3月新房成交情况一出炉，扎心了。

(资料图)

成交量前10名的板块，7个都涨价了，还有俩“原地不动”。

只有一个板块，签约均价降了2%。

挺无奈的，不少新盘，已经错过房价最低点了。

房地产走势就是“心电图”，周期性波段震荡，多年来颠簸不破。

买房的考量顺序：时机>板块>房企>产品。

时机是第一位的。

楼市分化，时机也分化。

和平的最低点在2020年；河西的最低点是2021年底；而南开的最低点，却是2022年底……

还有的区域，现在都没到最低点。

3月，卖的好的板块，一水儿的涨价。

看似都过了最低点，其实不然。

涨价，有的是阶段性的，有的是趋势性的。

哪些是阶段性的？

以刚需为主的板块，大多是阶段性的。

比如团泊西、生态城北岛、金钟街。

卖的好，因为有补偿性行情，量涨，价才能涨。

但补完就完，没有后劲。

刚需盘追求流速，成交量一旦明显下降，价格就会松动。

团泊西3月成交量涨30%。

基业世堺是扛把子，成交179套，最小67平米，打总价优势。

万达自在澜湾，热度被分流，成交79套。

二期小高层已涨到1.1万/平米。

刚需板块，只要涨价，价格势必被摊薄。

生态城北岛，成交量大涨46%，均价涨5%。

能冲进前十，全凭博屿海。

一个月成交275套，全市第一名。

滨海出现差异化落户政策，低总价新房成香饽饽。

也涨价了，从65万涨到80万。

3月下旬，认购量已有下降趋势。

金钟街3月大获全胜，只有5个新盘，就冲到第五名。

金地万悦城，成交210套；花语尚东，成交96套；城东春晓，成交58套……

梯度极其明显，依次差了一倍。

虽然量高，但基本都没涨价，房企比较理性。

刚需对价格太敏感，涨价直接影响购买力。

阶段性的涨价，难言已过最低点。

趋势性的涨价，能站稳，以刚改、改善盘为主。

属于第二波行情，购买力持续释放，能贯穿全年。

量稳住，价才能扛住。

中心商务区、空港、海教园、大学城、生态城起步区，都走过最低点了。

但各有各的逻辑。

中心商务区，依旧是板块成交量第一名，持续霸榜一年多。

3月成交量涨17%。

涨幅不高，因为它2月的量已经飙上500套的高位了。

成交均价降2%，主要是结构导致。

万科滨江都会，单价相对低，但成交量又高，拉低了整体均价。

实际上，每个盘都有价格上浮。

“于响”的房价，正面临双重利好。

一重来自板块建设。

“黄金十条”落地相当于镀金。

另一重来自供需紧张。

万科大都会只剩210平米的大平层，复地壹号湾也进入尾盘。

可买的越来越少，但需求只增不减，房价已过低点。

空港3月成交量涨幅最高，92%。

主要因为天保九如品筑，成交162套，爆棚了。

比以往每月的量翻了4、5倍。

95、110平米签约量最高，多数冲着学区房。

地块内的逸阳空港小学，今年9月就招生。

绿城桂语听蘭，卖的太快，就还剩200来套房。

价格也上调，新加推楼座2万2。

想云湾，悄悄的就卖的很好。

A地块即将清盘，首开大多是内部员工买。

铝板落地窗的新产品，叠拼还做了露台突破，现在关注度很高。

空港吃到了“学区红利”，吸引了港外人口，打开需求天花板。

海教园的房价，短期别指望下来了。

3月，成交量涨17%，均价涨2%。

除了龙湖和锦绣大家，没房可买，待价而沽也正常。

就连融创云潮府，都能成交16套。

可见，购买力有多“饥渴”。

海教园的两个新地块，今年可能不会动。

“新房荒”的局面还会延续，二手房迎来出货机会。

大学城3月排名第8，被教育优势强的板块碾下来了。

小外何时开建，是板块能否冲量的关键。

保利和光尘樾3月成交130套，板块第一。

没有竞争对手，房价已过最低点。

爱情缤纷里呈现后，不及预期，后期认可度走低；美的旭辉翰悦府只剩洋房。

宾水西能不能稳，得“向后”看翡翠大道。

前一站华苑西，再往前水西，都站稳改善，房价梯度很安全。

生态城起步区，连着俩月上榜前十。

滨海宽松的落户+遍地重点校，导致小阳春“爆火”。

和溪园，3月成交207套，2月成交132套。

上一次加推引发半夜排队，因开盘时间推迟，场面一度混乱，上演抢房大战。

生态城万达广场，因划片南开学校，持续高成交，3月又成交113套。

这俩盘单价都涨了约1000元。

生态城起步区，也属于供需不平衡，导致房价上调。

武清商务区，成交量竟然排第三。

几个新盘分两个梯度。

保利朗阅、中建时代公园、春江天玺，成交70套以上。

后续的几个盘，成交量都差不多。

说明还在延续2月的补偿行情，北漂大量进场。

补量阶段，整体价格还未做调整。

时机，可遇不可求。

需要当机立断的决策，错过无法倒车。

改善板块，基本都跨过最低点，抬头向上。

今年楼市“灾后重建”，改善盘最先修复。

比如河西区，原地起跳，不仅快速修复，还超预期涨价。

新梅江3月成交257套，第11名，均价已经4万1。

刚需板块，分两类。

距核心区较近、成交量较高的，正处于最低点。

偏远边缘的，恐怕还没到。

房价抬头，就像石子扔进湖面泛起的涟漪。

越中心，越激烈。

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