​作者：子非鱼

【资料图】

01 | 天津楼市转向

和大多数中心城市一样，天津楼市4月份的成交量也转向了。

天津中原研究院披露：

4月份天津新建住宅共成交9431套，套数环比下降22%，面积环比下降20%。二手房成交18108套，环比下降7%；成交面积158万㎡，环比下降5%。

此外，刚结束的五一，天津楼市成交量也大不如从前。

根据华夏时报披露，过去两年的五一假期，单盘平均接待量，均达全年峰值。2021年207组，2022年125组。单盘认购量分别达16.2套和7.7套。

但今年五一假期，天津市单盘平均接待88组，平均认购7.4套，认购转化率为8.4%。也就是今年天津单盘的接待量还不足前年的50%。

原因除了我在此前文章中多次提到的宏观因素外，天津还有不一样的地方。

共同因素在于，此前受口罩因素而被压抑的需求，在一季度集中释放，造就了一季度的小高潮，但这些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求，由于收入和就业复苏并不顺畅，并没有形成，于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。

新的需求为何形不成？主要是收入和就业复苏受阻，尤其是就业，非但没有复苏，反而16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。

天津不一样的地方在于，其楼市的胜负手，再次遭到收紧。

02 | 天津楼市的胜负手：户籍和高考

何为天津楼市的胜负手？户籍。

天津户籍之所以能够决定楼市冷热，是因为天津户籍非常香，拥有天津户籍的家庭子女参与高考，上大学的概率高很多很多。录取分数比其他地方低上百分。

根据2020年全国各地高考录取率来看，天津高考一本录取率全国第二，仅次于北京；211大学录取率全国第三，仅次于京沪，985大学录取率全国第一。

换句话说，在天津参加高考，考取名校的难度，要比其他地方容易很多。这就是为何我之前在文章中多次强调，北京、上海、天津的户籍含金量，全国最高。

注：数据来源网络搜集整理，仅供参考

2020年天津的一本录取率是21.4%，仅次于北京的30.5%。

这一录取率是河南的3倍，是广东、江苏的2倍左右。

其211高校录取率是12.7%，是广东的4.7倍，是河南的3倍。985高校5.8%，同样位居全国前列，是广东的4.5倍，是江苏的4.1倍，是河南的5.3倍。

如此高的录取率，家长们想要将户籍转移到天津需求非常强烈，尤其是靠近天津的河北人。

正因为天津的户籍竞争力相当强，所以在2018年天津推出“海河英才”计划，提出全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生，不受年龄限制，可直接落户后，更是迎来了一波落户潮。

当时天津的落户平台一度崩溃，权威媒体报道，24小时30万人申请落户，三天100万人咨询的盛况。之后给政策打了补丁，要求落档才能落户后，才将落户势头压了下去，也杜绝了户口空挂。

去年，天津再度为落空户堵上了漏洞，发布了《市招委关于天津市普通高考报名有关事项的通知》。

这份文件中提出了一个改变天津学生参加高考规则的内容：户籍加学籍。

以前在天津参加高考的学生，只要户籍在天津就行了，现在不行了，从2022年普通高考报名（2021年11月初）开始，天津高考报名条件由单一的“户籍”要求调整为“户籍+学籍”的要求。

这一招是为了避免挂空户口，来争夺天津的教育资源。想要在天津参加高考，不但要户籍过来，而且学籍也要过来。

政策给予三年过渡期，2022年高考必须有1年学籍，2023年高考必须有2年学籍，2024年级以后高考必须有3年学籍。

也就是说，现在你把孩子的户口转过去，是参加不了2023年的天津高考。往后，必须是户籍在天津，且高中三年都在天津就读才行。

在收紧之下，天津楼市立刻产生了变化。

高考移民被堵，购房意愿下降，再加上信贷收紧在三季度开始显威力。叠加之下，去年9月份的房价才开始摇晃。到10月，下跌就更猛烈。

克而瑞天津的数据显示，今年10月份，天津15个行政区（未计入滨海新区），仅有6个环比上升，9个环比下降，跌幅介于1.41%至14.2%。

也即9月份与10月份的跌幅，已经吞掉了去年上半年的涨幅。

然而，今年开年，天津再度放松了落户门槛，发布了《天津市居住证积分指标及分值表》，调整了天津购房加分的规则，从1月1日开始实施。

制图：城市财经；资料来源：天津发改委

可以看到，最大的变化是购买新房翻倍加分。

在和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区购买新房每年比之前加分多5分。

在东丽、西青、津南、北辰购买新房，比之前每年多加14分。购买二手房多加1分。

在武清、宝坻、宁河、静海、蓟州购买新房每年可多加13分。

在滨海新区购买新房比之前每年多加15分。

这套规则变化的目的，是强化购买新房的重要性。

在这种背景下，叠加今年一季度宏观大环境改善下的需求集中释放，大量外地高考需求冲入天津，天津楼市迎来了一波小高潮。

根据天津中原研究院披露，1月份新房成交面积71万平方米，2月份成交了100万平方米，3月份成交了128万平方米。

而在这群购房者中，天津本地人只占比37%，外地人占比63%。其中河北人占21%，山东人占8%，河南人占6%，黑龙江人占5%，山西人占4%，内蒙古人占3%，湖北人占1%。

二手房购房群体占比，与新房大体一致。

03 | 双社保收紧

然而这一切，在5月份又发生了改变。

5月1日，《社会保险基金监督举报工作管理办法》正式实施。其中提到，明确参保单位、个人、中介机构涉嫌有伪造有关证件骗取社保基金等5类情形的，任何组织或者个人可以依法举报。有说法称，“挂靠社保”已涉嫌违规。

根据华夏时报了解到的情况：

“购房资质”和“天津社保”，一直是在天津买房落户的门槛儿。前年，有销售称，交一两千元“窗口费”，就能在异地和天津交“双社保”。

但近日，记者从多位销售处获悉，“购房资质”仍然好解决，花四五百元即可。但“双社保”再难操作，目前只能停交异地社保后，再在天津交。

换句话说，社保收紧了。没法再钻空子了，之前不需要停止缴纳外地社保，只需花点钱就可以解决双社保，然而现在不能操作，只能在一个地方缴纳社保。

来天津购房的人，很多本就不是为了在天津居住，而是为了教育资源。现在必须要求只能在天津交社保才能在天津购房。

社保收紧之下，相当一批人失去了购房资格，这对于天津的楼市是一个不小的利空。

这就是让天津左右为难的地方，收紧户籍，就会影响购房，不收紧，又会让很多人钻空子。

教育资源是天津楼市的一张王牌。

但天津不应该依赖它。一个城市最应该建立的底气是产业，而不是其他。正如我在之前的文章中强调的，城市的终极竞争是产业的竞争。

天津想要改变楼市现状，改变人口不断流出的现状，唯有发力产业，发力新兴产业，完成产业转型和蝶变，才是不二法门。

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