大家好，我是秘密君，

费孝通《乡土中国》里有句很有味道的描写：苏州很多房子背后都有一条小河，听起来很美，文人笔下中国的威尼斯，但天下没有比苏州城里的水道更脏的了。什么东西都可以向这种出路本来就不畅通的小河沟里一倒，很多人家根本就没有厕所，明知道人家在河里洗衣服洗菜，但是却毫不觉得需要自制，因为这种小河是公家的。

最近遇见了很多事，这句话一直反复在脑子里，因为在我看来，很多时候面对这个行业与社会，就像面对这种沟沟岔岔的小河，有人在淘米洗衣，但也有什么东西都往里抛的。毕竟这是一个公共的舆论场，或叫做垃圾场。秘密君也不外乎是往里面随意抛洒的一个，至于是饵料还是垃圾，分辨的却不那么真切了。

【资料图】

但一条小河的生态承载能力也是有限的，就像老舍笔下的龙须沟，就像当年天津的墙子河。

PART01

融创、天房，天津土地市场迎来了中海时代

今天天津第三批次的土地出让终于出炉了，很多朋友奔走相告：终于全部成交啦，终于有溢价率了。唯一沉默的也就是剩下了地产投资的。

秘密君习惯刨根问底，所以对于很多生面孔忍不住一探究竟，结果发现，这个沟沟岔岔里，塞得东西太多了。

2022年上半年，北部大区为中海贡献了近三成的销售金额，到目前投入的拿地金额接近900亿。中海三批次刚在北京拿了145亿的土地，妥妥的北京大户，现在已经毫无疑问是天津的拿地大户。融创天房的年代一去不复返，迎来了中海的时代。

现在天津市场流量能与中海一较高下的，不是屡次投资失利的万科，而是低价收并购的远洋。

秘密君简单琢磨过中海，在市场调整期冲刺规模，这是既定的方针，从2020年开始就大举拿地。拿了很多快销项目，不只是在天津北京，但也有一批项目去化很不理想，如果放在普通房企可能经营困难好几次了，但中海资金实力挺过来了。

不论是资金实力还是背书，产品研发，中海是有逆势冲规模的底气的，在天津再找一个有这种基础的就是金茂。大多数中小国央企，钱跟不上、产品力跟不上、管控跟不上，当然眼下最核心的是营销能力跟不上，眼睁睁就这么看着。

现在地产行业已经不是草莽年代了，操作的门槛很高了。

另外一个原因是，中海在城市布局上想拿核心城市，但上海被禁止拿地，杭州南京等热点城市在跟本土房企的竞争中也没有压倒性优势，所以在北京几乎算是疯狂重仓，天津在售的项目销量尚可，也是为数不多还能分到点投资额度的房企了。

但中海在天津，除了流量尚好而且有操盘优势的河西，外围最近拿过地么？几乎没有。

潭江道地块秘密君去看了看很小，但片区很成熟，整体资金六个亿，很适合中小房企试水高端项目的。但可惜的是信心依然低迷，大多数房企连尝试的勇气都没有了。

龙湖是个勇士，举了一手，为市场贡献了一点点久违的溢价，龙湖天曜虽然不像天空之镜那般出名，但是产品跟销售情况实话说也很不错，这个地块操作难度要比天曜小多了。这里说一句，如果招商天拖项目放在这里，估计也早卖完了。

但是终归，中海还是大赢家，不光是拿了这个小地块，连天空之镜东侧大地块也拿了，中央是个绿带公园，内江道地块估计会降维中小户型。未来这个大片区内，就剩下中海自己玩儿了。

PART02

距离回暖，还有太长距离！

除了中海你会发现其他地块基本没有什么好聊的，秘密君把拿地的房企翻了个底朝天，除了中海，塘沽湾以及葛沽3宗是原本负责土地整理的企业自己兜底。然后生态城、武清、北辰西青都是国资背景的新面孔，剩下有5个实际控制人是个人的企业，而且这其中很多都是2022年才注册成立的，有没有地产开发的资质都是一码事，真正开发，这个不太敢想象。

真话一问：如果个人新设立的房企开发的地产项目，众位买么？

很难得，土地市场终于有了新面孔，曲江新欧鹏，秘密君查了查，母公司应该是西安市曲江新区管委会是大股东，新鸥鹏参股的公司，而且拿地企业又有北辰区国资委控股公司的股份。曲江高新区在西安是有名的富人区，北辰这个地块虽然地价足够便宜，但是周边项目都也卖的很艰难。

不过无论是略有溢价还是外地开发商能进来，都算是一个不错的变化，这也是很多热切期待市场好转的业内激动的原因。但是实话说，距离回暖还是太过于遥远。十一期间秘密君聊过成交不错，但是小高潮一过，降幅还是很明显的。

PART03

1/3的托底侠没有了

10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提到严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

这个政策如果严格执行起来，恐怕土地市场成交量会跌去至少1/3，因为托底行不通以后，要么就是寻找其他托底单位，要么就是流拍或者减量，土地市场的水分才能真正被挤出。

房地产市场一直有三股势力：民企、央企、地方国企。

在地方国企当中有一部分是自己拿地自己开发真正做地产业务的，但是也有一大批本来就是虚设一个公司托底项目的。

政府出钱给平台公司拿地，拿完地跟银行申请贷款，这样一来正读土地财政从自己兜里走了一圈，但是也贷款了一笔银行贷款。到最后债务还是地方政府的，这明显跟压减地方债务的思路是相悖的。

但是地方政府之所以城投托底，核心有三，一个是想要增加点土地出让金，即使是这些土地出让金是从银行转出来的。第二个是给冷淡的土地市场保持体温，毕竟一直流拍太难看了。最后一个核心原因是不愿意降地价，因为这是涉及到钱袋子的问题。

据中泰证券研报，2022年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77%。江西城投拿地占比最高，为26.59%，江苏、湖南、四川、重庆4个省份城投拿地占比在15%-25%之间。全国范围内，嘉峪关市、黄石市等5个地级市城投拿地占比在50%以上；遂宁市、岳阳市等18个地级市城投拿地占比在30%-50%之间；盐城市、常州市、宜昌市、绍兴市、柳州市等30个地级市城投拿地占比在20%-30%之间。

不让城投公司托底以后，可以想像对于大多数三四线城市的冲击程度。

秘密君一直在琢磨一个问题是：天津市场到底需要啥样的房子？那当然是便宜的、高品质的大房子。这样的房子谁不想要啊。

但问题是如何才能达成这个目标？地价得下来，房价也得下来，但是品质得提高。现在天津市场大家都认可的项目四五万起，大户型，非普通改善所能承担，但是总价略低的项目，不是品质就是地段与价格不匹配，所以眼下的市场除了高端就是铁底刚需，天津的普通买房人，距离真正所谓的改善太过于遥远了。

关键词： 土地市场