万万没想到。

昔日以吸引新天津人刚需置业为主的津南区，现在是学区房+本地改善需求为主，新天津人刚需需求为辅。

连续下降！

(资料图片)

2023年6月，津南新房签约516套，是最近一年内的历史第二低（最低为1月份的416套），比5月份下降约28%，价格上环比也下降了7%！

2023年上半年，津南区签约了4717套，比2022年上半年增长了7%。

主要还是因为今年2-3月份，小阳春+学区季，海教园爆场，后续销量也一直处于高水平。

另外，津南区2023年上半年的均价约为1.5万/平米，在环城属于偏低水平。

下面来看一下具体的板块&楼盘排行。

>>海教园

没有想到，今年上半年津南区靠着学区房撑起了“半边天”。

海教园板块1-6月份新房共签约1482套，占津南区全区签约套数的30%。

如此走量的前提下，居然整个板块还涨价了，真是叫好又叫座。

第一名是龙湖樘樾，是目前海教园妥妥的主力盘，1-6月共签约559套，几乎每个月签约套数在百套左右，签约均价1.94万/平米。

位置属于南部，不算中心地段，但是凭着品牌和之前龙湖天璞交房的品质，成为板块内卖的最好的项目。

目前在售79平米165万起步，106平米208万起步，精装89平米，177万起步。

对比龙湖天璞，龙湖樘樾少了精装，6月份之后，项目价格又上调了，大约每套房增加10万左右。

第六名是龙湖天璞，1-6月共签约245套，目前全盘售罄状态，二期在今年6月已交房。

第三名是锦绣大家，1-6月共签约426套，签约均价1.96万/平米。

锦绣大家是目前中部销量较好的盘，今年2月份开始，二期加推速度频繁增加，目前二期已经销售了快一半的库存。

目前在售89平米总价195万，109平米总价230万左右，128平米总价270万左右。

现在整体海教园板块新房供应量太少了，需求量又大，所以能够支撑房价上涨。

今年6月份海教园南开大学北侧拍出的两宗地块，中铁建地块和保利地块，都已经出具规划了，预计今年下半年就能入市了。

新的供应肯定会给买房人带来新的选择，希望海教园这次能有新产品继续出现。

因为海教园的12年制学校的属性，可以解决从幼儿园到高中的教育需求，同时能考市区高中，价格也适中，所以吸引周边板块以及有多胎的新天津人。

目前海教园的学位趋于紧张，估计2024年能得到部分的缓解。

>>天嘉湖

该板块仅有中海国际公园城上榜，以448套的成绩登上第二名。

目前比较吸引人的是其叠拼类产品，现房格林威治地块上叠96平米104万起步，下叠102平米110万起步。

>>咸水沽

该板块是津南区销量亚军，1-6月份成交了883套，占津南区全区签约套数的18%。

第四名是保利时代，1-6月共签约326套；

第七名是东亚新华国樾华府，1-6月共签约224套。

这两个项目位于同一区域，是咸水沽比较核心的区域，客群以地缘改善为主。

目前保利时代一期还剩小户型，二期大户型130平米洋房已开，总价190万左右。

东亚新华国樾华府目前一期还有少量房源在售，78-132平米户型，总价100万起步。

同时项目二期工程已开工。

咸水沽板块还有富力又一城上榜，上半年签约178套，主要以新天津人为主，

90平米高层97万起步，大户型单价不到万元。

>>双港

第五名天房发展林里公园来自双港，上半年签约210套。

该项目距离外环线很近，吸引了很多刚需外溢，整个小区都是小户型，63-88平米。

并且项目常年有价保活动，价格比较稳。

>>国展西

第八名是大华公园世家来自国展西，上半年签约210套，签约均价1.6万/平米。

因为去年年底做了一波特惠价格，一下把国展的门槛价格拉低，吸引了更多的刚需客户。

同时今年交房以及实验学校津南校区的招生，都让现房的大华公园世家脱颖而出。

项目在售小高75-99平米，总价125-165万左右，洋房108-119平米，总价195-230万左右。

>>辛庄

第九名首创禧悦来自辛庄，上半年签约206套，签约均价1.48万/平米，去年下半年靠着低价吸引周边刚需外溢。

但今年以来，周边国展西的价格更有性价比，首创禧悦的流量就下来了。

目前津南靠海教园和咸水沽两个板块撑腰，上半年签约4717套。

成交的房源结构发生了巨大转变，之前是以新天津人为主，本地改善为辅，海教园作为增量。

但现在是以海教园为主，本地改善为辅。

面临两个问题：

1.之前支撑津南高流速的刚需楼盘，比如中海国际公园城和富力新城，今年的流量大不如前。

2.津南环内片区还未正式启动，导致河西的改善暂时很难外溢到津南改善。

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