有些改变是悄无声息的。

(相关资料图)

最近天津楼市有一些割裂的现象：小户型卖不动了，大户型可选择性多了。

最近天津楼市有一些残酷的事实：低价新房逐步消失，高价新房列阵入场。

最近天津楼市有一些赤裸裸的真相：100万以内的房子不好买，500万的房子不好选。

市场的变化，不会以人的意志为转移。

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近日，道士君抽空整理了一下天津近年来的成交数据，希望能从数据中整理出一些关于2023年的买房逻辑。

从成交价格、成交量以及成交面积中，也确实发现了一些趋势，现在与大家分享一下。

价格方面，这几年楼市行情跌宕起伏，天津新房房价“金字塔”重塑，和平轻松过6万/㎡，河西冲破4万/㎡，南开约4.3万/㎡，西青挑战约2.5万/㎡，津南跨进1.4万/㎡。

从需求端来看，以中海峰境梅江、龙湖青云阙、中海时光之镜等为代表的改善楼盘，已然成为购房者争抢的目标，毫无例外的开盘卖得不错。

另外即将入市的绿城水西云庐（E地块）、城投水西东方天宸、金地青云玖璋、绿城桂语映月、宜禾半岛观邸、大沽北路地块等新盘入市，关注指数高热。据披露，大沽北路地块洋房150/170㎡，高层33层，70/100㎡。小高两栋150㎡。50㎡的仅有28户，只有一栋高层有。具体以开发商最终口径为准。

从均套面积来看，单就2023年3月的成交均套面积已经达到105㎡，市区基本上均套面积在110㎡以上，其中和平区更是直逼150㎡，南开超120㎡，河西116㎡，购房者对大面积房源的需求越来越高。

还有一个更有趣的数据，前阵子，道士君盘了盘2023年的纯新盘，发现这些盘的产品，大多聚焦大面积户型，瞄准改善需求。

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确实，这两年的天津楼市，有着高光时刻的是高端改善市场。

2023年1季度，400万总价以上房子成交1644套，同比去年飙涨68%，其中单月最高成交近900套。

其实，从2019年开始，天津高端市场的行情持续上扬。

2019年，成交5043套，同比去年上涨了3.7%。

2020年，成交5834套，比去年多了791套。

2021年，成交7160套，2年时间，成交实现量的飞跃。

2022年，市场超低气压状态下，成交5271套，其中单月最高成交近1000套。

毫不夸张地讲，从2019年的重新起势，2020-2021年的逐步释放，再到2022年的爆发。2023年改善热度进入井喷期，结合当下楼市利好政策的倾斜，天津改善市场迎来了新一轮黄金期。

改善置业的需求一大把，则意味着竞争激烈。其中总价约500万+的改善客户，想要地段+学区+舒适度......的购房者，或许将面临严苛的竞争压力。

500万在北京，能买到环内的老破小，50来平；

500万在深圳，是某些楼盘的看房的门槛；

500万在三亚，是一栋位置不错的临海别墅；

500万，很多，很多人超长时间也赚不了这么多钱，比如道士君，除了中彩票，想不到还有什么办法，能让我账户里突然多了500万。

500万，也不多，在北上广深买不到一套像样的房子。

500万，在天津，可选择空间较大，但买到中意的房子还是挺纠结的。

近期，也和许多粉丝交流，以及比较过很多盘之后，发现500万左右的预算，在天津，可选择空间较大，但买到中意的房子还是挺纠结的。

统计下来，目前在天津，总价500万以上还可以买到哪些新房？（剔除公寓）

从区域来看，主要布局在南开、河西、西青、开发区等改善区。

重点关注的第一梯队楼盘：绿城凤起悦鸣、中海城市广场、格调初晴、中海峰境梅江、绿城水西雲庐、格调瑰丽花园、龙湖天曜等。第二梯队楼盘：招商江山玺、中海津门大院、保利云禧、格调宝珀花园、中海招商十里观澜等。

值得一提的是，套均价500万总价左右楼盘的有一些，但是满足对位，还是略偏点。

实际上，相比首次置业、刚需买房，这波500万的改善买房更加挑剔，也更加理性，有自己的要求，具体到学区、楼盘品质、小区圈层、社区绿化、精装标准、户型结构等，希望方方面面都能照顾到，所以选择起来就比较纠结。

最近，有一个朋友，500万预算，考虑主城区，居住舒适度，孩子上学，户型不能太差......看了快1个月，没选到心仪的房子。

还有一个朋友，1000万+预算，主城区在售新盘看了个遍，有的盘没在自己的生活圈，有的盘片区成熟度还不够，有的盘板块发展力不足，有的盘户型一般，有的盘规划园林风格差点意思......最后买了万科霞光道五号。

虽然总价需求不一样，但摆在眼前的事实是：目前在售高端改善盘与客户需求契合度还不是很强。

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不可否认，目前市场上大户型化趋势明显。

经过近几年多轮的行情涨跌认证，除了学区房，只有大户型才能将房票的利用率发挥至最大，面积大一寸收益高一寸。

收益驱动下，理性的需求优先选择大户型、青睐大户型自然也是顺理成章的。

但大户型虽好，对于购房者而言，非理性购买大户型却可能并非是最优解。

大户型意味着高总价，而高总价又意味着对应的需求基数将明显缩小，假如大户型产品不能很好的匹配相应的板块能级，那么这类大户型大概率是不具备过强的市场竞争力，最终的市场表现可能不尽如人意。

如一些刚性板块，大户型极易突破板块总价天花板，后续进入二手存量市场，负溢价及长成交周期基本可以明确。

即使是板块预期很高、但现状不够成熟、或开发周期较长的板块，超大户型也不一定能够与之适配。

好在，天津市场目前主城区及环城热点板块的个别楼盘的大户型匹配度分值能达到70-80%。

最后灵魂拷问：

手握500万，你会选择哪里买房？

如果你有500万，你会选择在哪里买房？

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