最近市场上在流传一个消息：亦庄河西二手房又起飞了。

一位群里的粉丝朋友跟我说：“金域东郡那个项目，不到两年涨了50%+，听说是北京二手房涨幅top1.”‍

(相关资料图)

为了印证他的消息，我拉着数据看了看，确实如此。

2020年91平小三居才五百多万，现在已经涨到了近800w，单个户型涨幅将近60%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而且，从链家官网的挂牌情况看，这个项目的挂牌数量几乎是片区内其他项目的2倍甚至更高。

要知道，亦庄一带本身挂牌量是很低的，整体是一个偏自住型市场，所以我推测：

金域东郡的成交曲线，主要集中在涨价后买房人的一路追高，该抛的抛，该买的买。

根据这个推测，我又参考了下贝壳的数据结构，发现金域东郡的成交总量为220套+，是区域内第一名。

在2023年迎来价格高地后，前三个月的成交占比仍然达到了近20%。

而且，金域东郡仅仅只是释放了一个市场信号，背后还有很多因素可以深究，比如：

亦庄河西二手房的涨价究竟是个例还是普遍现象？

为什么这两年会涨价？

这种涨幅是合理的么？

未来还有上升空间么？

对于即将入市的新房会有什么样的影响？

我同步看了一下周边项目的涨幅，亦庄河西的二手房普遍存在涨价现象，而且涨幅从20-50%不等，其中不止是商品房，连回迁房都涨了100-200w左右。‍‍‍

看到一份首都楼市统计的数据，过去两年亦庄涨幅排名前40的小区，多数都在河西，除了金域东郡，还有南海家园、亦园、海梓府、金茂悦等等，榜单上的前10名涨幅都超过了40%：‍‍

目前亦庄河西的二手房均价大概在7.3w/㎡，远高于亦庄整体6.2w/㎡的二手房均价，另外，亦庄整体新房也在涨价。‍‍‍‍‍

截至2023年3月底，亦庄新房均价6.35w/㎡，同比上涨13.82%。‍‍‍

为什么这两年亦庄房价涨幅这么夸张？‍‍‍

首先，涨价的基本原理，无非关联了产业、教育、地铁、新土地供应等等。

京东龙头产业已经入驻亦庄多年，后续又逐渐入驻了更多的生物医药、高新科技产业，从这点看，房价水涨船高，合理。

但真正让亦庄房价在这两年起飞的关键原因，是学区。

亦庄学区有3个：核心区、河西区、路东区，每个区都有自己的王炸。‍‍‍‍‍‍‍‍

核心区靠人大附经开学校东校区，亦庄镇第一小学；路东区靠北京市第八中学亦庄分校，建华实验亦庄学校。‍‍‍‍‍

而河西区，属于是亦庄最牛的学区，本身有“亦庄实验小学”和“亦庄实验中学”，这两所学校都是北京十一学校承办的公立校。

为了后续的人口迁入，河西区再度引进两所牛校——人大附亦庄新城学校和北京二中亦庄学校，分别覆盖道路两侧片区，其中就包括金域东郡。

强大的学区资源让亦庄得名「小海淀」，而且，目前从学区质量看，说实话，河西已经超过了永丰。

在21年亦庄独立学籍之后，房价再度上涨，即便是没有上学需求的买家，也表示有了学校背书，房子绝对保值升值，显然，他们押对了。

加上新地断供，河西区常年没有新盘供应，上个新盘中海京叁號院敢做大做贵，多少也是借了断供的勇气，京叁售罄后，二手流速再度转了起来。

你看海淀2000年以前的房子，在前两年也有10%左右的上涨，因为稀缺，没有新地，在五环内居住品质还不错的学区房，注定抢手，和断供的河西是一个道理。

而且永丰是这两年才有上新，拉长时间轴你会发现，亦庄的房价起伏节奏，其实在复制当初的永丰。‍‍‍‍‍‍‍‍

这样的涨幅，对于投资者而言，是大好商机，但对于买入学区房的家长来说，却只是一个正常的尺度。‍

现在学区的风也吹到了台湖，台湖引进了北京八中和北京小学，未来很可能会成为一个新学区房圈儿。‍‍

听说台湖目前的新房丰禾嘉会，开盘价格会顶着指导价卖，个别户型单价会超过6w/㎡。‍‍‍‍‍

说起来丰禾嘉会，之前我觉得这个项目很「聪明」，定位合理，我个人认为台湖本身就是一个纯粹的刚需市场，会带一点投资属性。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当初城市之光东望小户型就卖的很好，桂语听澜只做了两个偏大户型，对于刚需而言，上车的总价门槛还是比较高的，放开之前非常难卖，放开后持续去化到现在，变成丰禾嘉会的直接竞品。‍‍

而且从指导价来看，5.8w/㎡的价格不太配得上现在台湖的界面，会有一点透支区域未来的升值空间，这个价格谈投资和升值，需要把时间线在开发商口径基础上拉的更长。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以说，台湖的属性是欢迎低总价小户型入场的，但如果是超过6w的单价，性价比感觉要打个折扣了。‍‍‍‍

今年大概率亦庄赛道还会登场台湖0032地块和河西的x47地块，尤其是x47地块，关注度格外高，目前已知有多家头部房企在准备拿地。‍‍‍‍‍‍‍

咨询了某头部房企的投拓大佬，预估x47地块价格会比旁边的京叁开盘价贵1w起步，基本是做大户型产品。

而现在的京叁已经涨到了9-10w，而周边像金茂府、金茂悦这种高品质二手房也基本涨到了8-10w。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这种情况下，买家对x47价格的接受阈值，也自然变得更高了。

所以仔细想想，二手房的价格变动，一方面印证了断供市场的饥渴程度，另一方面，其实在为新房铺路，成为新房的定位标准。

尤其是在长期断供的核心地段，对新房的刺激会更大。

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