周一，有个外地粉丝加姜Sir，想打听一下天津的学区房问题。

微信聊天太麻烦，干脆写个小稿，给他解答一下。

(资料图)

不是要炒作学区房，只是回答提问（满满的求生欲）。

说实话，姜Sir并不鸡娃，对学区房没有太深入的研究，了解程度比不上其他很多家长。

所以，今天也不想讲哪个学校师资好，哪个学校升学率高等具体技术问题。

只想说一说，购买学区房的底层逻辑是什么。

学区房，可拆成两部分：“学区”+“房”。

你不仅要考虑给孩子选择哪所学校，也要考虑未来怎么居住。

所以，除了关注学校本身的教学质量外，还有很多琐碎的细节需要你想明白。

比如，以后每天谁来接送？是自己请假还是老人帮忙？如果是老人帮忙，那老人会不会开车？

甚至，你需要考虑房子距离学校有多远？步行多久、开车多久？进而要倒推出，孩子每天几点起？早饭怎么吃？

再或者，你需要考虑，放学后到你下班前这段时间，孩子怎么办？校内托管、校外托管还是老人照看？每天晚饭怎么解决？

总之，你的这次购房行为将决定，从孩子入小学开始至少9年内，你们全家的生活模式和生活品质。

毕竟，家里不止孩子要上学，你们两口子也要上班，如果有老人还需要照顾，平时周末也得出去逛逛……

当然，“学区”和“房”可以有所侧重，有选择就有牺牲。

你会偏向哪一方面？

接下来，姜Sir举几个身边人的例子，看看买完学区房后的六种生活场景。

第一种：住学分离。

一个朋友家住河北，买的和平最好一所小学的学区房。

每天早晨7点左右就要出发，媳妇负责接送，老人偶尔帮忙，孩子天天在车上吃早点。

这种基本只看“学区”不看“房”，在和平买个低总价拆间落户，能上学就行，投入较少。

但大人、孩子比较受罪，而且家里必须有专人可以长期专职接送。

当然，也有人在和平买了便宜的学区房后，住河东十一经路附近的大房子，这样接送距离近一些。

第二种：两地分居。

一个朋友家住梅江，也买了和平学区房。

他自己在北京上班，计划明年让全职的太太搬去和平，照顾孩子上学，周末再回梅江。

另一个外地朋友也是如此，家在东丽湖别墅，市区买了学区房。

平时老人和媳妇在市里带孩子上学，媳妇每天还要往返空港上班，他自己住东丽湖。周末全家再返回东丽团聚。

这种夫妻二人的牺牲会比较大，聚少离多，影响全家生活品质。但孩子住的离学校近，不必那么辛苦。

第三种：住学平衡。

一个粉丝去年买了套和平犀地的大户型，孩子上学、家庭改善一举两得。二手房好好装修了一番，打算一直住下去。

姜Sir一大学同学原来住河东，老大在逸阳上学，之前一直是每日往返接送。

后来等老二要上小学了，干脆买了套和平赛顿二手，全家人都搬去了，孩子每天上学也近了不少。

当然，如果看不上老的二手房，和平现在还有中海和平之门、翰林公馆、天成和平里这样的新房可以选择。

这种状态肯定是最理想的，但前提是要有充足的预算。

另一个粉丝预算没那么多，买了套河西台湾路小学附近的30年50㎡老公房，花了30万进行彻底改造，计划要住上好几年。

现在类似二手学区房的装修案例很多，也能满足高品质居住，只是公共环境没法改变。

或者，买的学区房不够住，在旁边再租一套大一点的，这又需要每月增加一笔支出。

第四种，退而求次。

当然，学区房并不只在和平，其他区也有优质学校。

南开有五马路、中营、南开中心小学等，河西有台湾路、闽侯路、上海道、河西中心、师大二附小等，河北有育婴里等，河东有河东实验等，红桥有红桥中心、红桥实验等。

包括环城四区的核心区和武清、宝坻、蓟州、静海城区，也都有相应的优质小学。

有人不追求和平最好的学区，退而求其次在其他区买这些好学校的学区房。

像姜Sir，就是把河西老房子重新装修了一下，就让孩子在家门口小学上了。

这也属于“住学平衡”的范畴。

比如一个媒体圈的朋友，家原来住梅江，后来在新八大里买了房，孩子就上旁边的师大二附小德贤小学，接送都方便。

第五种，环外上车。

也有很多人，预算不那么充足，只能选择非中心城区的刚需盘。

好在天津现在大力推进教育平权，努力提升非核心区教育水平，在非中心城区也规划了不少优质学校。

有不少粉丝买在了滨海生态城和海教园，因为这两个区域有南开学校和天津外国语大学附属学校等优质中小学。

像国展西、团泊西、海泰、地铁高新区站等板块，也因为有了规划的名校，都会更受欢迎一些。

第六种，选择私立。

一个粉丝，老大在小外，老二去年选择了华星，如果报托管班管三餐。

一个自媒体朋友，孩子选择了南开的美达菲。

他们考虑的都是老师管得会严一些，有助于培养孩子良好的学习习惯，而且比较重视英语。

不过，每年3-4万的学费，也是一笔不小的成本。

再说回之前那个粉丝的提问。

1000万预算，品质好点的学区，怎么选？

因为没有更多具体的信息，只能说个大概。

首先，还是要厘清自己家将来的生活模式是怎样的。

是老人来天津和孩子陪读，夫妻俩继续在外地工作？还是全家都来天津生活？

如果是前者，买个六七十平的小房子就够了；如果是后者，可能至少需要个三室，最好是四室。

