腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

(资料图片仅供参考)

好久没写字，感觉手都有些生疏了，果然拳不离手曲不离口。

今天有个人后台留言说：房子产权70年，有人却说20年就叫老破小，你不觉得这是阴谋吗？这就是在推销新房的套路呀！20年房龄，就算老破小，感觉房子的中年还没到呢！想赚钱，就直接说呗！超过二十年楼龄，在北京许多地方，还是妥妥的次新房耶！！！

PART01

未来半年：低温运行，库存出清

我总感觉很多事情几乎是无须多言的，但是这样的留言多了，就觉得，难怪那么多人被那么轻易的忽悠，看上去这年代没有信息差，但是却有高昂的信任成本，一旦信任了，那忽悠起来简直不要太容易。

在2月初吧，大多数人都在讨论，天量m2、2015年的历史重演、最后的地产造富机会……，

大众最容易接受的是用熟悉的事情来套尚未发生的事情，这就是经验主义，所以如果各路大v利用这一点当然言论很有市场。结局很简单，旧思维解决不了新问题。

过了一个月都消停了，上周天津二手房的成交量刚刚跨过1000套的门槛，最热闹的时候可是单日成交过千套啊。而且挂牌量依然是每天过千套，而新房克而瑞数据来看，也基本上回归到低位运行了。

所以接下来最起码三四个月的态势很明确了：楼市回归低位运行，不买房的该干嘛干嘛，连多一眼都懒得关注。想买的可以慢慢挑挑拣拣了。

我记得2015年的时候吧，股票疯狂上涨，吃个黄焖鸡米饭耳朵里都听的是讨论涨停的、龙头的，听着就让人烦，没过三个月都给跌回去了，耳朵根下再也听不到了，秘密君才开始关注下股票。

2月份的楼市就是吃黄焖鸡米饭都能听到讨论房价的，现在呢，耳朵根下头终于清静了。基本上新房二手房全部回归常态了。当然这种清净对于开发商来说喜忧参半，对于买房人来说，多数是乐见其成的。

秘密君今天翻了很多数据，对于天津市场的判断是：未来常态是低温运行，库存出清，基本上会构成今年的主基调。

已经过完了一整个季度，天津市场土地供应量一个巴掌数得过来，这也意味着未来3到6个月的新增供应量会比较少。而市场虽然卖的比较慢，但是只要时间周期拉长，这个量的积累就会在很多板块市场形成一定的库存消化。库存消化的结果是：：很多陈年烂盘又重新包装包装赶紧卖了，这个时候千万注意别买到陈年烂盘，踩坑没商量。比如华明镇的很多项目，比如宝坻城区外的北京落户专供，比如天嘉湖的某盘，比如津南小站、北辰瑞景、淮河道某盘、东丽湖的项目等等，不计其数。

新的土地无法形成新的供应，存量的主流项目逐步去化，供应下滑以后，烂盘也能抓住机会打扫下战场，这就是库存出清的过程。成交量在缺乏外界刺激的条件下，很难突然走热，最高点已经过去，这也意味着市场的低温运行将会是常态，个人判断，未来单月销售会回落到百万方附近，到六七月份会跌到百万方以下，六月份估计打着特惠就又会出现了。要知道3月份可是销售了140多万方。

说到这里，前几天郑州有个政策是：按照环线划分限购不限购的区域，二环以外全部不限购，这个政策其实天津也可以参考，毕竟可以拿得出手而且有杀伤力的政策不太多了。

PART02

只有难卖，才有机会买到性价比！

估计很多人会绝望，这是依然让等着看的节奏么？其实不是，个人一直坚持适合你的项目看准时点就可以买，不适合你的咋地都别买。

比如很多刚需，手里拿着百八十万的预算，既考虑大趋势又考虑板块配套未来潜力，等等，其实刚需买房最大的障碍在于看不清自己是刚需。如果看清楚核心道理就是买个预算内最好的安家落户的房子，那就道理很简单了。金钟板块的几个盘闭眼睛买，现在依然成交量很可观，就是这类型客户的首选。

