是地产股。

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说实话，对于楼市能不能回暖？什么时候回暖？我们左右不了。我们唯一能选择的是房子买不买？什么时候买？

前阵子，粉丝们要求谈谈滨海市场，置业滨海买哪里？推荐什么楼盘？索性，我们通过对市场摸排及数据深度剖析，看看滨海新房涨跌情况，哪些房子不能碰？哪些房子可以果断入手？

直接上目前滨海新房涨跌表，建议收藏。

道士君重点筛选了154个楼盘，从2022年整体成交均价变化来看，99个楼盘价格降价，最高降幅高达37.1%。下滑比例超10%的楼盘足足有40个，多集中在塘沽区、开发区。仅45个楼盘价格有上浮，但也是结构性上涨。可见市场竞争的激烈与残酷。

时间轴线拉长再看，连续两年价格大比例下滑的有：力高阳光海岸、龙湖九里晴川、碧桂园华厦阅海、振业铂雅轩、瞰海轩、雅居乐滨河雅郡、远洋红星天铂湾等典型项目。实现连连涨的项目少之又少：格调林泉、宜禾一墅、宜禾溪岸、格调菁园、海晶院境、汇丰园等。

在滨海，采用以价换量策略出清项目的典型房企有：万科、远洋、碧桂园、中梁、雅居乐等。项目扛价能力较强的硬核房企有：格调、宜禾、贻成。

通过这个涨跌表，我们琢磨明白几条真理。

一、市场行情上行与下探，影响房价涨跌曲线。

二、房价涨跌本是市场行为，涨就涨了，跌就跌了，这都是命。

三、2019-2022年买的盘，跑赢大势的少之又少。

四、楼市运行逻辑和房价涨跌逻辑早已深埋在过去的几载岁月中。

五、跌是常态，涨是稀缺。

六、滨海购房大区选择顺序为：开发区＞空港＞滨海高新区＞生态城＞塘沽＞大港＞汉沽=临港=东疆港。

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一张涨跌波动表道尽市场真相。

有些房子，或者能在市场风口浑水摸鱼溜一波量，但狂热过后，市场回归平静，该还的还是要还回去。

所以，有些房子不能碰就是不能碰，碰了就扎手，一针见血。

几个原则：其一，低于周边市场2000以上的盘，不要轻易碰。其二，劣迹斑斑的开发商，不要去碰。其三，高位站岗多年的盘，不要去碰。其四，长期内购，营销遮掩的盘，最好不碰，不在阳光下，多半就在深渊里。其五，偏的不能再偏的盘，不要轻易碰。其六，连续跌幅超10%，最高跌幅超20%的盘，不要轻易碰。

道士君根据楼盘涨跌情况，项目地段、产品品质、开发商资金实力及周边配套等综合因素考量，滨海不能碰的楼盘43个。其中塘沽17个，占比最高。

开发区：金融街滨海融御、中梁石榴滨海湾、合景领峰、复地壹号湾等。

生态城：力高阳光海岸、雅居乐滨河雅郡、天津恒大中央公园、中核智慧城等。

空港：复地林与里、金隅云筑、新城中梁长风雅著等。

塘沽：佳源观城、滨海湖、胡北家园、金海云城、龙湖九里晴川等。

滨海高新区：恒大悦湖公馆、富国高银。

大港：艾维诺森林、恒盛官港湖上。

临港：红星紫御半岛、和昌府。

汉沽：碧桂园华厦阅海、碧桂园力高理想海等。

东疆港：瞰海轩。

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道士君曾梳理过主城及环城楼盘涨跌榜，也盘点天津各板块涨跌情况，更盘过天津黑洞板块有哪些，再加上滨海这一次，不夸张的说，2019-2020年的购房者，可以说是10年来最吃亏的群体。

有人调侃说，近些年上车的买房人，很多买到是“三高一低”的房子。

在房价最高、门槛最高、利率最高的时候买入，买到的却可能是交付和品质最没保障的楼盘，又碰上疫情叠加和经济不景气，收入没保障，想换房再买也成了问题。其实还有一点，买完之后还迎来了项目猛烈降价。

总之，钱包瘪了，房子跌惨了。

目前市场行情走到房价合理、门槛变低、利率最低的买房窗口期，时机是对的，接下来就是选择。买什么楼盘很重要。推荐几个滨海在售优质楼盘。

开发区：格调宝珀花园、中海津门大院、格调林泉、格调瑰丽花园、远洋天著春秋、贝肯山。

生态城：贻成学府壹号、宜禾南湾、宜禾一墅、贻成学府世家等。

空港：绿城桂语听蘭、金地悦城大境等。

塘沽：滨湾万科城、春风海上、建投璟园、海晶院境等。

滨海高新区：保利拾光年。

大港：华美学府壹号院、天宸庭苑、汇丰园等。

临港、汉沽、东疆港不建议在这个片区买。非要选，就看看表格里吧。

关于滨海优质盘选择，强调一句：格调、宜禾的盘，闭眼买，贻成除了塘沽海河边那个谨慎考虑之外，其他可直接入手。

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滨海的战略地位，高。滨海的落户条件，宽。滨海的发展潜力，有。

关于滨海的楼市，道士君暂也说三个指标：其一，供需量较足。其二，房价的空间还有。其三，城市更新的创新有突破。

有人抛出2022年置业天津观点：宁要主城一张床，不要远郊一套房。

有人直言2022年置业滨海观点：先落个户，买房再考虑。

道士君认为，城市是发展的，楼市是分化的，哪个片区都有潜力的地方，哪个片区都有沉寂的地方，买房，买的时机很重要，买对更重要。

关键词： 力高阳光海岸