今日文章略长，

大约有4千字那么多，

(资料图)

为了防止找不到，

大家好，我是秘密君

所有天津的区县里，秘密君心目中最猛的要数武清，滨海很猛，有全市政策、产业以及资金投入支持。河西很猛，跟当年的政府南迁带来城市面貌的更新不无关系，和平当然猛，作为一个城市的核心的核心如果不猛那完全没有道理。但武清的生猛异于常人，开局一把破牌，最大的就是一对小二，但是打得虎虎生风。

PART01

武清的N面，为什么只看到了楼市‍

3月天津全市商品房成交140万㎡，滨海42万㎡是老大，老二就是武清，卖了13万㎡，接近全市的10%，均价13592元/㎡。当然与高峰时无法比拟，但回升的幅度很可观。在板块成交面积排名里，武清商务区成交面积以5.1万㎡排在第三名，均价高达15750。这个水准，领衔远郊不说，意味着很大部分的项目售价已经超过了环城四区。属于一个能卖上价而且又有流量的片区。

当年远洋香奈均价过万，市场惊呼一片，但现在两万的天花板也被捅了好几次。所以有必要简单且认真的聊聊武清，房价以及其他。

整体上看，武清的楼市分为三条线：

一条是面向北京客户的线，就是泗村店、高村以及河西务板块，

一条是城区线，主要是运河东与武清新城、武清商务区。

一条是生态线与价格线，南湖板块、下朱庄板块以及黄庄板块。

高村、河西务以及泗村店这三个板块靠近北京，且有去往北京的高速口。等于是享受着天津的高考红利、房价优势同时能满足北京通勤需求。可以看作是北京客户的集中购买地的指标性板块。当年的首创国际半岛几乎是连年霸占天津成交量榜首，就是这个原因。

但在天津两次大幅度收紧之后，这些板块跟燕郊一样几乎是塌陷了，一次是蓝印取消，一次是买房要求社保或者个税。虽然在去年的6月，武清通过在京津冀就业或者创业在武清无房即可购买一套打开了限购，但已经大不如前。目前这些板块只有首创的新北京半岛表现尚可，均价一万。但是最高点，高村、河西务成交价在17000元/㎡的项目比比皆是。

生态线与价格线的南湖、下朱庄以及黄庄板块很有意思，黄庄很多人不陌生，也让很多开发商心有余悸，当年地价冲到了13000，现在房价也就卖13000。秘密君个人以为是当年开发商的误判。因为当时的武清城区开发饱和，黄庄拥有大型市政设施nba中央水城，又有大型湿地，非常诱人，于是开发商猛冲，最后发现武清的思路一直是从东向西进发，黄庄与城区之间隔着一条城际铁路，交通非常受限，加上大型配套的凋零、沿湖的生态治理，2021年经历了开发商的砸价彻底沦为与南湖争抢客户的板块。

简单说就是跟商务区板块争夺未来武清的重点开发片区的战斗中失利了。大型的中央配套设施几乎搁浅，生态资源贱卖，成了一个伤疤。

下朱庄当年以龙湾城为核心就是卖蓝印卖户口，除此之外就是价格便宜吸纳很多武清镇下进城买房的客户。而南湖板块最火爆的时候客户很多都是来自红桥与河北，因为很便宜的别墅产品对于北部很多客户来说，比静海近多了。目前这些板块的价格都在12000元/㎡左右，别墅略贵点也就15000元/㎡。

真正属于武清城区的板块有三个，就是武清包括运河东与雍阳西道一带的杨村板块，最先发展起来也是拥有原住民的地区。在城区开发逐步饱和之后一直在向西推进，形成了商务区与武清开发区产生的少量住宅项目。

这一条线上是武清的城市核心，但是运河东已经被抛弃了，开发区早年一直是以产业用地为主，少量住宅用地是工业性质改过来的，地价低廉甚至可以做到10000以下，杨村作为老城核心当然是价格最高的地方，新城项目可以到2.1万的价格水准，保利价格略低，也达到了19200元/㎡。

