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大概有三件事可以做：

(资料图片)

昨天拍出四块宅地流拍了一宗双林，众说纷纭，能说的不靠谱，靠谱的不能说，所以我选择闷头研究政策。详细整理了天津的政策工具箱，以及十二般政策武器能用的三板斧，与会产生的效果，但是看到今天西营门终于挂出了首期宅地，临时决定明天再推政策讨论，今天先聊聊规模天津城市西部楼市的大杀器——西营门。

PART01

天津的各路“营门”

天津有南营门、小营门、大营门、西营门……一系列营门，但估计百分之八十的人都不知道这营门是个神马东西，更不知道这些老天津口中的称谓指的是哪里。

根据天津本土的城市历史爱好者们的研究，这玩意儿原本就是一个军事用语，清朝时候僧格林沁下令修筑天津城防，在老城里之外五六里的地方挖掘壕沟高筑城墙，在墙上设置了6个营门。后来李鸿章进一步强化军事防御工事，增加到了14个。这14个门都有正式而且充满文化气息的称谓的，但是老百姓感觉不好记忆，慢慢就按照方位赋予了这些门新的称谓就是现在所谓的营门。

据说西营门的位置，对应到现在应该是西营门大街与青年路交口的位置。

到了建国后公社组织开始成立，西营门迎来高光时刻，天津西郊的津西公社杨庄子管理区与卫南公社的王顶堤管理区、南开万德庄公社合并到一起共同组成西营门公社，下面管辖了包括八里台、西湖村等十二个自然村。

到1998年西营门撤销了乡的建制，组建成了西青区西营门街道办事处，原本属于红桥的部分还给了红桥，原本属于南开的王顶堤、八里台、兴业里等七个村都还给了南开。

西营门乡据说改成了经济实体。

所以从历史上来看，西营门本身就是个城墙的门，后来公社组织奠定了横跨三区的历史基础，而这横跨三区的格局到今天都在影响整个“津西”的楼市、城市格局。

南开西营门片区城市规划概念图

前脚南开说我们要搞西营门城市更新重大项目，后脚西青就抛出了西营门地区的城市设计草案。不仅是规模巨大，而且是位置佳，在眼下这个全天津购买力出于保值目的向中心城区靠拢的时候，这个地段的出炉不光会冲击南开腹地，南段的天拖、西边的水西，以及拿西青当河西卖的梅江，恐怕都免不了会有影响，虽然这个影响可能是相对长远才会显现的。

PART02

格调重回南开——神马花园？

今天挂出的南开西营门首期宅地编号为津南咸（挂）2023-026号地块，东至咸阳路，西至红日南路，南至规划渭水道，北至规划汉中道。土地面积45409.1平方米，容积率高达2.7，地上建筑面积达到了12.26万平方米。

挂牌起始价为76700万元，最高限价为88200万元，如果按照常规逻辑算，楼面价格只有6256元/平方米，即使是达到最高限价，也只有7194元/平方米。

当然这个价格跟城投当时拿到海河柳林城市更新的首宗住宅用地一样，可能只是一定比例的政府收益和四项费用，其他的土地整理成本不在其中。

出让文件直接规定：受让人需在签订出让合同当日，与市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组批复的南开区西营门片区城市更新项目实施主体签订西营门城市更新产城融合区住宅项目一期地块相关协议书，明确公共要素供给等内容。

而按照此前的消息，南开区国资委与中交集团成立合资公司——天津南开城投城市更新产业运营有限公司作为西营门城市更新项目的实施平台。中交系在天津南开城投城市更新运营有限公司占股39.2%，南开区国资系统占股60.8%。

在住宅开发部分，引入泰达格调作为代建方。前几天格调已经在为这个项目组建团队了，虽然格调的美古花园名字起的让秘密君十分头大，但是最起码在牌子彻底透支之前，格调在天津市场是有忠实粉丝的。更何况，是在格调的大本营南开。

九月底摘地，估计今年年底会有规划出炉，到明年入市，基本上是比较稳妥的存在。而2.7的容积率决定了基本上只能是大高层为主，南开今年疯狂做学区、卖学区，这个项目也必然是有学区buff加持。

今天出让的西营门首宗宅地西侧就是当年规划规模超级宏大的南开1911项目以及启迪南开科技城。南开1911去年12月终于在延期交付1年后成功交付了一批，但是还有6栋洋房和2栋高层尚未交付。上半年居然还有7套转签约，签约价格是36670元/平方米。（老城厢为中交海河公馆）

PART03

大盘启动，南开的红海时代！

秘密君查到的2022年的招标文件显示：该项目整体建设资金为117.7亿，企业自筹:24.7亿，银行贷款:93亿元。占地面积约1518000平方米，建设规模为 612300平方米。地上建筑面积598300平方米，其中居住建筑面积269900平方米，产业建筑面积296800平方米，体育建筑面积19100平方米，教育建筑面积11000平方米，菜市场1500平方米。除了新建的部分，还包括社区改善提升工程。