其次，如果按他这个预算来寻找房源，且要求品质好的学区，那么肯定是选和平、南开、河西三区。

和平教育资源肯定是最好，但要牺牲部分居住品质。

新房目前只有中海和平之门、天成和平里，翰林公馆、津湾天玺算是比较新的次新房。

另外像犀地、赛顿中心、保利大都会、新汇华庭、和记黄埔都会轩、府上和平、金融街融域、津塔公寓、和平印、泰安道五大院等，都算新一点的二手房。

森淼清华园、天赐园、同方瞰和平、金德园、新城市花园等等，则算老一些、但同期比较高端的二手房。

但是这些里面的大户型，可挑选余地就不那么大了。

1000万总价，大都会、新汇华庭都有160㎡左右的三室可选，都是万全道片。

犀地是岳阳道片，1000万总价可以选140㎡-170㎡的户型。

其余项目，自己在贝壳上找一找吧。

但不论怎么选，肯定是有不足——容积率高、居住密度大、户型不好、产品落后、小区环境一般。

当然还有个选择，就是在隔壁的河东、南开买个大一点的新房，再在和平买个小一点的学区房，每日接送近一些。

像中海钻石湾推265㎡的跃层，总价不到800万带装修，剩下200万去和平看看。

再比如金地阅千峯，据介绍，竟然有相当比例是为了孩子在和平上学才买的。

如果在南开区选择，目前几个新盘代表是金地阅千峯、绿城凤起悦鸣、铂悦公望和融御、招商江山玺，明年还会有黄河道山西城投的项目。

这些期房的学片，都要等入住时才能定。但从总价上看，金地和绿城可能1000万总价不太够。

二手房方面，老城厢和天拖都是中营小学及集团校，次新房也比较多，可以关注。

老城厢的富力城、龙亭花园、阳光晶典，1000万总价可以买到200㎡以上大户型了，都是中营小学片。

金融街的御府，南开中心小学片，总价高一些，要1000-1300万元。

另外西市大街附近板块也可以关注，都是南开五马路小学片。

尤其是格调的几个盘，格调春天、格调兰庭、格调故里、天江格调，物业口碑都比较好，1000万总价可以买个四室大户型了。

如果在河西区选择，新房数量更多一些，而且1000万总价可选择面更大。

体北有鲁能体北公馆，隔壁就是河西中心小学东湖校区。

新梅江板块的中海天空之镜、瑞府，都属于河西三片，附近有河西中心小学的集团校。

另外，中海刚刚在新老梅江又拿了两个项目，一个属河西二片，一个属河西三片，都规划了大户型。

这些新盘的户型、园林、规划设计都会很好，居住舒适度会很高。

而且因为河西教育发展比较均衡，整体水平都很高，这些新盘所对应的学校，教育质量也不俗。

如果看二手房，可选空间就更大了。尤其是新八大里和大梅江，新建商品房开发量很大，项目也多，品质都不低。

像新八大里配的是师大二附小德贤学校和台湾路分校复兴小学，新梅江配的是河西中心小学集团校和河西第二中心小学，整体质量都很好。

1000万总价，甚至可以看看大梅江板块最早一批联排别墅。

另外，师大二附小美塘学校附近，也有天房美棠、绿城诚园两个二手项目，只是户型普遍不大，似乎不太能满足这个粉丝的需求。

更靠近市中心、房龄更新一些的二手盘，比如宾西路5号、中海八里台、金地平山印、颐贤里等，也可看看。

最后总结一下。

针对这个粉丝，如果孩子距离上学还有几年时间，建议他选择新梅江的新盘，因为比较平衡。

在孩子教育上，这里属于河西三片，对应的河西中心小学集团校质量是不错的，本身又属河西三片，将来摇号的初中数量也多。

在居住品质上，这里整体环境、配套都要好于其他一些区域，城市界面比较新，有新建的寰宇城MALL，有地铁6、10号线，有绿轴公园。

当然，如果说就想进和平，那就得去中介转，一套套二手房看过去，亲自考察一下。

不管怎么选，姜Sir有一句话要奉劝：

一定要想明白孩子上学后，自己的家庭生活怎么安排。

因为现在教改之后，选择学校的整体逻辑已经发生了重大变化。

曾经，我们有小升初考试，甚至私立小学入学还要考试。

那么，我们说的重点学校成绩好，其实是通过层层选拔把更优秀的生源筛选出来、集中在一起实现的。

现在，国家在推进教育均衡化发展，小学按片就近入学，初中按学片摇号，而且公立私立同摇。

过去的选拔机制不存在了，打破了原来优质校筛选生源的可能。

再加上教育部门努力通过集团化办学、大学区等手段，平衡教育资源。

这种背景下，未来各个学校的成绩，还真就是一个未知变量。

那么，我们是不是应该好好想想，以前的思维模式合适不合适？

姜Sir以为，孩子教育，其实最重要的，是择邻。

如果你的小区整体氛围很好，邻居素质都很高，那么划片对口的小学应该也不会差。

买学区房，其实也是一种简单的筛选——通过资金，筛选出肯为孩子教育投入的家长。

而且不管怎么筛选，不是说把孩子送进一所重点学校就万事大吉了，这才是万里长征第一步。

孩子教育需要家长和学校紧密配合，甚至家长要比过去投入更大精力。

这样的话，也就更需要平衡好孩子上学和家庭生活，千万别顾此失彼。

2022·11·11

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