刚需是阶段性，改善是趋势性。

现在，属于刚需的行情已经过去，改善正在接棒登场，且势头十分强劲。

(资料图)

4月份，天津新房总价200万以上的成交占比已飙升至41.6%。

市区占比约达16.9%。

六个区加起来成交量超过16万平米，近乎是去年同期的两倍。

连全市成交套数排行榜TOP10也“大换血”，一半的项目都是改善盘。

甚至霸占了榜单前三。

不过，卖得好归卖得好，有个问题却越来越模糊。

那就是改善盘的精装与否。

之前虽没有硬性规定，但基本已约定俗成——

刚需盘做毛坯，改善盘做精装。

原因很简单，刚需对价格极其敏感。做毛坯，可以降低门槛，更易上车。

而改善追求的是品质，能接受产品溢价。

但此一时彼一时。

现在的市场，明显又“混沌”了。

刚需做毛坯无可厚非，做精装则是锦上添花。

问题是，很多改善盘也在“毛坯化”。

比如金地水西印，最小户型127平米、最大169平米，总价最低350万起，毛坯。

城投水西东方天宸，户型面积比金地水西印还大。最小135平米，最大175平米，也是毛坯。

绿城水西云庐，则是有的地块毛坯交，有的地块精装交。

建投誉山院均价5万5，109平米总价590万左右，127平米总价690万左右。

同样也是毛坯交付。

……

这到底是什么逻辑呢？

改善盘，到底是精装好，还是毛坯好？

这个话题，很有争议性。

买房人对此的认知，也不尽相同。基本上是两个极端，“毛坯党”和“精装派”。

“毛坯党”认为：

●毛坯交付，可以降低预算。

而且改善盘的精装标准普遍都不低。

比如，铂悦融御对外报的精装标准是8000元每平米，铂悦公望也是8000元每平米……

铂悦融御177平米样板间

招商江山玺143平米样板间

就拿4000元/平米计算，140平米就是56万。

一套刚需盘的首付都出来了。

●审美不一样，缺乏个性。

开发商的精装基本都是统一标准、统一装修风格，很难做到让每个业主都喜欢。

毕竟，审美是因人而异。

这种情况下，与其买精装，砸了重装，还不如直接毛坯。

之前仁恒公园世纪有位业主，就是因为不喜欢开发商的精装风格，托关系找人，希望开发商给毛坯交，他自己来装。

而且毛坯房的话，空间也可以根据业主喜好和需求，自由改造。

●对精装质量不放心。

前些年，精装房出了很多问题，“精装”变“惊装”，让人惨不忍睹。

什么墙体开裂、以次充好、环保不达标、质量不过关、卫生间漏水、设计反人性等等……

让交房现场秒变维权现场。

不仅还得“二次装修”，关键闹心。

这样的经历，谁都不愿意摊上，自然能避则避。

买毛坯房，可以直接免去被开发商偷工减料的可能。

自己再花钱装修，住的安心。

●毛坯房交房时间早。

现在市场上的不确定因素很多，早拿到房子早安心。

毛坯交付不用作室内精装，会比精装房早交付。

“精装派”则认为：

装修公司的水准不见得就比开发商高。对开发商担心的那些问题，装修公司其实也存在。

事实上，开发商有集采优势，同样的材料自己买单会更贵。

而且开发商请的往往都是大设计师操刀设计。

比如李伟民、梁志天等。

一般的业主不可能请得起。

现在，为了迎合业主审美，开发商的精装都在“去风格化”，比如客厅无主灯设计、主色调采用高级灰等。

“适配性”更强，更方便业主后期个人审美风格的搭配。

绿城凤起悦鸣180平米样板间

中海峰境梅江230平米样板间

更重要的是时间。

时间就是金钱，尤其对于改善客群来说，他们不愿意把时间浪费在装修上。

再者，改善盘毛坯交，装修会绵延不绝。

改善不像刚需，着急等房住。

一下来房子就立马装修，只想尽快入住。

改善一般都不止一套房子，甚至好几套，所以入住周期都很长。

若毛坯交的话，会经年累月都有装修的。

一装修就相当于“半工地化”。

楼道、电梯出来进去都是建筑垃圾、粉尘；楼上楼下隔三差五砸墙钻孔……

我们有位粉丝，他特别喜欢格调瑰丽花园，但就因为是毛坯交房，所以犹豫再三最终也没入手。

可见，真正的高端改善并不接受毛坯。

不止如此，精装房出租率低。

很多人不舍得把装得特别好的房子拿出来出租，反而是毛坯房花个两三万简单装修下，就给租出去了。

有个群友就是这样，为了出租装修的房子，100来平米花了1万7。

还有一点，带装修交付已成趋势。

事实上，国外根本没有毛坯房一说。他们交房时基本都已经做好装修，只分不同的交房标准。

我国也越来越“成品化”。

从上到下都在大力推广。

住建部发文要大力发展装配式建筑，力争到2025年，新建装配式建筑占比达到30%以上。

天津也多次发文推广装配式。

并提出：到2025年，国有建设用地新建居住建筑和公共建筑全部推广装配式建筑。

现在市内六区已都要求做装配式，环城四区10万平米以上的盘也要做装配式。

装配式的基础装标是200-300元/平米。

问题是，按此标准装修的房子，根本不能用。

业主都得拆了重新装。

开发商还不如索性多花点钱，给升级成真正的精装。

那二三百元也就不会浪费了。

客观说，改善盘回归毛坯路，是开发商在“消费降级”和“内卷升级”双重夹击下，向市场作出的妥协。

你认为改善盘精装好，还是毛坯好？

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