天津贵的房子,还在涨价! 微头条
来源:365淘房天津 发布时间:2023-04-24 13:54:36

直播间有位粉丝留言:

“最近新开的改善盘,一个比一个贵,卖的还都挺好,难道是我想差了?”

这位粉丝,一语道破现在天津楼市的“天机”——


(资料图片)

五环里与五环外,不是一个世界!

核心地段的改善盘,是真涨价啊,也是真不愁卖。

先看南开这一带。

中海云麓公馆,175平米大户型,抄起来得800多万。

以为没人买?结果,就还剩一套一楼,这个户型竟然要清掉了。

143平米的好位置,得740万,单价5万+了。

旭辉铂悦公望,170平米户型,1100-1200万。

千万级了啊,好楼层居然都被挑没了。

有个买房人仰天长啸,“我这千万级预算,都没权利随便选了?”

建投誉山院,南开5万5的洋房。

打算买的人,觉得“这价格OK啊”。

一楼和顶楼买不上,都排队预约第三次加推。

铂悦融御,108平米洋房早售罄了。

143平米好楼层都得800万以上,涨了几十万。

4月至今已认购17套,甚至有客户全款买房。

再扭头看看大热的河西。

龙湖青云阙,4万多的房子,首开摇号。

二开价格比之前还高了点,但不妨碍继续售罄。

中海时光之镜,3月签约85套,比环城2万的盘卖的还好。

中海天空之镜挺贵了吧,110平米都490万了,3月照样签约25套。

体北鲁能公馆也是,3月签约50套,套均价都570万了。

这不算啥,再看中海峰境梅江,套均价790万,你能相信它3月签约了41套吗?

主打改善的水西板块,也是叫好又叫座。

绿城水西雲庐,不少人等着买E地块的大户型,还怕买不上……

金地水西印,首开100多套都售罄了。

169平米的基本买不到,据说二期还要做更大的……

是不是?

核心地段的改善盘,要么咔咔卖,要么涨价卖。

恐怕,与很多人想象的不太一样。

不止一个人说:

后悔没买铂悦融御108平米的洋房;

后悔没买上城观景380万的房子;

后悔云麓公馆4万2时没买;

后悔天空之镜4万时没买……

没买到的人,焦灼情绪越来越浓。

因为他自己明白,这类改善盘的房价,降不回去了。

高端改善盘,与刚需、刚改盘,早已分道扬镳。

但到今天,很多人对高端盘的独立行情,还认为是假的。

甚至还认为开盘现场那么多人,都是雇来的托儿。

这很正常。

毕竟高端盘的成交量,占比较小。

大多数人,买的还是300万以下的房子。

而这些房子,有的还在给特惠、送车位,甚至,依然卖不动……

所以当你打开手机,看到的都是“又降价了”、“又没人买了”……

真正的高端行情,只有少数人“身在其中”,但却鲜有发声。

这就是“五环里与五环外”的世界。

不是两个地域,而是两个阶层,消费观念完全不一样。

有句经典且扎心的话,“五环里与五环外的孩子,看到的星星都不一样”。

当初,黄铮做拼多多时,坚持要把“五环外”人群作为重点。

自有逻辑。

工薪阶层用50万的购买力,踮脚买200万的房子,然后用一辈子的努力偿还。

有钱人却是用1000万的购买力,轻松买800万的房子。

有钱人的消费逻辑,是得到,而不是性价比,他们对价格不敏感。

这就造成为什么高端盘涨价后,依然卖的不错。

因为高端盘,面对的本来就是“夸张的购买力”。

生活中也是这样。

同样的事,有钱人看到的是成功,普通人看到的是困难。

所以,五环外的人,很难跨入五环内。

阶层固化。

这是社会现象。

反应到楼市,就形成了——“M型楼市”。

两端(改善、刚需)能撑住,中间段(刚改)塌腰。

高端盘有价,刚需盘有量。

只有刚改和普通改善盘,没价也没量。

如果说最根本的原因,恐怕是“中产消失”。

中产受经济环境影响比较大。

疫情三年,裁员降薪、创业受阻、房价股价缩水……导致消费水平直线下降。

本身又背负房贷,就更不敢轻易“动”。

他们恰恰也是楼市中最痛苦的一类人。

有学识、有思考、有判断,知道好房子在涨,但又买不起,更不愿意就乎。

但反观有钱人,他们有存量财富,船大难掉头,消费水平受影响有限。

小时候,父母总说“省着点,咱家的钱不是大风刮来的”。

实际上,在阶层固化的社会,很多有钱人的钱就像大风刮来的。

过往的生活经验告诉他们:

便宜没好货,要买就买贵的,在买房这件事上,他们只选高端盘。

钱都流向了不缺钱的人,苦都留给了还在吃苦的人。

基于社会现象,天津楼市正在经历资产换仓的大潮。

这其中,有几个构成要素。

第一,“双贬值”。

房价贬值、货币贬值。

房价贬值,既有绝对贬值,也有相对贬值。

第三代新产品大量入市后,上一代旧产品,已面临技术贬值。

尤其有钱人买的房子,户型都偏大,如果没有产品力支撑,价值很难扛住。

所以,市面上核心地段的新产品不愁卖,甚至可以卖产品溢价。

货币贬值,这很好解释。

无金融不房产。

有钱人拥有更敏锐的货币嗅觉,以及更高维度的负债认知。

因为先知先觉,所以积极主动。

他们拿到便宜的钱,必然不会去买普宅。

而是在核心地段的高端盘中,继续建仓。

需求决定价格,不是成本决定价格。

这一点,在豪宅身上体现的更明显。

第二,环城在卖半成品,回归核心区。

现在新板块的成熟期,被动拉长。

从最初的5年,延长到至少7年。

导致环城很多板块,房子交了,但配套没跟上。

穷人忍受不了学习的苦,有钱人忍受不了生活的苦。

有钱人开始资产置换,回归核心区。

刚好,环城卖地少,二手次新房终于迎来机会。

市区有纯新盘、有新产品,更加剧了“外溢-回波”效应。

几年前,还能听到谁谁去远郊买个大别墅。

可这几年,还能听到这种操作吗?

有实力的,都扎堆南开、河西、和平。

如今所有的规划、城市更新、配套建设等,都更加坐实核心区的地位。

第三,核心地段的改善盘,价格坚挺。

卖掉刚需盘,换改善盘的,都落到“实惠”了。

左手刚需盘降价,右手改善盘涨价,相当于“劫贫济富”。

2021、2022年用严峻的事实告诉了大家,哪儿的房子扛跌?

凡是跌的多的,供应量都大。

真正的改善盘,放在全市看来,供应占比小,不容易形成踩踏。

100个人赛跑,1个人会抢跑的概率,比5个人赛跑,1个人抢跑的概率要高得多的多。

这几股力量,汇聚成资产换仓潮。

500万以上新房成交占比,从2019、2020年的2%左右,上升到2022年的3.5%左右。

(今年一季度,由于刚需成交量激增,改善盘占比被拉低)

如果只能用一句来总结,现阶段该如何买房?

那就是——只买有共识的房子。

是有效购买力人群的共识,也就是核心区的改善盘。

对于很多中产来说,要把握住。

否则,就会被“劫贫济富”。

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