腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

(资料图片仅供参考)

在凯德MALL吃饭，碰到了城投在海河柳林拿下的70号地块的外展场，关注地产或者是学区房的都应该有印象，蓝城代建，叫臻品蘭园，蘭园这个品系在蓝城代建里没什么特别的，很多代建项目都用。

挂上蓝城的名字的确是让这个项目增色不少，相对城投，蓝城给人感觉更专业，当然也有宋先生的情怀加分，很多城市代建项目也不乏高端。但从这个项目来看，定位就是教育投资+地缘刚改。蓝城没有推翻此前城投的定位。高层两梯四户80、89、99、109.小高109与11套125、11套140.

重点是：：：最小户型80平米，九年一贯制这个月签约，没有最终确定，据说是闽侯路加新华。更牛的是有传说可以参加一片儿摇号？对外释放的口径是大概3.8万，实际开盘估计会更低，算下来，九年一贯制的门槛刷新到了300万，预计首开是东南角标黄的两栋。这个价格，将压力给到了河西在售的一大波项目。

PART01

大区位：新钱柳林，卖什么？

传统河西的评价维度来看，第一梯队板块是马场道、文化中心、大营门与下瓦房片区。第二梯队体北八大里新老梅江挂甲寺，第三梯队陈塘庄以及小海地、柳林。

这么说会招来很多不满：体北咋就第二梯队了？老梅江的富人区你忘了？挂甲寺算个鸟啊，陈塘庄不屑与小海地为伍……

但这都不重要，重要的是老老钱板块像水上、马场道、桃园基本不出地没项目，老钱板块体北领衔，新老梅江是热点。新钱板块就是陈塘小海地以及柳林了。

作为柳林板块的第一个项目，大区位与开发的成熟度来说肯定是与小海地持平，略逊色于陈塘庄板块。远景来看，柳林规划不错，逆袭超越小海地甚至超越陈塘庄也不是没有可能。

毕竟陈塘庄早年挖了一堆坑，啥年广场、啥林大厦，啥科技园，说新不新说旧不旧很难搞，引入了几个央企大总部倒是相当给力，但定位产业而不是宜居。相比之下柳林居住体验会略好，地铁有了、学校马上引入，医院很成熟，周边整理提升起来也不存在太抗性，但现在就一个乱字了得，区域交界处的通病。

PART02

看规划：高低配不再吃香了‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再说规划，虽然从地图上来看，这个地块北侧距海河很近，前期规划阶段还考虑过要不要拉高北侧高层搞个北瞰海河，最后发现没意义。最终方案是求稳的策略，容积率2.4，没有极端的高低配，10-18层，整个楼栋数比较多了，右边小户型甚至放了4排楼栋，楼间距肯定会略小，而且楼栋数量多景观很难出彩。

但是，我说但是，蓝城进入之后，规划提升非常明显，

第一是平衡了南侧第一排临路与10层产品的关系，这个项目11层以下占比不高，所以价值要高点，但考虑采光，要南低北高，必须有高价值产品临路但道路会影响居住感受。很有意思的是往后做了退线，在入口处形成了大广场，首排的109户型不会贴路太近，降低了干扰度。而且前场会更开敞，仪式感更好。

第二是景观，虽然景观用地紧张，北侧俩排之间是消防车道，真正能做景观的只有南侧两排中间，也就是楼王面前，目前看来是开敞式的现代景观，简单节约成本，更开敞不会那么压抑，天津做现代景观做的很垃圾，蓝城南方的一些项目经验比较足，希望呈现能好点。

第三是外立面，官方推广里说的是：三段式构造，将石材、金属、大面积玻璃窗融入立面设计。没有用夸张的现代风，而是新古典，比较庄重符合国企的气质，但引入了大面积落地窗，局部金属，首二层会是石材，三层与以上是真石漆。视觉效果这个萝卜白菜各有所爱，但是首二层能用真材实料也算是良心了。

PART03

户型：为什么龙湖也无法复制自己

估计客户关注最多的是：：：户型。直接上图，为了直观起见，秘密君做了个对比。

80平米户型是河西九年一贯制门槛，这个没啥好说的，传统H两室一厅。跟80户型搭配的事89户型，市面上89的户型几乎都是大同小异的，极致功能三室。不过一般都是端户大中户小，但是这个户型却是89平米户型在中户，北侧带连廊，80平米在边户。

对比下龙湖青云阙的户型尺寸，89平米户型南面宽略小，进深大。实际使用中南向卧室的确是不及龙湖舒适。其余基本上大同小异。

蘭园109户型与龙湖的111户型优势会比较明显，南向客厅是大方厅带阳台，主卧室3.4米，但有舍就有得，北侧卧室相对龙湖略小。这俩户型基本上是市面同类户型的通病：餐厅位置超级尴尬，在动线中心点上，咋用都难受。

