昨天，海教园的转学事件有了定论，这一事件引发了”在天津，究竟买哪里学区房更靠谱“的争论。

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大家都知道，从开年，天津的学区房率先迎来了新的独立上涨行情。短短几个月的时间，有学区房就涨了接近40%。

(资料图片仅供参考)

尤其是河西，尤其是一片，热门房源更成了抢手货，甚至一个上海道的拆间，涨了几十万。

虽说，这两个月回归了理性，但却赤裸裸反映出一个现实问题：

学区房，依旧是天津楼市行情中强势的存在。

学区房锁定小学，初中按学片填报志愿+摇号，这么个玩法使得片内小学与初中双重均衡，成为天津选择学区房的最底层逻辑。

因此，在天津买学区房，有许多家长是从摇号初中的整体水平倒推；

久而久之，“城区＞学片＞学校”也就成了买学区房的基本思路。

从城区教育实力的排名看，和平＞河西＞南开＞河东≈河北＞红桥。

单看2022年中考录取率，和平区85%、河西区80%、南开区77%、河北70%、河东67%、红桥65%。

今儿我们聚焦越来越热的河西学区房。

说起河西，总面积大约是和平的四倍，是政治中心、文化中心、对外开放交流的窗口，以市级行政文化商务中心为核心，现代金融、高端商务商业、多元文化功能融合的天津市中心活动区和创新产业集聚区。

对此，道士君输出个小结论：五论。论居住，天津排名第一。论学区，天津排名第二，论主城楼市，排第一。论生长性，天津排名第一。论产品，天津创新排名前置位。

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具体而观，河西小学属于就近划片，一套房子对应一所小学；初中属于多校划片，小升初摇号上学，凭运气可摇号片内的所有公立初中和河西区的所有民办初中。

河西分三个片区：一片、二片、三片，整体是根据位置来划分的。

河西一片：目前河西区学区房门槛最高，核心优势有三点，一是重点小学多，重点初中集中在一片。二是摇号风险低，接送方便。三是紧邻和平。

但是由于一片板块面积小，主要以老破小为主，竞争较大，房价较高。

河西二片：位置上占有一定优势，北侧近和平，西侧挨着南开，南面与西青接壤，市政府位于二片，天津的老梅江富人区也临近二片。

河西三片：随着河西高速发展，崛起的新片区，也是河西楼市成交的主力片区。核心优势：一是，房价门槛相对一片二片较低。二是，新房、次新房为主，兼顾自住和教育。三是，集团化办学布局较多，尤其是重点小学。四是，可选择性更强，除了新房、次新房之外，还有老小区和还迁房项目。

那么各片公办学校划片范围：一片6所初中，对应8所小学；二片6所初中，对应16所小学；三片7所初中，对应14所小学。

具体来看，一片区学校少但学校质量很高。有6所初中，分别是新华中学、海河中学、卓越中学、田家炳中学、觉民中学、卓群中学。

其中，新华中学是河西一片公立初中的第一名，海河中学也是一所老牌的重点中学。田家炳中学以前叫佟楼中学，当年在普通校里面年年第一名，但是和重点学校没法比。所以俗称大头校，意思就是比普通学校好比重点学校差。

觉民中学和卓越中学也是在民转公教育改革中划入了一片区。

8所小学中闽侯路、台湾路、上海道小学为市重点，湘江路小学为区重点。

简单说一下这四个重点小学：

上海道小学是河西区一片的一所老牌重小，目前四个校区。

台湾路小学是河西区一片的一所老牌重小，学校小，班级少，只有一个校区，从一年级到六年级都在这里上，小班制教学，教学质量不错。

闽侯路小学是河西区一片三大重小之一，地处繁华而幽静的市中心地段，交通便捷。始建于1949年，是一所具有70多年办学历史老牌重点校。目前闽侯路小学有3个校区。

湘江路小学，目前4个小区，接受外地转学生，但是已经不太容易转进去了。现在名气确实是很大，且片区的房子单价已经赶上重小闽侯路小学。

二片区初中与一片数量相当，但小学更多一些，足足有16所，也是目前片区里小学最多的。

初中里面，实验中学和第四十一中学是重点学校，其中实验中学是天津市五所之一，口碑很好，但招生非常少，小升初摇号中签率很低；初中学校相对差距比较大。四十一中是传统重点中学，近几年相对有些退步，环湖中学和滨湖中学近两年进步较快。梅江中学一直就是片内甚至是河西区的垫底校。小学里面，普小占比高，仅有一所河西中心小学为重点学校，不过有三个校区。

