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【资料图】

大概有三件事可以做：

关于地产市场重磅刺激政策的小作文满天飞，很多粉丝淡定的调侃：除了出手购买，我贡献所有支持。

经常关注秘密君的朋友多多少少都知道我对于政策走向的判断：会有，但不会有多重要。原因很简单，如果对比一下政策最宽松的2015年，你就会发现，基本上常规政策能用的都已经快到底了。

不信？咱们先看天津现在的政策：

购房资格部分：

天津户籍（含集体户口，不包括蓝印户口）以家庭为单位，在除滨海新区之外的天津其他区，限购两套房；单身人士限购一套房。滨海新区不限购。

外地户籍在津购房，需要在天津连缴6个月的社保或个税证明。滨海新区有居住证即能买房，但需限售一年。市内六区、环城四区、远郊五区，外地户籍和单身人士均限购一套房。滨海新区不限购。

房贷利息部分：

无论是商业贷款还是公积金贷款都执行认房不认贷，首付三成，二套四成。

利率按照新的LPR计算，目前天津首套房贷利率为LPR-40基点，即3.8%。二套房贷利率为LPR+60基点，为4.8%。历史低点，这个就不用再说了。

公积金贷款：

公积金首套贷款利率为3.1%，二套不变，仍为3.575%。

公积金贷款额度正在征求意见把首套由80万提高至100万；二套由40万提高至50万。去年发布了一个政策是“购买首套房的二孩家庭，公积金贷款额度可上浮20%”，换句话说，可以最高贷款到120万。

很多客户问外地缴存公积金在天津咋贷款：要满足三个条件：

1）在外地缴存住房公积金的职工，被所在单位派驻到本市工作一年以上。

2）在本市购买自有住房且为职工家庭首套住房。

3）异地公积金在津申请公积金贷款，首付四成起，最高可贷40万元。

其他政策：

比如买一卖一、卖一买一也可以，武清买房的话，在京津冀就业或者创业只要武清没房单位给开个证明就能买一套，社保没要求。比如带抵押过户也可以办理，比如滨海新区落户只要本市毕业的高职就可以直接落户，居住证持有满3年也可以直接落户。有居住证就能买房，只需要限售1年……

所以我跟很多项目的朋友讲过：现在不用靠政策，因为政策都快接近没门槛了，更何况现在操作神马落户、神马购房资格几乎是白菜价，只要想买你就可以买的。今天广州出台了一个支持二孩以上家庭购房的通知，把公积金贷款额度提高到了130万。对比下天津，大家也都是这么个意思。

看完现行的政策我找了找2015年的政策，当时有三个重磅政策：

1、2014年930政策，“认房不认贷”，全国性限购松绑。

2、同时宣布房贷利率最低7折，公积金贷款利率同步降低。

3、2015年的首套2成，二套4成。大幅度下调基准利率。

另外有一个就是棚改货币化，当时强制要求棚改不能低于40%的货币化安置，一头拆一头卖，

对比下就可以发现，现在的落户政策比那会儿宽松的太多太多了，购房政策也宽松的太多了。公积金给的支持力度也比当年要强悍太多了。至于棚改政策，河南去年就在这么干了。如果说只有一点点不及当初，那就是首付比例20%。但这也只是对天津来说的，因为非限购城市很多都已经在执行20%的首付比例了。更何况利率，历史低点。

所以我说如果对照下2015年就知道，这俩年用逐步渗透的办法把能放开的政策都放开了，只剩下一个首套2成了。再一味鼓吹政策只能说可能压根没对比过政策。

但是问题是现在的麻烦跟2014年很类似，经济压力很大，房地产不能拖后腿。同时2、3月份销售短暂回暖之后又下滑了，房企本身还没有从暴雷当中走出来，现在卖不出去房子生存的更加艰难，房企也不能继续暴雷啊。

跟2014年巨像的一点是库存高企。大家看上面这张图，我在2020年土地市场火热的时候就在强调，库存处于快速累积阶段，2022年再度提示。但是只是微观的感受，今天找到了宏观数据，对比一下，现在的库存处于持续上升阶段，而且基本上接近2014年初的高峰状况。

所以面对这种困境难道真的不救了么？我想大概率会的，但是手段并不会太多。

1、首付比例可能会调整但是大概率不会是从中央层面来发文下调，各个地区自己想下调的就调整。

2、房贷利率我已经说过了这次降息都是咬着牙坚持，大幅度降息还有，但是下降的空间已经不会太大了，重点可能是二手房的LPR加点可能会略微下行一些。

3、购房资格基本上天津除了全面放开落户或者是远郊、环城甚至滨海直接参考武清政策，京津冀直接可以买房，否则资格放宽只能是微弱的调整，不会有直接刺激大批量购买力冲进来的政策了。

4、交易环节的税费，可以让中介费下调、契税补贴等等，这些事情上是可以操作的。

所以，这就是我对于政策持续关注的结论：不必抱有太高期待，天津购房门槛已经空前低了，只要想买一定能有办法买的。剩下没释放的政策不会比现在的政策更有刺激效果。所以期待刺激地产市场的政策不如期待下提振经济的切实政策。这才是最基本的基本面。

上面有个图是可支配收入的增速与房贷世纪负担的对比，可以看下，收入没办法提高，地产市场光靠政策刺激不起来的。总吃药，不好！

今天说到此为止，明天给大家聊聊在眼下的销售状况、政策状况、土地市场环境下，小老百姓买房不买房的决策以及时间点选择，项目选择的问题。用时髦的话说叫做“年中策略”。喜欢的朋友点赞收藏在看。明天见！

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