一开年，楼市就乱成一锅粥。

【资料图】

搞的买房人、房东、开发商都一脸懵。

毕竟沉寂好几年，突然这么兴奋，一时还真摸不准脉。

现在，可以下个定论：

今年，天津楼市，是典型的“兔子行情”。

看过马拉松吗？

选手起跑时，都会有配速员。

职责是引导选手的跑步节奏，在预定时间内完赛。

他们就是“兔子”，是官方对配速员的简称。

“兔子”并不是主角，参赛选手才是。

今年，刚需就是那只“兔子”，是领跑者。

春节后，刚需出场即抢跑。

2月二手房成交量突破1万套（贝壳数据）。

150万以内房源，占比62%；150-250万的房源，占比26%。

2月新房签约量，预计达100万平米。

应该是历史同期最高纪录，比去年正常月份都高出60%。

认购量就更高了，前20名加一起超过3000套。

卖得好的，70%都是刚需盘，套均价150万以内。

博屿海、万悦城、滨湾万科城、大运和府、金融街东湖融御（听湖小镇）……

很明显，2月整个楼市的成交，7成是刚需。

刚需用“积压的爆发力”，拉出了小阳春行情。

这是阶段性的，需求释放完，也就结束了。

“兔子”撤退。

真正的参赛选手，是改善买房人。

改善需求才是趋势性的，也是贯穿一整年的主流行情。

先起跑的，不一定能跑到终点。

青铜“抛砖引玉”，爆发力强；

王者“后来居上”，耐久力强。

2月结束，刚需落幕；3月改善即将登场。

接下来，250万以上的买房需求，将打开闸门，成为主角儿。

记住5个理由：

❶ 阶梯置换。

2月，仅贝壳就成交了1万套二手房。

推算全市，成交量大约1.6万套左右。

2022年底，365房地产研究机构的大数据调查显示：

天津卖一买一的置换比例，高达51.3%。

卖掉二手房的人，一半都需要再买房改善。

不算之前的存量，仅2月就新增了8000多套改善需求。

再叠加去年积压的，接下来都将陆续入市。

改善买房不像刚需，比较挑剔，决策周期长。

不会造成2月这种集中爆发力，而是细水长流。

❷ 政策继续发酵。

去年，市场并未明显转向。

365房地产研究机构统计，至少40%的人有买房需求，却在观望。

超70%的人，认为今年楼市会稳定以及好转。

只不过，差“一只兔子”。

现在“兔子”出现，楼市导火索引燃，会加速观望人群入市。

更关键的，去年9月出台了利好改善的政策：

二套四成、认房不认贷、置换退个税……

当时楼市还没走出阴影，政策出台后，反应并不大。

但不代表政策无效，只会延后，今年将叠加释放。

❸ 改善盘迎来新供应。

改善人群观望的另一个原因：没得选。

天津产品换代，改善都想买新产品，至少也得体验下宽厅、落地窗……

面对“还没交房就过时”的房子，无从下手。

今年，土地出让“双回归”：

环城回归外环线，市区回归核心区。

比如，河西海河柳林地块已出让，蓝城代建。

水西板块，也又挂牌一宗宅地……

改善盘将“卷土反攻”，无一例外，都是新产品。

有供应就有成交，这是核心区的楼市特点。

今年改善买房，将有更多“供给侧诱惑”。

❹ 环城卖地少，利好市区改善。

这是什么逻辑呢？

房企买地半径收缩，环城很多板块面临“不卖地”。

买房人只能选择次新二手房。

业主卖掉环城二手房，多半都要回流市区改善。

这也是大城市必经的“外溢-回波”现象。

365房地产研究机构调查显示，74.3%的人打算在市区买房。

今年，市区改善盘成交量会创新高。

❺ 货币超发，有产者抗通胀。

2022年，全年新增28万亿人民币，快赶上日本GDP了。

今年1月，又新增7.38万亿。

M2增速高达12.6%，创下2016年5月来新高。

通胀不可避免，有钱人需要资产避险。

核心地段的房子，依旧是抗通胀的好选择。

基于这5个理由——

今年买改善盘，踏空大于风险。

卖房人陆续拿到房款，第二波行情顺势启动。

买现有改善盘，没必要等降价，反而要关注存量。

买新入市的改善盘，可以等价格坐实。

今年楼市成交，将面临结构调整，环内的成交占比提升。

新房成交均价，也会结构性上涨。

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