龙湖120户型让很多业内很震撼，四开间朝南，没做宽厅，餐厨关系很合理，的确是很诱人。蘭园125户型面宽不够做四开间，只能主打宽厅6.3米，餐厅跟厨房的舒适度必然会比龙湖逊色。这就看业主的喜好选择了，更想要宽厅还是南向四开间。但提示一句，虽然洗烘机器发达，但传统客户还是喜欢有阳台，龙湖120的户型进深很短，洗晾衣服比较尴尬，

143户型来说，龙湖具备四室的条件，三室的话能有很舒适的衣帽间，显然蘭园竞争力并不强。

有一点说明，龙湖的户型南向面宽巨大，不是其他开发商太菜，而是地块素质支持:容积率2.0，东西向很长，南向面宽很足。但蘭园的户型几乎把南向面宽做到了极致，横向楼栋间距几乎没啥拉大面宽的空间了。所以龙湖的户型可能在格调的新地块能具备落地条件，一般项目真做不了就看格调抄不抄。

但我说我并不建议客户买青云阙的大户型，因为按照目前的价格，143大约下来得是670万左右，算改善客户。但在一个学区投资的项目里，找改善居住，打个比方说在还迁房区域里买了个跃层？就不是那个定位。

PART04

很抱歉的告诉你：龙湖只是在割韭菜

说到这里还得解释两句为嘛我瞧不起龙湖。苏州、西安都实地看过青云阙系列，西安楼面价11046元/㎡，毛坯实际成交价25000，房地差也就是14000。配置内容：主入口大面积铝板、重檐翘角、鎏金勾勒、云纹；1000㎡的下沉式会所；建筑立面大面积金属线条，洋房全铝板，而且做了第四代住宅双层挑空。

西安龙湖营销中心的逼格与景观

苏州更浮夸，横向80多米的景墙，26米环岛酒店落客区，大门用的石头据说是进口的，景观更是比不了，建筑横向银色都是金属线条，1000平米的会所，入户定制玄关柜、客厅双背景墙、西厨岛台、以及洗碗机、一体蒸烤箱交付标准杜拉维特，汉斯格雅，西门子，弗兰卡等。面积143-227平，楼面价16000元/平,销售均价3.1万，房地差15000.

苏州青云阙的建筑风格与会所的健身房部分

天津项目大门都简了不少，景观更是纯属开玩笑，健身会在过道上？精装交标高的也就是2500？高配版卫浴也就是TOTO ，楼面价18683，售价扣除精装与车位，小高是4万，洋房是4.3万，房地差2.13万。下图是精装交付标准，左边是小高精装，右边是洋房的精装标准。

配置割韭菜就算了，几乎是龙湖最扯的物业。大本营重庆的项目舜山府、尘林间如果你在售楼处、小区里遇到物业，干干净净的灰色工作服，标准化的微笑问好。如果问项目情况，还能给你讲解几句。有业内跟我说去售楼处转了一圈，先说不接待调研，自己看。然后派了一个保安，保持0.3米的距离挡在面前。

凡夫冥冥不知晓,劫尘流浪如沙扫。上天宫阙隔青云,九原垅暮空秋草。

PART05

5000/平米价格差，谁最香？‍‍‍

户型除了89持平，110蘭园略优，其他龙湖青云阙完胜。扯完闲话，说价格，先期释放的价格说高层3.8，10层的在4万以上，最近高层释放口径到了3.7万起。预计在开盘阶段，再又一波价格下浮，起步价在3.6万左右了。就按照开盘3.6万算，算起来：

80平户型288万起。89户型330万起，109户型10F产品，预计价格略高，在420万起了。

算算龙湖青云阙的价格：89与111正常中间楼层的户型均价4.3万，洋房中间楼层均价4.55万。赠送车位与精装，有业内扒了精装标准给的判断是小高成本1500，洋房成本2500撑死了。车位在这个片区大约能卖到17万左右。

扣除掉这俩项，小高户型实际毛坯均价卖4万，洋房卖4.2万。价格高低不评价，如果只买学区，蘭园的性价比很强。

闽侯路与新华中学联手做九年一贯制的话，而且是闽侯路做的第一个九年一贯制，竞争力预期会很高。更何况如果真的传闻属实参加一片摇号，那这个价格等于买了个一片儿学区房了。当然，这些目前都是放风与传说，但是卖学区是既定方针，300万左右的九年一贯制，热衷学区房的天津市场，冲不冲？

格调馥颂放出来的效果图，为嘛这俩字如此拗口

最后说一句，格调的新地块也要面世了，释放了效果图与案名，案名馥颂，法国的有个小众甜点品牌就叫这个名字，已经黄了。效果图是流线型曲面，很炫酷，但是跟以前的创造潮流不同，格调现在也是跟随潮流了，案名过去意境为上，现在是贴大牌策略，想来也有些唏嘘。贝爷拿着钱在这三个项目里犹豫，就等馥颂释放户型了，那时候他不光会告诉诸位他点了哪位新娘，还会奉上一片馥颂的分析文章。

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