时隔一年多，土地市场，终于冒热气儿了。

第三批的17宗地（含2宗商业），全部出让。

卖多少钱不重要，无一流拍，才是对市场最大的信号意义。

(相关资料图)

甚至，老梅江地块还出现2%的溢价。

溢价率虽不高，或许在其它城市都不值一提。

但对天津楼市来说，久违了。

政策放松是添柴火，小火慢炖。

有效果，土地市场已转向，下一步，蔓延到新房市场。

截止第三批，2022年天津土地共出让316万平米，仅为2021年的1/4。

土地供应骤减，埋下伏笔。

一定会在某一时期，反应到新房市场，形成新的供需关系。

商住地块出让金225亿，为2021年的1/5。

预计还有第四批、第五批土地……

第三批土地，有几个特点：

❶ 终于出现市场化的房企。

至少不再是全部托底。

中海、金地、曲江新欧鹏，这些市场化的房企，抬脚进场。

当然，整体是国央企的主场。

民企只能躺在床上一边输液，一边吃瓜。

❷ 地价降了一些。

侯台地块，从1万5降到1万3；

双青，从6000多降到4000多；

武清商务区，从9000多降到7000多；

生态城起步区，从9000多降到6000多……

❸ 河西地价坚挺。

冰火两重天。

新梅江地价极扛，连续4年保持在2万/平米。

老梅江地块，出现2.1%的溢价。

平淡中暗含惊雷。

15宗宅地中，4宗最值得期待：老梅江、新梅江、中北镇、侯台。

【河西老梅江】

中海老梅江地块，楼面价约2万/平米。

拍出溢价不意外，地价很合适。

龙湖也有意向，最终还是退却了。

容积率2.0，考虑到不能遮挡前后小区，预计会排出洋房、小高、高层。

这块地，相当于老梅江的“定向改善”。

主流面积段预计140平米左右，总共200来套房子，吃地缘就够了。

川水园小高层，二手房成交单价约4.2万/平米。

中海老梅江地块，整盘均价会在4.5万/平米，精装是必须的。

【河西新梅江】

还是中海，住宅楼面价2万/平米。

这是今年“最贵”的地，总价28亿。

没点实力的房企，根本整不动，掏10亿都费劲。

配建15班的幼儿园、1800平米的商业。

它算是新梅江位置最好的一块宅地了。

预计会是天空之镜的三期、四期。

天空之镜本身就是“南北镜像”，或许再来个“东西镜像”。

至于产品，天空之镜已经打样：新产品受欢迎、大户型卖的好。

趁热打铁，“再来一镜”。

不得不说，中海“有钱有胆”，单挑大梅江。

老梅江+新梅江，一共落地6个盘。

对板块建设是好事，但对买房人来说，需要明确两点：

第一，中海掌握了定价权。

价格垄断、产品垄断，买房没法“挑房企”。

第二，新梅江价格扛住。

中海天空之镜还剩200来套房子，为抬着新地块，不会降价。

明年入市的新地块，也得4-4.5万/平米。

珍惜天津瑞府吧，3字头的房价，在新梅江只能是它了。

中海是游泳健将，天天在水里泡着。

最了解水里的情况，如果水温冷或被呛水，一定会上岸。

现在选择“继续泡”，说明对板块、对楼市有信心。

天津的改善行情，热启动。

【西青侯台装饰城东】

楼面价降了不到2000元，终于出让，13298元/平米。

金地将与侯台集团合作，共同开发。

二批次时，金地就盯着这块地。

动作会很快，10月21日案名发布。

这块地的定位——初级改善。

与水西公园有段距离，不临近自然资源，做不了高端。

容积率1.6，预计排出洋房、小高层。

金地来操盘，有可能会用空港金地悦城大境的面积段：100、120、140平米。

整盘单价，会在3万以内。

总价卡在300-400万的段位，承接西青改善回流、南开改善外溢。

这块地不会对绿城A、E、F地块造成威胁。

它冲击的是绿城B地块，以及城投水西地块。

【西青中北镇万卉路】

西清建设摘得，背后是西青国资委，会寻找合作方。

楼面价9732元/平米，容积率1.6。

做个精装洋房，卖到2.5万/平米，很有优势。

定位改善，会是中等面积段，预计主力户型90-120平米。

想买中北镇的，这个盘值得等。

这也是环城200-300万改善的新选择。

一定会是新产品，至少有宽厅、落地窗……

地段位置更是没的挑。

紧挨着中北镇政府、对过就是物美超市、门口正在修地铁8号线、离永旺也更近……

其它地块，更多还是托底，简单说下。

曲江新鸥鹏，摘得双青地块。

它与辛庄的新鸥鹏不是一家房企，也不代表新鸥鹏教育城安全。

双青地价降了20%。

大华锦绣华城洋房已降到1万2，还是精装。

房价扛不住，地价势必补跌。

大张庄基本可以判为“禁区”了，全面沦陷。

静海老城地块，津梁置业摘得。

背后是津城置业，也就是西青万科紫台的合作方。

这块地会寻找合作方开发，静海老城是独立行情。

武清商务区地块，武清国资委托底，地价降了30%。

受口罩影响，武清市场非常不乐观，成交量相比去年“膝盖斩”。

宝坻城南两块地，一个是地方民企，一个地方国企。

中心商务区好不容易出块地，却是给中石化员工的订单式商品房。

房价1.5-1.65万/平米，非员工暂时买不了。

生态城起步区地块，生态城建投摘得，预计会落地一个“宜禾系”。

楼面价相比于龙湖双珑原著，降了30%。

新房市场两极分化，导致土地市场同样两极分化。

房企也在回归市区、环城核心区。

虽然成交了十几块地，但真正的有效供应，也就五六块。

天津从去年开始库存，明年继续。

核心地段的改善盘，价格稳定，进入正循环。

再次提醒，关注存量。

关键词： 土地市场 天津楼市