本以为，新房是“好大儿”，没想到，一直“病怏怏”的二手房年底倒来劲了。

疫情反扑，新房翘尾最关键的一环，被打断了：外地人来不了。

(资料图片)

新房成交中，新天津人占比能达到4成。

“少了条腿”，年底新房只能“躺着”了。

很意外，二手房成交量，竟然极其稳定，均价还要抬头。

看这意思，今年又是个“单翘”——新房不翘，二手翘。

11月新房认购量，不及预期。

除了受口罩影响，开发商也不老兴奋的，跳水大赛并未上演。

躺平也好，跌无可跌也罢，寡淡行情下，没有价格刺激，量很难冲起来。

但二手房成交量，却没掉链子。

工作日80-100套，周末150-180套。

从10月到现在，一直保持这个节奏。

甚至整体来看，比9月成交量可强太多了，看不出淡季的样子。

二手房就不受外地人影响吗？

也受影响，但很有限，带看量最有发言权。

看这小山峰走的，多均匀，每周末带看量都能冲到6000次左右。

说明都是本地人在买房，而且是不买不行的那种——买学区房。

造成这种结果的原因，出在成交结构上。

每年的学区房，外地人占比能达6成，本地人也就4成。

今年特殊，“和平831关门”的新政，额外激发出3年的购房需求。

同时，和平学区房价暴涨。

导致很多本来想按“正常节奏”买和平的人，被挤到河西一片。

“831”之后的9月，二手房成交量降了30%。

但从10月开始，又弹回了较高水平。

也就是说，今年虽然外地人的购买力缺失了，但本地需求额外增加了。

一缺一补，二手房整体的成交量，并没掉下来。

和平这波儿操作，“教育了市场”。

房价越涨越高，眼巴巴看着不少人买在高点。

同样是三片普小，早买的190万，最后7、8月再买的就250万。

现在，和平学区房高位横盘，无漏可捡，等待回调。

和平是河西的镜子。

很多家长等不到明年了，怕涨起来、怕重蹈和平的覆辙，今年年底就得“打完收工”。

所以现在河西二手房“继续疯”。

仅上周（11.14-11.20）一周的时间，河西就成交了181套二手房。

当然，南开量也不低，明显与其它区域拉开了差距。

成交量高的小区，都是主打学区。

河西绮云里、福至里、新城小区、元兴新里……南开孚德里、雅云里……

不一定都是重点学区房，但都是为了河西学籍。

量在价先。

不仅是11月，今年一年河西二手房成交量都在冲高。

以前根本干不过南开，现在比和平+南开之和还要多，能占到全市的20%。

这么高的成交量，价格也水涨船高。

确实不能等到明年了。

现在相比年初，河西一片重点学区房，门槛价已经涨了5-10%。

比如上海道学片，很难找到180万的房子了，看得过去的，都得200万以上。

而且，成交周期很快。

最快的当天看房，当天订房。

10月，天津二手房涨幅TOP10的小区中，河西竟然占了9个。

压倒性的碾压。

学区房虽然总价不高，但单价高。

由于成交占比越来越大，甚至把全市二手房成交均价都拉起来了。

照这趋势，11月、12月就要回正。

每年春节后，都是学区旺季。

叠加和平需持有3年学籍，重小不接受转学……明年3、4月，河西重小还有平均10%的涨幅空间。

想买河西学区房的，尤其是一片重小的，建议年底搞定，不要拖到明年。

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河西热，南开也没闲着。

南开已启动“六年一学位”的征询意见，靴子未落地，家长心里毛毛的。

万一明年突然执行，供应极速减少，重小学区房跳涨不是没可能。

所以，年底南开二手房成交量也猛追。

二手房，年底劲头足。

老破小类的门槛学区房是根源之一，能兼顾居住的改善类学区房，热度也不低。

特别是350-400万的总价段。

刚好新房面临“房荒”，可选择的不多。

陈塘有重点学区，但城市界面不理想，关键交房时间晚。

新梅江产品可以，学区又一般。

在南开，400万只能看看天拖，其它的又太贵。

一部分需求“被迫”转移到二手房。

比如河西的天房美棠，360万的三室带看量很高。

一周能带看5次以上，最高达19次。

全运村也如此，400万左右的带看量一周也能有7、8组。

一方面，当下买房人对期房“信心缺失”。

另一方面，房东挂牌价越来越接地气，经历长期房价回调，降价也认了。

刚好买卖双方同频，愿买愿卖。

土地出让少，引发的新房供应少，行业不确定因素多，刚好给了二手房喘息的机会。

业主不要“待价而沽”，若有人愿意出价，需抓住机会。

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