而在2023年3月，南开区04-06单元西营门片区城市更新项目涉及地块控制性详细规划显示，这个片区一共规划了4宗住宅用地，1宗菜市场商业用地、1宗小学和1宗中学教育用地、2宗工业用地及其它2宗商业用地和1宗公园用地。商业用地容积率4.9与3.5，大概率是个综合体，中小学用地按照现在的套路，大概率会是九年一贯制名牌加持。

在这版规划中，4宗住宅用地的整体建筑规模达到了48.4万平方米，相比于2022年招标文件显示的内容有了巨大的提升。而在当时的控制性规划中今天出让的首宗宅地容积率为2.5，正式挂牌中容积率也提升到了2.7，这意味着住宅建筑面积指标有了进一步提升。

假设一个城市更新项目的利润率是10%，粗略拍脑门计算下整体项目新建部分的货值需要在135亿以上。能产生货值的地方只有住宅与产业建筑部分。按照秘密君懒人算法，产业建筑价格约等于住宅价格的1/3来计算，住宅部分按照2022年的26.99万新建面积来计算，销售价格在3.6-3.7万左右就可以回本，考虑到资金成本、代建费用等等，4万以内的单价也足有的赚了。如果住宅部分的面积扩充到48.4万方，那这个项目的弹性空间就更加充裕。当然这个算账逻辑并不严密，只是作为参考。

格调会不会托大卖些品牌溢价？有可能，但是这个项目的溢价水平与其他项目动辄高出周边竞品三四千相比恐怕非常有限。

毕竟整个项目本身体量巨大，即使是有学区buff加持，南开很多项目的表现也依然差强人意，一旦价格高估流速太慢，数百亿的资金意味着高昂的资金成本。而且过去很多年南开楼市处于供应短缺的局面，这个巨量项目的入市伴随着已经在售的铂悦系、天拖板块、正在筹备的中医药，筹划盘活的迎水道，一直墨迹的鹏飞南开学苑，洋房杀疯的建投等等，南开区从供应不足直接进入红海竞争阶段，竞争压力也不容小觑。

PART04

西青背后有高人

在南开如火如荼要把西营门大变样的时候，西青估计是最开心的。因为南开在西营门片区的规划是要打造成拥有一批高质量承载空间、符合未来“创新南开”建设需要的启航科创城。一旦有了南开产业核心，那居住人口、产业外溢、上下游产业配套都需要土地空间来承载的，紧挨着南开西营门的西青西营门部分，机会不就来了么？

从中北镇到张家窝再到新梅江以及水西公园、大学城，西青绝对是个炒地高手，不论是概念还是实体，都不妨碍西青卡卡一顿匹配大规划，一顿土地整理，然后一顿土地出让。

更何况西青早在2020年就在筹备西营门片区的整体开发了，发布的《南运河西营门片区城市设计草案公示》以居住功能为主，住宅用地总面积接近180万方除了现有成熟社区，新增部分也有超过40万方，沿着南运河一带的宅地容积率1.3-1.8，其余多数是2.2容积率。片区因为挨着南运河，内部规划了运河文化带和铁路休闲带俩个景观绿带，大多数住宅用地都有景观资源。

而在2022年南运河西营门片区正式经过市政府批复，定位是“文旅宜居活力社区”，形成“两带一芯”的规划结构，在运河文化带水岸形成一个滨水的旅游休闲购物中心，保留了南运河与铁路休闲两个景观带。

换句话说：西青拿回了熟悉的剧本，梅江不是富人区么？我卖景观资源与同等地段，南开不是没有供应么？我卖景观资源与低密度。这个片区既有景观资源又有环内的地段，如果启动开发先期，对整个西部环外都是个冲击。而南开片区已经动了，距离西青开动还会远么？

眼下南开的房价格局基本上是水上、学府、长虹公园为第一梯队，均价5-5.7万/平方米，定位都是高端改善或者是低密改善。王顶堤、向阳路、天拖板块为第二梯队，均价3.6-4万。而西青区则是梅江南遥遥领先，均价超过4万，妥妥的河西价格。第二梯队是水西，均价可以达到3.5万元/平方米。其余大寺、侯台、中北镇、精武镇、大学城、可以看作第三梯队，均价1.8-2.3万，张家窝房价跌落后，均价下行显著。

在这样的格局下，西营门片区会贡献南开4万左右的大体量项目，也会贡献3万以下甚至是2.5万以下的西青大体量项目。新项目不光有地段优势、学区优势、产品优势、生态优势、品牌优势，甚至有可能有价格优势，城市西部的市场格局说不受冲击才怪。秘密君一直说眼下天津楼市是存量争夺战，谁能抓住存量谁就是赢家，在存量逻辑下，西营门筹备早动作也早，可能抓住市场尾巴的机会，但是南边的新兴板块，东边的海河柳林，北边的城市片区开发，同样都是大体量开发，恐怕都得问问机会在哪里？

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