在希望与失望的决斗中，如果你用勇气与坚决的双手紧握着，胜利必属于希望。

(资料图片仅供参考)

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天津三批次土拍，落定。

相较于前两批次，有了点儿温暖的变化。

挂了17宗地，16底价成交，1宗溢价成交，累计成交用地面积约1131亩，揽土地金近100亿，平均溢价率2.1%。

从区域维度看，河西2宗、西青2宗、津南1宗、北辰2宗、宝坻3宗、武清1宗，静海1宗，滨海5宗。

了解前两次土拍的朋友们知道，关于区域成交，宝坻、滨海、河西相对有着高光表现，两个小标签：其一，外地房企布局。其二，供地成交量相对稳定。其三，有溢价地块成交。更说的直白一点，区域有房企在关注，甚至重仓。

从板块维度看，集中在热点板块，比如老梅江、新梅江、水西、中北镇、中心商务区、宝坻新城、生态城。

关于板块土地，复盘这几轮土拍，在这种横盘冷静期，我们会发现一个很现实的问题，背后开发商有着很明确的选择，基本面差的不要，供过于求的不要，拒绝画饼着重当下。

从开发商维度，这一轮毫无悬念，和其他城市一样，再次验证了一遍国央企的胜利。

这里多说一句，道士君获知，目前还有其他外地房企在研究天津，比如：三湘印象、乡林集团等。

从单个地块而言，道士君简单评论几个地块。

塘沽湾2宗地块，从商品房变成安置房重新上架，整体地块指标也进行了相应调整，中建新塘拿地，一二级联动，并采用了专项债+自筹资金的创新玩法。

塘沽湾另1宗地，滨悦拿了，没看错，二进宫，就是退地那家房企。

中心商务区地块，中石化拿来做员工住房，据说有代建方。

新老梅江的地块，中海全部收入囊中。中海深扎市区，主战主城区，有前瞻，有眼光，足可见中海的长线思维和战略野心。值得一提的是，老梅江那块地溢价2.1%。

西青水西地块，侯台集团与金地合作。

北辰双青板块，算是新来者：曲江新鸥鹏。曲江文化和新鸥鹏合作拿地，其中曲江文化占股51%。这块地，曲江新鸥鹏跟了好久。

宝坻，有意思，仔细琢磨。

静海的地，新鲜了，津梁置业摘得。简单说一下，背后大股东是津城置业。嗅到什么没有，时隔一段时间，有房企浮出水面角逐拿地。对此，道士君反而觉得是好事。

是不是，三批次，颇有意思。道士君认为更重要一点是，传递出土地市场一丝丝暖的信号。

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说起土拍，道士君认为，卖地是一门艺术，如同卖铲子。

目前，无论哪个城市，当土地财政锐减的同时，当城市土地负债率不断提高的同时，当楼市大行情下行的同时，三者相关叠加，卖地的难度系数也在叠加。

细心的朋友会发现，天津三批次、加上接下来的四批次，ZF有着很聪明的玩法。

1、拿出了优质的地块

说到底，要想让开发商拿地，就必须保证两点，一是这块地必须能卖出去，二是这块地必须有利润。天津目前土拍拿出了好的诚意，一批比一批的地块优质，在四批次有了明显变化，更是祭出了中医药大学、海河柳林、体北地块等。每次土拍拿几块好地出来，当钩子，买铲子。最好的地卖出去了，资金也有了，如果再有开发商外围拿地，那就更好了。

2、搭配政策放松

天津第三轮土拍借着新政的东风释放，天津新政重磅“12条”的效力还在发挥，其中涉及到土地政策，分期缴纳土地金，优化商住比例，着实给目前土拍市场注入了新机。

3、打出预公告申请安全牌

从第三批次开始，天津启动预公告申请，道士君认为这种做法可行，对于市场信心及房地产市场的长期稳定而言，今年集中土拍前，如果不“摸底”清楚，极有可能再出现“凉凉”局面。很显然，经历了天津楼市的一番大洗牌及前两次的土拍变化，房企阵营和战略发生明显变化，拿地前，采取“摸底”、“预申请”措施，一方面为了更了解房企拿地需求，另一方面确保土地顺利出让。

可以说，这一套组合拳下来，底线有了，天花板也有了，市场被盘活，这才是最终目的，保证适当的温度，不过热，不过冷。

面子有了，市场有了，开发商拿地了，购房者愿意买房了，这就是目前渴望要的结果。希望能实现。

不夸张地说，开始玩得高级了。

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目前，土拍市场略有一点起色，但是有一些提醒点。

近期，财政部关于地方财政和房地产释放了一个重磅信号：

国企勾地、隐性债务。

这里的国企其实说的就是地方城投平台，虚增土地收入主要就是我们了解的地方左右倒右手的玩法，如今财政部明确表示：

不准这么玩。

这就很猛了，对于今年本就苦哈哈的楼市而言，确实又是一记重锤。

如此这一禁，四批次土拍、可能有城市还会有五批次，又是会很难。

不过，其实倒也有一点比较有意思，在不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入的要求之前，有一个前缀：严禁通过举债储备土地，注意“举债”两个字。

意思很明确，不是不让国企购地，是不能举债购地。也就意外着，政策在关上一扇门的同时，也开了一扇窗，这扇窗有多大，全看尺度。

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来，最后上小报告里面的三两张图。

那么，天津第四批次土拍，如上述所言，可期待一下。

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