10月17日，天津第三批土地，将正式出让。

(资料图)

但三批未出，四批就迫不及待了。

10月10日晚，天津规自局公布了第四批预售土地。

注意，这只是预售，并不代表会挂牌。

含金量不错，共17宗地，市区就占了5宗。

超半数的地，都值得一等，是“好地”。

比如南开中医药、河西体院西、空港……

就连“酝酿多年”的海河柳林，也终于亮相了。

【南开中医药大学地块】

中医药大学地块，是市区最后一块“高校地”了。

理工、师大、工大、体院，都拆完出让了，天大、南大不会动。

市区拆出来的地，地价不便宜。

这块地商住综合地价大约2.8万/平米，容积率2.2，可以做高层、小高。

总价不低，预计40多个亿。

以现在的行情，真不一定有房企有勇气拿。

南开“豪宅化”不可逆，这块地房价肯定也要5万+。

周边城市界面确实不行，道路也拥堵。

但没办法，核心区的“通病”。

目前，南开除了昌源里地块外，后面再无供应。

高价盘不少，但400-600万总价段的，只有天保上城观景和保利云禧。

对于普通改善来说，南开“房荒”很严重。

【河西体院西地块】

2020年，鲁能溢价24.8%，拿下体院东地块。

当时楼面价30548元/平米，起始楼面价24472元/平米。

时隔两年，体院西地块亮相，但楼市行情已“今时不同往日”。

现在出让，指定不会有这么高的溢价了，预计楼面价在2.5万/平米左右。

但问题是，这块地太大了。

容积率2.1，建面高达22万平米，总价预计要50亿以上了。

眼下对于房企来说，10亿是个“坎”。

轻易不会把鸡蛋都放一个篮子里。

问题来了，现在买体北鲁能会站岗吗？

这种老城核心，房价就是5万+的水平，撑得住。

中医药地块、体院西地块，这类房子有个共性——

流速太慢，叫好不叫座。

旭辉铂悦公望、金地阅千峯、体北鲁能公馆，月销量能破2位数，就值得庆功了。

现在房企拿地，地价是一方面，流速也是必须要考虑的。

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【河西陈塘地块】

河西陈塘，也预售了一宗地。

这个“玩学区”的板块，又将有新供应了。

位于绿城诚园的南侧，不知道绿城会不会补仓。

陈塘W4地块，位置比中交融成更好。

距离学校近、城市界面稍好。

关键，它肯定不会划到X3地块的小学，妥妥就是师大二附小美塘学校了。

如果它出让了，对中交融成是个“打击”。

陈塘跟新梅江不一样，小户型卖的好。

流通率高的总价段，在300-400万。

【河西、东丽海河柳林地块】

这次的预售，海河柳林板块来了。

海河柳林，是4个区拼成的，河西、津南、河东、东丽。

河西、东丽各亮相一宗宅地。

这种新区，地价、房价参照系不强，还需要博弈。

去年透露过海河柳林津南的一宗宅地，纯住宅楼面价约1.8万/平米。

显然太贵了，河东河北也不过如此。

如果海河柳林河西的地价在1.8万/平米，还差不多。

海河柳林东丽地块，河岸线较长，能做出南向看海河的户型。

肯定要做改善，承接河东外溢。

市场价格，高层在2.6万/平米左右，比较合理。

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【红桥光荣道地块】

红桥光荣道上的丽水苑地块，容积率2.9。

刚好在北岸中心与仁恒星源世纪之间。

位置不错，相比于仁恒星源世纪，道路更开阔。

相比于北岸中心，更靠近核心区。

目前，仁恒星源世纪高层大约2.7万/平米，北岸中心最低成交价2.8万/平米。

这块地的房价，也是这个水平。

【东丽金钟地块】

第四次预售，西青、津南不见踪影。

环城只有北辰推出1宗小淀地块，东丽推出2宗，海河柳林和金钟地块。

金钟地块，位于中建锦绣丽城两地块中间。

中建锦绣丽城，起初是想在金钟落地一个260万方的大城。

思源东道那一片地，它都有拿的意向。

但开盘3年了，才卖了670套，不知道它还有没有心气儿。

确实，万悦城、中铁建花语尚东、城东春晓那一片位置更好。

距离地铁站近，还落地了小外九年一贯制。

所以这块地，如果出让，大概率还得是中建来拿，毕竟那一片整体规划都是它做的。

【滨海空港地块】

滨海预售了5宗地，包括空港、响螺湾、大港。

空港亮相了两宗，都位于一期，绿城桂语听蘭南侧。

出让的可能性很大。

第一，空港热度很高，超越了海教园、大学城。

9月板块排名，全市第二。

去年成交套数大涨151%，今年成交量比去年还得高。

教育标签太强，吸引了不少“港外人”。

在天津，教育是“万金油”，好使。

第二，绿城桂语听蘭打样了，一个月能签约60套左右。

无论是流速还是利润，都符合开发商要求。

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【滨海中心商务区响螺湾】

滨海中心商务区，罕见亮相一宗响螺湾宅地。

在合景誉峰北侧，地块不大，建面仅有3.4万平米，容积率2.9。

中心商务区的成交量，从4月开始，一直位于板块第一名。

但于家堡、天碱热度更高，响螺湾慢半拍。

合景誉峰，价格一直下探，高层1.7万/平米，精装。

万科滨江都会，高层1.3万/平米，精装。

所以这块地，恐怕楼面价得在5000元/平米，才会有房企动心。

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下周一，先来关注第三批土地的出让。

第四批的挂牌，拭目以待。

据了解，还有第五批……

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