网传许久的第四批土地，迟迟未上架。

原来是“预售地”还在不停“补位”。

(资料图)

11月7日晚，天津规自局又推出10宗预售地。

涉及南开、河西、红桥、西青、津南、滨海6个区域。

其中，仅市区就占了6宗地。

回归市区，彻底蔓延到了土地端。

南开战备楼地块、河西郁江道地块，去年都挂过牌，但未成功出让。

这是今年的第三批预申请地块。

在此之前，10月10日、10月14日分别推出17宗、3宗。

注意，对于房企缴纳保证金，有小放松。

针对南开战备楼地块、河西郁江道地块：

“同一预申请人同时提交三宗地块预申请的，可只缴纳1000万元预申请保证金”。

也是为了缓解房企资金压力，促进成交。

河西郁江道3宗地块（DEF），一同预售。

D和E地块，经历了“两进两出”。

去年第二批土拍挂牌，楼面价分别为2.77万/平米、2.75万/平米。

但未拍先停牌。

之后，第三批土拍再次挂牌。

楼面价下调至2万/平米、2.29万/平米，而且解绑了100套自持租赁。

最终还是流拍了。

看来今年第四批土拍，有望再上架。

渤海国资是一级整理，一直寻求合作方。

不知今年楼面价，是否会再下调。

如果按照曾经的楼面价，高层卖到3.5万/平米才能有点利润，在河西没优势。

而且，南向是环渤海装饰城。

视觉和南向采光都不理想，这种环境没法做高端改善。

话说回来，河西新房供应紧张的局面已经出现。

尤其是300-400万的总价段，选项太少，急需补仓。

供应少、需求大，所以河西房价一直在修复。

去年第二批土拍，南开战备楼ABC三宗地一起挂牌。

最终，AB地块未拍先停牌。

C地块被南开城投摘得，楼面价5760元/平米，包含436套租赁住房。

AB地块当时挂牌楼面价均在2.6万/平米。

这地价放在当下来看，还是高了。

毕竟今年出让的昌源里地块，综合楼面价约2.8万/平米，纯住宅约3万/平米。

昌源里属于南开腹地，战备楼只能算边缘。

南开住宅的房价梯度，边缘3.2万/平米，腹地3.74万/平米，核心4.2万/平米。

战备楼AB地块，只能做个刚改盘。

要想出让，地价得降一降。

今年7月，战备楼C地块规划已公示。

4栋住宅，2、3、4号楼为保租房，25、17层到顶。

共436套，户均面积60平米。

大致三种户型：42、56（一室一卫）、98平米（可做三室两卫）。

只有1号楼是可售商品住宅，6层到顶洋房。

一梯两户，共12套，户均面积133平米。

红桥光荣道丽水苑地块，在之前预售中出现过。

大方位上，在北岸中心与仁恒星源世纪之间。

地块界面比较开阔，容积率2.9，预计为高层+小高层。

至于房价，就一个原则，不能比北岸中心和仁恒星源世纪贵，才能走量。

目前仁恒星源世纪高层精装2万7，量稳价稳。

环城四区，预售了西青杨柳青地块、津南海教园地块。

海教园地块为“津南（挂）2022-05号”。

曾于今年第一批土拍中挂牌，但未拍先停牌。

容积率1.3，当时挂牌楼面价8016元/平米。

05号地南侧，被津南城投摘得，楼面价8346元/平米。

西侧为南开九年一贯制学校敬慧路校区，正在建设。

海教园如今声音渐弱，10月全市板块排名，被甩到了17名。

这几年都没出过这么惨的成绩。

主要因为供应跟不上了，能买的贵，便宜的不敢买。

海教园急需补仓，新产品、合理的房价、安全的房企，不缺流量。

房企是时候拿地了。

此外，滨海新区推出2宗预售地。

生态城地块，位于临海新城；塘沽地块，位于五车地。

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