为了减肥，道士君喝上了黑咖啡，心里有个信念，一定能瘦下来。喝了2周，体重没降，反而还涨了2斤。乖乖，不禁心生怨怼，主要是太TM难喝了。

【资料图】

调侃一句自己：看月亮爬上来，看体重在飙升。

吐槽完毕，聊聊正事。

现阶段，天津楼市一个鲜活的事实：

一个新房项目，不整个九年一贯制都不好意思入市。

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最近，更是热闹的很。

前有南开九年一贯制新房项目310万上车门槛，后有河西九年一贯制新房项目300万杀出阵来。

这一通操作，释放了两个强信号：一是，以后这九年一贯制在新房里是标配。二是，九年一贯制新房项目竞争进入红海区，总价门槛不断下探。

我们来浅聊一下，处于高热炉上的4个九年一贯制新房项目。

龙湖青云阙、建投·誉山院、鹏飞南开学苑、臻品蘭园。

先说说，龙湖青云阙，师大二附小美塘学校+四中（待定），说美塘学校可以直升四中，但目前，还没有得到官方确认。

但基本买房的，卖房的，已经默认。

2个月，备案成交263套房，平均一个月约132套，这销售业绩，放在当下天津市场，横扫一大片。

整体价格也不低，洋房成交均价45195元/㎡，小高41649元/㎡。

早在这个项目开盘之前，道士君实地去看了一下，这个盘是龙湖在天津第一个市区楼盘，售楼处的星空顶创意，蛮不错。

产品为精装小高+洋房，洋房一楼创新带了小院，户型区间90-141㎡，基本上把刚改、改善人群覆盖，一共518套房子。

按照目前这销量，一半多都销售出去了，这个项目，进行到现在，稳赚是没跑了，地价也合适，售价也高，流速更是在线。

项目卖的好，是事实，但周边城市界面差却也是事实。

这里多说一句，格调河西的新盘也亮相了，馥頌花园，案名整的挺洋气的，搭配格调的中式园林，够带劲了是不是。

建投·誉山院这个盘，早前道士君在盘点2023年纯新盘的时候细细说过。后面开盘时候，又重点提了提。

不得不说，这盘，稳准狠拿捏了市场的需求，再加上中营小学+天津中学的九年一贯制，简直为销售插上了翅膀。

官宣，开盘，全清了。

从备案成交数据来看，供应了76套，成交了36套，实现均价51151元/㎡。

这个项目，就3个户型，89、109、127㎡。市区，鲜有的纯洋房社区，一共8栋楼，234套房子。

目前这出货量的趋势，山西建投肯定觉得房子不够卖的，据说又琢磨在市区再整块地。

鹏飞南开学苑，这几天被吹捧的比较多。

南开，310万总价门槛，中营小学+南开中学的九年一贯制，和誉山院一样的套路，一样的模式，更聪明的地方是把总价门槛再下了一个梯度。产品面积区间属于常规操作，76-120㎡，产品的特色：大宽厅、落地窗、BLDK一体化设计。

预计6月份开盘。据这个项目销售说，精装水平达4000元/㎡，外立面屋顶架子是铝板，墙面一体板，高层1-3层、洋房1-2层是陶板，门口是石材，这个产品的标准不低吧。

有人又说，这项目不愁卖，总价低，产品还行，又有学校。

对此，道士君想说，去了九年一贯制，真不好说。

最后说说，臻品蘭园。这个项目从拿地时候就刷满了存在感，一个蓝城代建，让行业内外觉得稳了，而且给海河柳林的居住开了一个好头。

这个项目，现在外展场已经亮相，产品：高层2T4，80、89、99、109㎡，小高109、125、140㎡。其中125、140㎡套数很少。整体定位不高，充其量算个刚改项目，看了看户型，与现在市面上的创新户型比，差距比较大。

而最近又引发热议，是传这个项目也要整个九年一贯制，闽侯路+新华，还说可以参加一片儿摇号？

若成真，那么和陈塘庄的一批项目抢抢客户了。

据说，对外释放的价格是大概3.8万，算了算，市区九年一贯制的新房门槛下探至300万，总价上比鹏飞南开学苑，还要低个20万。预计首开是9号楼、10号楼。

有人说，这价格，这九年一贯制规格，一开盘，全清是没问题了。

对此，道士君倒想看看，究竟是安定医院的抗性大，还是九年一贯制的诱惑力大。

接下来，还有一波新房项目，已经进入了九年一贯制圈圈内，比如城投的战备楼地块，还有河东某待出让地块等。

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有人对这一波新房+九年一贯制的操作，评价，又是一轮割韭菜。

道士君认为，这是把韭菜连根拔起的趋势。具体不展开说了。

津门楼市有言，关于今年天津一波一波重点学校的输出，概况为兵分三路：

第一路：上三区重点校，向下三区辐射。红桥、河东，不想再吃学校的亏了。任凭地块位置多好，开发商还是犹豫不前。任凭房子产品多好，买房人就是不care。教育这个短板再补不上，人都被上三区吸走了。现在，红桥、河东，河北在重点学校方面开始下功夫了，至少，学校不再成为下三区的BUG。

第二路：上三区重点校，对自己辐射。近水楼台，自己的优势，继续放大。南开中学，在南开区开启集团化办学。在天拖落地完中、战备楼地块落地九年一贯制。中营小学，在昌源里、汾水道地块都新建分校。河西师大二附小，已是陈塘的“招牌”。河西中心小学，在新梅江也落地了二小。

第三路：上三区重点校，向滨海辐射。空港和中心商务区，早已明确：只引进和平级别的重点校。和平逸阳，进驻空港二期。和平耀华中学、岳阳道小学，落地中心商务区。南开中学，早把生态城“打造为教育重镇”，海教园也如此。

看了看目前这趋势，这架势，不由想说，待九年一贯制铺满时，你还笑得起来吗？

对于早入市，早沾红利的项目，能吃一波是一波。

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灵魂拷问，天津，正在大规模输出重点学校。集团化办学，颇有流水线生产的趋势。九年一贯制，遍地开花。照这样下去，书包房的优势会被稀释吗？慢慢会进入疲软状态吗？

而对于教育来说，九年一贯制是当下实现均衡发展的一种有效模式，能否真正起到作用，核心还需要看三点，其一，无论是中学段还是小学段的育人目标要统一。其二，课程体系落实到位。其三，师资队伍。

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