天津津南区碧桂园凤锦庭院的事儿，热度很高。

事件已经有了初步结果：疑似存在地质空腔，不排除地热井打井施工触及了深层地质构造，从而导致涉事地区浅层水土流失，出现地面沉降等现象。

今天我们从楼市的角度，单单看这个小区的前世今生。

(资料图片仅供参考)

这是一个很神奇的小区。

有一个响当当的名字，叫“天津碧桂园”，碧桂园凤锦庭院是其中一期。

它占地面积很大，相当于一座“城”，小区整体一共442栋楼，7649户。

并且它做了极致的高低配，高层配别墅，从85-350平米户型均有，现在已经不允许了。

即使是这样，在楼市上升期，也全部抢光。

新房阶段

2010年左右，开发商碧桂园的名头很大，很多人趋之若鹜。

因为一直走高周转路线的碧桂园，在三四线城市做了很多楼盘，雨后春笋一样，席卷各个城镇。

恰逢当时天津楼市在上升阶段，环城板块逐渐兴起，买房半径扩张，东丽湖、天嘉湖等休闲板块受人追捧。

碧桂园在天津开发的首个项目，就是天津碧桂园，可以想象当时的盛况。

当时时兴的第二代米咖色外立面+园林组团+水景都复制到“天津碧桂园”小区中了，并且在当时的户型设计中，已经有飘窗、一字通厅等设计，现在来看，也不过时。

项目做了极致的高低配，有26层到顶的高层，6层到顶的洋房，也有2-3层到顶的别墅。

但在当时的楼市行情下，也都卖出去了。

天津碧桂园项目售卖期间，同时赶上了天津楼市上升到疯狂的时刻。

2010年年初，天津碧桂园就落地了展销中心，在河西区黑牛城道和紫金山路的交口，意在吸引市区客群。

2010年5月天津碧桂园世家美墅生活体验区在项目所在地开放。

2010年7月10日，项目首开，当天热销超2亿，认购开始到清盘只用了45分钟。

其中联排180-250平米，双拼215-350平米，精装洋房143平米。

年底，天津碧桂园又趁热加推了高层产品，96-110平米。

2010年7-12月，6个月就签约了930套房源。

后来的2011-2015年，该小区一直保持这每月几十套的签约数据。

一直到了2016年，开始疯狂，单月最高可以卖到300多套，不是只有总价50万的刚需，还有洋房和别墅啊。

2017年，天津碧桂园，售罄。

开发商也在楼盘销售期间，大手笔做了很多活动。

啤酒节、游园会、儿童才艺大赛、相声晚会邀请赵津生等等。

买房人不乏天南大老师、医院、公务员等，都是高收入人群。

二手房阶段

2016年天津楼市很疯狂，这个时间段，天津碧桂园的二手房市场也红火了起来。

从二手房成交的数据来看，2016年年底，小区高层95平米中间楼层可以卖到1.1万/平米。

2017年，高层95平米，最高成交价可以到1.45万/平米，小高层40平米的一室户型，每套都在1.7万/平米，总价70万以上！

要知道，高层开盘价，可是5800元/平米，真是疯狂！

但是到了2019年，高层95平米户型成交价在1万/平米左右，超过110平米以上的户型，已经在9000+元/平米了。40平米小户型总价到了60万左右。

2021年，高层95平米户型成交量减少，单价已经到了8500元/平米，总价80万左右，40平米一室不到50万就可以买到。

到了2022年，天津碧桂园终于成交了一些别墅类产品，不到300万，可以买208平米的联排。

而2023年，高层95平米，68万；高层143平米，100万左右；前后带院3层的别墅257平米，300万。

现在天津碧桂园二手房的均价，是8685元/平米。

无论如何，凤锦庭院的事件发生以来，天津碧桂园二手房再没有成交过。

这个事件，会一直影响小区二手房市场。

像天津碧桂园所在八里台镇这种卫星城板块，在十年之前，天津楼市买房半径扩张，有大量人口流动的时候，买这种板块是没问题的。

但现在，天津整体人口在减少，板块发展不均等。

环城板块都在拼学铁商，改善买房回归核心区。

但配套没有完善，本地人口也没有达到一定规模的卫星城板块，就没有故事了，注定要走下坡路。

我们以案例看现象，地段逻辑一定要清楚。

关键词：