对于很多杨村客户来说，超过2万的价格毕竟是天花板，除了武清城投，这俩项目不具备多么强的市场号召力。所以均价主力1.6-1.9的商务区就成了次级选择。武清商务区一直包装的是未来的新城核心，而且当地交通出行是以自驾为主，向西多走几步没有太大抗性，这也使得商务区成了整个武清成交量最火的区域。

在商务区的西北角上，武清又画好了一个板块叫做京津产业新城，就等商务区卖完了。

所以你会发现，武清市场的火爆却绝非一般人心目中北京专供的年代，而是以杨村当地的换房客户为主力，以乡镇进城客户为辅助，北京客户作为增量三大动力推升的。秘密君聊了几个项目，最火的商务区本地客户占比在60%以上，北京客户最高的时候也只有不到20%。而在2019年之前，北京客户从泗村店到高铁便利的杨村周边以及黄庄，都能占比近半。

换句话说：就连靠着北京发展起来的武清楼市都靠不住了北京的购买力。核心还得靠自己。当然外地客户接盘二手房给本地客户置换的空间功不可没。

但是对比武清与快速冷却的环城板块你会发现环城板块冷却的原因：外地客户消化完毕，原住民改善的想法卖不出二手房或者是已经改善完毕了。早已经完成城镇化，也没啥镇下进城定居的刚需客户。这就是天津楼市最简单的真相。

这么看来武清的需求有基础，但是也有顶部，顶部就是从33层的大高层里下来的杨村置换潮告一段落，镇下年轻人婚房购置需求萎缩，就会逐步见顶。

置换潮到目前进行了接近4年。2010年武清的城镇化率是不到30%，2018年是45.47%，2021年城镇化率55.46%，扣除人口普查年份的数据大幅度调整，大致测算，城镇化率年均增长至少在2%左右，武清一直是“津沽粮仓”“京津鲜菜园”，个人预计城镇化率不会超过65%，也就是说按照现在的额速度，最长五年，农村转出人口会进入尾声。综合本地改善、农村转出以及外地人口增量，个人判断，如果不是直接放开落户，武清楼市可能在3-5年内见顶。

PART02

开局一对二，武清凭什么‍

武清楼市能撑起两万的价格，至少说明俩个问题，一个是有人有需求，另外一个是人们有钱买得起。

之所以说武清开局俩2带一堆烂牌，是因为武清除了区位优势几乎没有任何其他优势，而且区位优势并非是武清独享的，宝坻同样不差。武清真正拿到的好牌只有当年非常稀缺的高铁。

2007年武清统计公报写：“天狮”成为我区首个全国驰名商标，“宇通”挂毯成为奥运特许产品。那时候的武清完全不知道未来的发展方向，天狮虽好，直销的诟病不绝。传统的地毯产业与自行车王国依然是想要发展的重点。

但第二年的京津城际高铁开通打开了武清的大门，借助当时极度稀缺的高铁，武清完成了人口与产业的初步积累。高铁带来的客户流量、交通便利性以及节点重要性不单单体现在直销上，在佛罗伦萨这种优势被显著放大。

作为远郊区县最缺乏的是存在感，但是最不缺的就是地，武清最牛的策略就是配合高铁引入了佛罗伦萨。当时雍阳西道都是一片没有拆迁的小平房，但武清大把土地给了厂房与奥莱，不仅让武清成了北京的周末购物度假地，也成了当地消费的核心动力之一。

“武清没有名山大川，如果没有高铁，就没有武清旅游业的今天。这是文旅局张的原话，2017年武清的旅游收入达到90亿，在2019年的数据中，佛罗伦萨的销售额要比大悦城都高，理解了这一点就不难理解其重要性。

借助区位优势与廉价的土地优势，在高铁红利武清完成了第一轮积累。

但是武清不是没有走过弯路，完成第一轮积累之后的武清很膨胀，规划了很多商业中心，很多大型板块，最后都不了了之。说白了武清的发展基础决定了其短期内只能成为京津配套，而不能成为京津之间的第三城，规划这些是毫无意义的存在。

