一文说清|天津楼市政策,还有哪些放松空间?
来源:地产圈没秘密 发布时间:2023-06-28 21:54:53

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【资料图】

大概有三件事可以做:

关于地产市场重磅刺激政策的小作文满天飞,很多粉丝淡定的调侃:除了出手购买,我贡献所有支持。

经常关注秘密君的朋友多多少少都知道我对于政策走向的判断:会有,但不会有多重要。原因很简单,如果对比一下政策最宽松的2015年,你就会发现,基本上常规政策能用的都已经快到底了。

不信?咱们先看天津现在的政策:

购房资格部分:

天津户籍(含集体户口,不包括蓝印户口)以家庭为单位,在除滨海新区之外的天津其他区,限购两套房;单身人士限购一套房。滨海新区不限购。

外地户籍在津购房,需要在天津连缴6个月的社保或个税证明。滨海新区有居住证即能买房,但需限售一年。市内六区、环城四区、远郊五区,外地户籍和单身人士均限购一套房。滨海新区不限购。

房贷利息部分:

无论是商业贷款还是公积金贷款都执行认房不认贷,首付三成,二套四成。

利率按照新的LPR计算,目前天津首套房贷利率为LPR-40基点,即3.8%。二套房贷利率为LPR+60基点,为4.8%。历史低点,这个就不用再说了。

公积金贷款:

公积金首套贷款利率为3.1%,二套不变,仍为3.575%。

公积金贷款额度正在征求意见把首套由80万提高至100万;二套由40万提高至50万。去年发布了一个政策是“购买首套房的二孩家庭,公积金贷款额度可上浮20%”,换句话说,可以最高贷款到120万。

很多客户问外地缴存公积金在天津咋贷款:要满足三个条件:

1)在外地缴存住房公积金的职工,被所在单位派驻到本市工作一年以上。

2)在本市购买自有住房且为职工家庭首套住房。

3)异地公积金在津申请公积金贷款,首付四成起,最高可贷40万元。

其他政策:

比如买一卖一、卖一买一也可以,武清买房的话,在京津冀就业或者创业只要武清没房单位给开个证明就能买一套,社保没要求。比如带抵押过户也可以办理,比如滨海新区落户只要本市毕业的高职就可以直接落户,居住证持有满3年也可以直接落户。有居住证就能买房,只需要限售1年……

所以我跟很多项目的朋友讲过:现在不用靠政策,因为政策都快接近没门槛了,更何况现在操作神马落户、神马购房资格几乎是白菜价,只要想买你就可以买的。今天广州出台了一个支持二孩以上家庭购房的通知,把公积金贷款额度提高到了130万。对比下天津,大家也都是这么个意思。

看完现行的政策我找了找2015年的政策,当时有三个重磅政策:

1、2014年930政策,“认房不认贷”,全国性限购松绑。

2、同时宣布房贷利率最低7折,公积金贷款利率同步降低。

3、2015年的首套2成,二套4成。大幅度下调基准利率。

另外有一个就是棚改货币化,当时强制要求棚改不能低于40%的货币化安置,一头拆一头卖,

对比下就可以发现,现在的落户政策比那会儿宽松的太多太多了,购房政策也宽松的太多了。公积金给的支持力度也比当年要强悍太多了。至于棚改政策,河南去年就在这么干了。如果说只有一点点不及当初,那就是首付比例20%。但这也只是对天津来说的,因为非限购城市很多都已经在执行20%的首付比例了。更何况利率,历史低点。

所以我说如果对照下2015年就知道,这俩年用逐步渗透的办法把能放开的政策都放开了,只剩下一个首套2成了。再一味鼓吹政策只能说可能压根没对比过政策。

但是问题是现在的麻烦跟2014年很类似,经济压力很大,房地产不能拖后腿。同时2、3月份销售短暂回暖之后又下滑了,房企本身还没有从暴雷当中走出来,现在卖不出去房子生存的更加艰难,房企也不能继续暴雷啊。

跟2014年巨像的一点是库存高企。大家看上面这张图,我在2020年土地市场火热的时候就在强调,库存处于快速累积阶段,2022年再度提示。但是只是微观的感受,今天找到了宏观数据,对比一下,现在的库存处于持续上升阶段,而且基本上接近2014年初的高峰状况。

所以面对这种困境难道真的不救了么?我想大概率会的,但是手段并不会太多。

1、首付比例可能会调整但是大概率不会是从中央层面来发文下调,各个地区自己想下调的就调整。

2、房贷利率我已经说过了这次降息都是咬着牙坚持,大幅度降息还有,但是下降的空间已经不会太大了,重点可能是二手房的LPR加点可能会略微下行一些。

3、购房资格基本上天津除了全面放开落户或者是远郊、环城甚至滨海直接参考武清政策,京津冀直接可以买房,否则资格放宽只能是微弱的调整,不会有直接刺激大批量购买力冲进来的政策了。

4、交易环节的税费,可以让中介费下调、契税补贴等等,这些事情上是可以操作的。

所以,这就是我对于政策持续关注的结论:不必抱有太高期待,天津购房门槛已经空前低了,只要想买一定能有办法买的。剩下没释放的政策不会比现在的政策更有刺激效果。所以期待刺激地产市场的政策不如期待下提振经济的切实政策。这才是最基本的基本面。

上面有个图是可支配收入的增速与房贷世纪负担的对比,可以看下,收入没办法提高,地产市场光靠政策刺激不起来的。总吃药,不好!

今天说到此为止,明天给大家聊聊在眼下的销售状况、政策状况、土地市场环境下,小老百姓买房不买房的决策以及时间点选择,项目选择的问题。用时髦的话说叫做“年中策略”。喜欢的朋友点赞收藏在看。明天见!

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