和市区不同，环城的楼盘还是以刚需刚改为主。

虽然西青被称作新市区，区域均价能维持2万+，像水西云庐一个月能卖四五十套。

但也是属于少数派。

(资料图片仅供参考)

只能说西青能吸引改善体质，但还做不到改善盘享有定价权的阶段。

环城，什么样的楼盘有定价权？

有两个特点：追求流速、体量大。

才能辐射影响附近楼盘的房价。

西青区符合这个标准的原来是金地藝墅家。

从2018年开始，金地藝墅家在西青属于绝对大盘位置，现在已经卖到六期，进入尾声阶段。

影响力自然弱了一些。

这时接棒的就是万科翡翠大道。

这个盘体量也很大，足足有70万方，目前只是南苑北苑的一期，精装，南苑一期现房，北苑一期准现。

流速很快，在西青成交也一直是前几名。

万科翡翠大道自带组团模式，除了住宅也带来配套。

万科自持4万平米商业综合体，2万平米商业街。

分成南北两个地块，北地块主打小户型、低总价产品。

北地块鸟瞰图

南地块面积稍大，125和150平米洋房为主。

南地块鸟瞰图

这样一个楼盘就能满足多种需求，包容性更强。

除此之外，万科翡翠大道还是明显的“挑两头”。

它地处西青区地铁三号线杨伍庄站，一头儿是南站，一头儿是宾水西。

万科翡翠大道是70万方的大盘，供应量确实大。

虽然不能在短期内卖完，也要追求流速。

一旦流速不够，就会采用以价换量的方式。

这样看来，翡翠大道价格的弹性空间很大，它调整价格，其他盘将会受影响。

半个月前，万科翡翠大道，就爆出1.45万/平米的特惠价。

就单看价格，已经比南站还便宜了。

78平米总价110-125万，81平米总价115-130万，96平米总价138-153万。

这让周边的“兄弟”有点儿坐不住了。

金地藝墅家隔了几天就来凑热闹。

80平米总价120.8万起；89平米总价131万起；103平米总价175万起……

特惠的是六期，明年交房。

平均下来，89平米的单价最合适，1.47万/平米。

南站现在什么情况呢？

受口罩影响较为明显，流速并不快。

招商公园1872，97平米的楼层可选，140万起，合单价1.44万/平米。

金融街南站金悦府标准层81平米130万起，97平米158万起，单价1.6万/平米起。

南站的这两兄弟都已是现房在售了。

一向稳定的宾水西，现在好像也有点儿“自顾不暇”。

美的旭辉翰悦府最新特惠，二期准现洋房115平米，单价1.7万/平米起，送车位。

爱情缤纷里最低总价128万起。

保利和光尘樾还算稳定，最新加推的8#，均价维持在2.1万/平米上下。

果然，掌握定价权的楼盘价格动了，其他楼盘也会按捺不住。

有点儿牵一发动全身的意思。

说到底，一个区域内掌握定价权的楼盘，也掌握着“变价权”。

买房人先要理清区域的特点，看看自己的需求在本区域是不是主流需求。

然后，找到掌握定价权的楼盘，持续关注。

如果它价格有变，距离区域内其他楼盘变价就不远了。

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