三片区与二片区的问题一样，普小占比较高，14所小学中仅有师大二附小为重小，不过初中相对比较均衡，小升初比二片优势大很多，其中7所中学中四中、四十二中、第二新华中学、枫林路中学、双水道中学、北师大附中、微山路中学。

第四中学一直是三片公立初中的第一名，在公立校里属于管理比较严格的。

四十二中也是一所不错的公立校，仅次于四中，位于三片的北端，出校门就是南楼地铁站。

另外，双水道、第二新华、枫林路中学也不错。其中第二新华挨着外环线，是新华中学的支持校，2018年开始招生，目前生源还是来自河西三片的小升初摇号，2024年开始会有全运村小学的直升生源。

目前河西区还有两所私立初中，为华星和海河博爱学校。

今年，河西有三所民办初中在全区范围内招生。

值得重点关注的是，原来面对南开和河西两区招生的南开翔宇学校（梅江校区），今年只对河西区学生招生。与此同时，南开翔宇学校（梅江校区）也正式划归到河西二片。

不得不说，河西区的教育有点实力。

上次道士君得空梳理了一下市内六区集团化办学，直接再上个图吧。

我们会发现，集团化办学最多的区在南开区，有10个教育集团，其次就是河西，8个教育集团。

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那么，在河西究竟怎么买学区房呢？

如果你预算足的情况下，简单粗暴选择顺序为一片＞二片＞三片。

一片主要以老小区为主，基本没有新房，都是二手房。

重点几个：

上海道小学，可选小区：元兴新里、向荣里、文静里、四化里、生昌里、湛江路新村（市政楼）、新闻里、新闻西里、三合里、静安里，这些小区最近成交价格都贵了，平均涨幅10-20万。尤其今年，涨幅更是明显。

相对于居住和面积稍微大的选择可以重点关注：亚中花园、文静里；

闽侯路小学，二手房成交比较多的小区：宝德里、三义大厦、福至里、敬重里；

楼龄比较新的小区，可以兼顾自住，凯德国贸2014年（只能用一次闽侯路小学的学籍），天津公馆（海汇名邸）南塔2008年左右，华夏国际公寓（荣华大厦）25层到顶2008年左右，富邦花园 2005年左右，白楼名邸 2001年左右，白楼仕嘉（尚品嘉园）2005年左右。还有一些其他的，比如荣华小区、新立里、宝和里等等。

台湾路小学，对应的学区房以90年前的房子为主，拆间居多，有少量的两室，私立一室基本没有，房源少，单价是河西最贵的片区；

湘江道小学，海河大观、泰悦豪庭、渤海明珠（鑫磊花园）、富裕大厦、御景湾、同善里、美化里、花园伍座、晶采大厦、侨馨园、鑫瑞名苑、香江花园、海景公寓、汇文名邸、名仕达花园、福盛花园、新海大厦、龙海公寓、恒华公寓、云景大厦、重华南里。

二片大部分也都是二手房。

重点说几个：

河西中心小学：清秀园、新世纪城、友谊花园、西园西里、谊城公寓、五一阳光皓日园、蓝水园、芳水园、玉水园等。

平山道小学：凤凰城、森淼公寓、卫星里、先进里、森淼公寓、佛山里、金山里等。

天津师范大学附属小学：片区内有次新小区中海八里臺（君禧华庭），再就是水映兰庭（2007年左右）。

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