二手房小区要翻盘，可不是一件容易的事。

然而，任何事情都有意料之外。

最近，河西有一个二手房小区，关注爆棚。

【资料图】

而且房价也还不低。

贝壳上挂牌的房源，最低还得325万起。直接说，这个小区就是天房美棠。

听到“美棠”这个两个字，是不是很熟悉？

是的，师大二附小美塘学校，就有这个小区的谐音字。

重点是，今年，天房美棠还划到了这个学校的学片。

赤裸裸的学区加身！

那么，问题来了。

划归到美塘学校学片的小区，还有天物郁江溪岸、绿城·天津诚园。

为何只有天房美棠，关注暴涨呢？

原因很简单，主要是这个小区综合性价比高。

天物郁江溪岸，有烂尾地块在身，品质不言而喻。

还好2021年，经过小区业主集体努力，换上了万科物业。

这还稍稍提升了一下小区品质。

绿城·天津诚园呢？

今年才交付的次新房，绿城品牌+物业在身，品质没啥可挑的！

奈何小区二手房的价格太贵了。

目前，小区挂牌的小高层89平米，最低总价都得423万起。

而天房美棠，高层的小户型，一二楼为95平米，挂牌总价为325万起，其他楼层为97平米三室，挂牌总价350万起。

事实明显，两个小区有着小100万的价差。

天房美棠总价优势，相当突出。

并且，还正好戳中陈塘庄片区350万左右的置业总价段。

除了97平米三室，天房美棠还有少量的124、138、143平米三室，均价在3.7万/平米左右。

更为关键的，这个小区也是一个次新小区，于2014年入住。

从小区环境来看，品质也不错。

精致的园林， 绿树成荫，人车分流……很适合既要学区，又想住得舒适一点的买房人置业。

天房美棠，不仅在同片区小区中表现抢眼，甚至还抢了新房的流量。

自美塘学校开始招生后，中交富力天禧、中交融成，就爆出了“学区风波”。

从距离来看，两项目确实离X3地块的小学用地，更近一些。

根据就近入学的原则，预计X3地块的小学建成后，两项目极有可能划分到该学校学片。

由于“学区风波”影响，对两项目的成交量，产生了很大影响。

首开爆红入市，如今尾盘在售的中交富力天禧，迟迟不能清盘。

中交融成的表现，更是表现不佳，一直保持量少价高的状态。

今年，项目单月最高成交量，仅卖了24套。

目前，项目在售小高层89、105、120、140平米，均价3.8-4.2万/平米。

除了天房美棠，美塘学校的学片，就没其他好选择了？

其实，也不是没有。

今年四批次土拍，绿城诚园南侧的W4地块，已如约挂牌。

该宗地土地编号为津西陈塘（挂）2022-011号。

从位置上看，该宗地妥妥的是美塘学校的铁片。

更有优势的是，这宗地起始楼面价不贵。

18683元/平米的楼面价，比绿城诚园2-2.1万/平米的拿地价，还降了不到10%。

一旦以底价出让，这个项目的入市价将会很有优势。

据了解，预计还有300-350万之间的小户型。

如果不着急用学区的话，可以等一下W4地块。

关键词： 绿城·诚园