如果总价承受能力更高的刚需，那可以看看国展板块或者是红桥的春风景里九和府之类的，国展重点是距离河西和平一道地铁线直接上去了，环境、地铁、学校基本上都有，春风景里九和府当然是红桥的户口，价格很良心。当然也有很多人去南仓到道一带在看房，但是相比之下，开发商就会弱了很多。

很多人跑来问我荣泰成咋样，看着很便宜啊，融侨方园咋样，看着很便宜啊，甚至问正荣府、蓝光的，貌似除了便宜俩字啥也看不到，那恭喜你，我闭嘴。

当然在这种环境下，你问我有没有机会买到性价比高的项目，那当然是有的，比如秘密君很喜欢的城投熙悦，还有一部分精装房，精装实话说很良心，可惜武清的客户对精装不太感冒，实际上性价比还是非常可以的。

比如上个月逆势翻红的上实仰山，秘密君之前一直说4万以下可以入，高层上个月成交价3.67万，带精装成本秘密君打眼一看大约得到3000左右，这么算下来价格就处于合理区间了。为什么说4万以上得谨慎，是因为河东的刚性天花板或者说客户认知天花板是有的，很难克服。

跟上实仰山有点类似的是招商天玺，有段时间这个项目价格挺着4.3，销售很低迷，秘密君去的时候只有一个销售姑娘，连续接了五六组客户，但是从头讲到尾非常耐心，而且没有因为临近中午一上午没休息有丝毫倦怠，秘密君出来就跟朋友说这才是销售。

当然销售传递的素质是一种感觉，项目本身配置也很霸气，据说最近实景展示秘密君没来得及去看，但是户型、精装、立面、公区都是一个高品质住宅项目的水准。唯一的问题是天拖地区虽然市场认可度很高，但是对于价格的接受度依然很难大幅度突破4万的界限。

有个朋友昨天看完就跟我说，这个地方周边太乱了，产品是真的好，学校也貌似一般……。这就是产品很优势，价格与地段存在客户接受度的不匹配。最近价格略有松动，3月份成交均价4万，成交量逐步也有了回升。

说起来南开，其实经历了市场验证你就会发现，铂悦依然是表现不错的存在，性价比的铂悦融御5.3，上个月卖了32套，这个得感谢誉山院，5.5万的报价对比之下，让人们对这个价格更容易接受，5.9万的公望已经在豪宅行列，成了另外一说。

空港很多客户买的是学区，但是空港其实有个很霸气的项目就是天保九如品筑，产品配置很良心，陶板立面落地窗、大户型设计也很不错，周边公园环境很霸气，价格现在20000以下，上个月一口气卖了192套。如果在空港片区追求居住舒适度，这个项目是不二之选。

去年卖的相当不错的瑞府3.7万的均价，上个月卖了53套，而且卖的都是剩下的大户型产品。

其实透过这些项目你就会发现，天津市场没有那么复杂，塔尖项目壹号院淹没后，中海、旭辉、绿城、金地阅千峰、初晴掌控，买哪个都有道理，就看你看中哪个。

塔尖之下，就是高性价比的品质改善盘，瑞府、上实仰山、天玺这几个项目非常典型只要价格松动立刻销量翻红，这也是未来天津市场的机会——价格可接受而产品高品质。某种意义上来说天保九如品筑与城投熙悦也是区域这类项目的代表。

但是这类型高品质、价格可接受的项目的打造，存在一个前提是：房价与地价之间存在充足的成本空间，让开发商在投入成本之后还有利润空间，开发商才有动力去投入，用产品吸引客户而不是渠道。

所以有时候反推回来看，地价是一切问题的根源，如果房价向上突破不具备可能性，向下突破一些地价，给天津市场留些高品质供应的可能也是个不错的选择，总比借助这种供应结构错配来割韭菜的强。典型如某盘，高门大户一水儿的铝板石材展示做的很足，真到建筑本身上，精装回到了刚进天津的水准，外立面随便画了一个铝框就当高端卖了。等到9月竞品入市，多少韭菜发现自己已经被割了。

关键词：