天津新盘，越来越“袖珍化”。

最小的，已经小到极致！才68户！

这还是个新盘！5月8日刚出的规划。

(相关资料图)

一共4栋楼！

1栋5层到顶的洋房，3栋4层到顶的叠拼，叠拼一楼带地下室。

加起来，只有68户！

需要明确，这可不是项目的某部分，而是全部！

整个小区就这么大。

再往北是港东七道，往南是在建的幼儿园，东、西两侧则为海景五路、海景六路。

也就是说，前面三栋楼两面临街。

最后一栋楼三面临街。

的确，在很多人看来，68户算不得一个社区。

量级着实不够。

东西向宽度才71米，围墙才250多米。想遛弯都遛不开，只能到小区外，围着马路走。

但没办法，再怎么不相信，它也是事实。

小区设有三个出入口。

内部还规划有居民健身场地、组团绿地，以及物业管理服务用房、警务室、早点铺等。

可以说，除了体量小外，与其他小区无异。

关键，这还不是个例。

要知道，天津之前的小区动辄上千户，甚至好几千户。

比如保利和光尘樾3500多户、金隅金玉府2800多户、格调榴园2600多户、翡翠嘉和近2200户……

反观近年来的新盘，体量越来越袖珍。

龙湖青云阙，518户。

金地水西印，375户。

城投水西东方天宸，250户。

建投誉山院，234户。

金地藝華里，614户。

金地青云玖璋，274户。

宜禾半岛观邸，550户。

际华园天津府，328户。

中海峰境梅江，162户……

还有新亮相的城投蓝城臻品蘭园，2.4的容积率，也只有628户。

格调馥颂花园也就是郁江道地块，3个地块加起来才555户。

最小的地块，只有91户。

格调馥颂花园效果图

像中海时光之镜976户，已经算大社区了。不过也被“切”成了两个社区，中间有梦湖东道隔开。

南地块386户，北地块590户。

鹏飞南开学苑也是两个地块，各500多户。

为什么会这样？

一是因为，规划要求变了。

之前城市都是“宽马路，大街区”的设计，但随着经济的高速发展和人口的集聚，这种规划布局已不适应新时代。

交通拥堵等大城市病日益突出。

为了缓解这一问题，中央从2016年开始推行街区制，甚至写入中央文件。

要求新建住宅要推广街区制。

天津也积极响应，大力布局“窄路密网”。

已发展成熟的新八大里，以及大名鼎鼎的中新生态城，采用的都是“小街区、密路网”的布局。

这种布局，相比传统大街区，道路通达性更好，更利于步行。

也提高了活力指数。

现在，天津已全面推广开来。

新启动的水西、海河柳林，都是小街区规制。

海河柳林规划图

于家堡也是如此。

空港二期也是。

空港二期规划图

这也是为什么水西云庐、复地壹号湾、金融街滨海融御等都是小社区“拼”成。

天保九如品筑仅住宅就有5个小区。

越切越小。

大社区被毛细血管式的道路，切成了一个个的小社区。

二是为，迎合开发商拿地。

现在市场不确定因素众多，开发商拿地都相当谨慎。即便拿，也不会把鸡蛋放在同一个篮子里。

所以开发商更倾向于拿小地块。

一方面，资金压力没那么大。另一方面，还能平摊风险。

去年天津成交的49宗地中，总价超过10亿的只有9宗，占比仅18%。

体量也以“小巧”居多。

建面不足5万平米的地块，占比近四成。

10万平米以下的高达八成。

包括今年卖的地也不大，6宗宅地中只有贻成摘得的生态城地块，体量超过了10万平米。

原料不够自然做不出大蛋糕。

这也意味，以后很难再有超大社区了。

天津楼市，正在从一个极端，走向另一个极端。

当然，小也有小的好处。

居住人口少，更好管理。

再者，小社区体量小，施工快。

所以交房早。

像龙湖青云阙、金地水西印今年刚开盘，明年年底就要交房。

销售周期也短。

龙湖青云阙两个月已签约263套，目前仅剩3、6、11、12号楼还没有开。

金地水西印目前也只剩三栋即14、15、16号楼没有开。

而大社区开发周期长，都得分期交。

比如锦绣大家分完二期，又把二期分开交。

美的旭辉翰悦府也是一个地块也分成了好几期交付。

不过小社区也有弊端。

小社区装不下太多的功能性，很难做出像格调榴园那样高达10万平米的园林景观。

甚至像招商公园1872约3万平米的中心景观也不好实现。

毕竟地块面积在这摆着了。

如果喜欢大园林的，只能在现有楼盘选了。

因为，小社区已成趋势。

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