膨胀过后，武清搭上了电商的快车，不知道谁记得有酒仙网这么个网站，但在电商崛起的时候，武清非常敏锐的捕捉到了这个机会。2012年开始，淘宝、京东、唯品会、小米，亚马逊，国内前20名的电商几乎全部引入武清，大多数落地了华北仓，虽然华北仓仅仅是一个仓储集中地，但带动的物流、仓储产业非常可观。今1月，仅电商园实现三级税收2.83亿，引入重点项目12个。

电商与制药产业是武清发家的两大支柱，至于武清的制药产业如何聚集成为龙头，除了政策的支持，前期被诟病的直销试错也功不可没。2007年还需要天狮撑起门面，2009年红日药业的上市，逐步发展成了药企生态，充裕廉价的土地资源、诱人的税收政策，一系列政策落地让生物制药不光是脱离了直销胜地的标签，逐步发展成了可以傲视全市的产业链。

到2022年武清有制药企业240余家，规上产值33.9亿元，同比增长53.5%。诺禾致源、金匙医学、怡和嘉业、赛诺制药、元一生物等等，有很传统的中药颗粒的，也有做医疗器械的，而且逐步向高度那类型的基因测序、肿瘤基因检测、智能生物发展。

有个专项研究说，武清的医药制造业相关企业高达3360家，仅次于滨海新区，而且在北京提出疏解与转移之后，武清借助产业基础与区域优势、政策与成本优势成了承接这些产业的热门地带。

大多数区域才初摸生物制药的门槛的时候，武清已经完成了从初级到升级的转变，已经走上了向创新能力提升的路上。

在制药产业快速发展的同时，武清几乎是做了一个远郊区县最精明的选择，没有一位追求高大上，而是选择从头开始，引入大量制造型产业。

2007年的华住金属、光宝电子、新伟祥、绫致时装再到天筑建材、娃哈哈食品，产业链条中绝对处于中低端，科技含量并不算高。但是就是从这些产业起步，一步步吸引世界500强、国内外龙头企业落户。现在武清走一段路就可以看到一个厂房，写着一些奇怪的名字，但是查询起来都很有来头，生产汽车零部件的、电子设备的、视频工业的，玻璃、设备的等等。在整个社会重新聚焦实体经济，聚焦“制造业立市”的时候，武清突然发现，这是咱们的老本行啊。

到2022年时候，武清引入的企业已经逐步向高端化转移，比如特变电北方研发总部、华润生物医药、圆心科技，北京的火石创造、百沃特生物，清华人工智能研究院、国广东方智媒体试验区，法国雅凯金属材料等等。

不论官方文件如何描述，最起码在我看来，武清真正是抓住了三次机会，实现了一个远郊区县的逆袭。

第一次是高铁红利，

第二次是电商的布局机会，

第三次是医药与制造业的持续发力。

至于第四次能否抓住北京产业转移的机会实现向更高产业链的升级迭代，这需要时间来验证与回答。

当然这当中走过有直销的弯路，卖地的诱惑，也有骗补贴利用政策优势的空壳，付出高昂成本后，换来的是武清在产业链上占据了一席之地，已经绝对算是生猛了。产业进入带来的人口增加、收入增加、房价上涨这些几乎是顺理成章的存在。

最近山东淄博撸串很火，公交专线、撸串环境整治、连夜铺路、不许宰客、武警站岗，网友说我看到了一个小县城拼命努力的摸样。有个官员评价山西大同说只有这一次机会，冲上去就冲上去了，冲不上去历史不会给大同第二次机会。有人说淄博的炒作背后有高人，世界看到了炒作，但是没有看到一个小县城的困境，淄博深谙这个道理，抓住一切出圈、走进人们视野的机会拼命向上寻求稀缺的关注与阳光。电商的华北仓京津冀有不下五十个郊县可以做，制药厂与低端工业一样，但是武清只是脚踏实地抓住了大树间隙漏下来的阳光，一点点拼命向上生长。

关键词：