2023上半年，天津土地市场杀青。

很明显的基调——

(资料图片)

解冻，持续回暖。

今年，天的新房与土地，走出了一条相悖路线。

新房：前热后凉。

（2、3月成交量冲高到112、142万方，4、5月回落到95、82万方）

土地：前凉后热。

（2、3月才出让2宗地，4、5、6月出让23宗地）

极致反差之下，土地市场开闸放量。

今年有凉菜儿、有主菜，也有小甜品，上了“一桌好菜”！

去年大部分都是凉菜儿。

上半年，天津住宅用地（含综合）共成交25宗。

总建面253万方，出让金286亿。

3宗地溢价成交，其中2宗封顶“一球定江山”。

相比于去年，大幅度修复。

去年土地市场确实太差了，15年来最差。

两集中模式下，分四批集中出让土地（4、8、10、12月）。

去年上半年，仅有4月出让了5宗土地，出让金38亿、建面54万方。

对比同期，今年上半年，天津土地成交宗数增长400%。

土地出让金增长652%，成交建面增长368%……

完全不是一个行情。

上半年的土地出让金，已达去年全年的90%，半年干出了一年的量。

成交总建面，也达到去年全年的63%。

去年是土地断档的一年。

导致今年新盘供应萎缩，楼市去库存，部分板块供需失衡。

今年是土地补仓的一年。

下半年开始，青黄不接的局面陆续缓解，纯新盘上量。

土地成交集中在5、6月，占了7成的出让量。

核心区好地块浮出水面，引发市场兴奋点，又见久违的摇号机。

总价地王（59.1亿）和单价地王（26393元/平米），都是金茂体院西地块。

出现几个“意料之外”：

· 河东东孙台地块，没想到会触顶摇号；

· 中北镇地块，没想到8家竞拍，触顶摇号；

· 中医药大学地块，没想到底价成交；

· 红桥西于庄地块，没想到爆冷门流拍……

今年的土地特点，也非常明显。

❶卖地模式改变。

持续两年的“两集中”阶段性完成历史任务，体面退场。

不再按批次供地，改按需求供地。

房企看好一块挂一块，尽量避免流拍。

也给房企预留充足测算时间，不用因集中供地而纠结报名哪块。

同时，拿地条件宽松，可分期付款、缩短开工时间等。

❷回归核心区，含金量提高。

土地回归买方市场，房企只挑精瘦肉。

天津也顺势而为，拿出压箱底的好地，奉行“卖好地，才能好卖地”。

出让的25宗地中，市区占5宗。

南开、河西占3宗，都是好地（体西、中医药、柳林），河东、河北各1宗。

环城成交12宗地。

西青作为新市区，成交5宗，均处于核心地段，水西、中北镇。

东丽的4宗，包括3宗海河柳林地块，也是热点区域。

津南2宗都出自海教园，“新房干旱”之地。

即便在远郊，也依然是各区域的核心板块。

武清的杨村、下朱庄，宝坻的城南，宁河的桥北新区。

买房人回归核心区后，房企拿地也回归核心区。

基本“按需定产”，有供应就有成交，符合市场逻辑。

越核心，竞争越激烈。

核心区房价稳定，房企追逐安全。

❸入市速度快。

按需定产，市场化拿地，有些地块入市速度非常快。

· 绿城空港一期地块，6月28日拿地，7月初排卡，10月开盘。

已确定为绿城桂语听蘭二期。

· 龙湖东孙台地块，拿地18天开工，3个月开盘。

· 东丽金钟河大街地块，拿地转天就出规划。

· 侯台装饰城西地块，3月底拿地，下半年开盘，为金地水西印二期。

· 金茂体院西地块、中铁和保利的海教园地块，预计年底能入市。

❹房企有利润。

房企不再追求规模，对利润要求就很高。

只要是市场化拿地，必须算得过来账。

宁可不拿，也不能赔钱。

天津对于土地让利了，地价稳中略降，或解绑商业。

甚至给特殊政策，比如九年一贯制学校。

不少地块都能做到10%以上的利润，房地比能达到2:1以上。

生态城中部片区，贻成地块楼面价5393元/平米，洋房能卖到1万8。

生态城起步区，金新城地块5777元/平米的地价，洋房卖2万没问题。

侯台装饰城西地块，楼面价1万3，洋房能卖到将近3万。

中北镇地块，溢价15%后楼面价1万1，洋房大概2万5。

海教园两块地都是8000多的楼面价，洋房2万能跑流速。

❺小地块居多，快进快出。

25宗地，总价5亿以内的12宗，总价5-10亿的5宗。

10亿以内的占70%。

现在房企拿地，10亿以上极其慎重，5亿以内最安全。

中北镇地块为什么引来8家竞拍？

因为起拍总价还不到4亿。

建面4万方，也就300多套房，一年能清盘，快进快出。

金地水西印、龙湖青云阙已经打样儿，当年开当年罄。

站在商业角度，当年投资当年回报，简直太理想。

买房是总价逻辑，房企买地也是总价逻辑。

❻房企战略补仓。

2021下半年房企危机后，大多数房企本能自保，暂停拿地。

土地就是弹药，经历一年半，弹药库见底，必须要补仓。

房企拿地积极性回归，也与此有关。

有房企拿地是为了保住城市公司，否则要被裁员或调职。

但上半年拿地的，还是以国央企为主。

很多大房企开始走代建路线，轻资产运营。

未来一段时间，这会是个成熟而普遍的模式。

❼刚改、改善地块占比高。

上半年平均楼面价约9000元/平米。

2021年以前都在7000左右，涨了30%。

地价没涨，而是结构调整。

房企看菜吃饭，哪里好卖拿哪里。

对于刚需地块关注度越来越低，主攻刚改、改善。

下半年，天津将继续密集出让土地。

6月27日公布了今年第二批拟出让的31宗宅地。

出现不少“宝藏地块”，和平南门外、河西陈塘、南开工业用呢……

今年的土地计划中，也明确表示“供地节奏前松后紧”。

政策呼之欲出，传闻二线城市将全面取消限购、一线城市降低二套首付比例……

下半年一旦行情转折，房企拿地积极性更高。

有新增供应，对买房人是好事。

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